관리처분인가 이후 조합의 관심은 이주와 착공 쪽으로 쏠리게 된다. 철거업무의 부수행위로 끼워팔기 정도로 취급되던 명도소송, 수용재결, 이주관리 등의 중요성이 급속히 부각된 것도 신속한 이주와 차질 없는 착공이 사업성과 직결된다는 인식에서 비롯된 것이다. 명도소송, 수용재결, 이주관리의 중요성 인식은 곧 철거 및 부수업무의 일괄발주에서 해당업무 분리발주라는 계약형태 변화를 가져왔고 그중에서도 극적이라고까지 표현할 만큼 과거에 비해 중요성이 조명되고 있는 분야는 바로 이주관리다.
그동안 이주관리는 이주대상자에게 이주비를 지급하거나 이주완료 후 공가관리 정도의 단순 업무로 폄하되어 왔지만 이제는 인식이 완전히 바뀌어 가고 있다. 이주관리 업무에 대한 인식전환의 근본적 이유는 이주관리업무와 명도소송, 수용재결 업무 간의 긴밀한 연관성이다. 관리처분인가 이후이기만 하다면 이주기간과 상관없이 착공예정시기로부터 일정 기간을 역산하여 일괄명도를 진행하는 것이 사업기간의 단축과 금융비용 절감을 위해 필요하다는 공감대가 확산되고 있지만 사실 역량을 갖춘 이주관리업무의 뒷받침 없이는 일괄명도도 공염불에 지나지 않는다.
점유자를 대상으로 한 명도소송 업무는 엄연히 변호사가 주관하여 수행하지만 변호사는 이주관리업체에서 조사하고 파악한 자료를 바탕으로 대상자와 목적물을 특정하여 가처분 및 명도소송을 수행하는 것이어서 소송업무의 원활한 진행은 상당부분 이주관리업체의 업무역량에 달려있다고 해도 과언이 아니다.
만약 명도소송을 시급히 제기하여야 할 상황임에도 점유현황 자료 등 기초자료가 충실히 구비되어 있지 않다면 최소한 3개월 내지 6개월의 기간이 자료수집을 위해 별도로 소요된다.
문제는 명도소송 제기시점이 예외 없이 이주기간과 맞물려있어 조합의 규모에 따라 구체적인 액수는 다를지라도 지체기간 동안 금융비용 증가로 인한 손해발생이 불가피하다는 점이다. 기초자료가 뒤늦게라도 구비되면 일단 명도소송이 시작되지만 파악된 내용의 일부라도 부정확하다면 그 일부에 대하여 다시 대상자를 특정하거나 송달하는 등 새롭게 절차를 진행하게 되므로 추가적으로 3개월 정도의 기간이 소요된다. 이 역시 금융비용 증가를 의미한다.
이처럼 이주관리업체의 역량이 부족하면 기초자료 파악과 보완과정에서 조합은 최소한 6개월 이상 금융비용을 손해 보지만 폐해는 여기에서 그치지 않는다. 능력있는 이주관리업체는 명도소송과 수용재결 진행상황을 면밀히 파악한 후 이를 토대로 미이주자를 심리적으로 압박함으로써 조속한 자진이주를 이끌어 내는 반면, 관련업무에 대한 이해가 부족한 이주관리업체는 사실상 공가관리 수준의 업무만 수행할 뿐이어서 자진 이주율이 현저히 떨어지게 되고 이로 인한 사업기간의 차이 역시 최소한 3개월 이상이다.
결국 점유현황 기초자료의 파악능력과 명도 및 수용재결 등 관련 업무에 대한 이해에 바탕한 자진이주 촉진능력이 곧 이주관리업체의 핵심역량이며 그 역량에 따라 조합의 사업기간은 최소한 6개월에서 길게는 1년 정도의 차이를 보일 수 있고 이를 금융비용으로 환산하면 수십억 원에 이를 수 있다.
이주관련 협력업체들이 요구하는 기초자료를 충실히 준비하고 그 협력업체들의 업무진행상황을 정확히 파악하며 이주업무 전반을 진두지휘할 컨트롤타워로서의 역할이야 말로 이주관리업체에 요구되는 핵심역량이 아닐 수 없다.
여러 관련업체를 아우르며 컨트롤타워 역할을 능히 감당할 수 있는 유능한 이주관리업체의 선정이 이주시즌을 대비하는 조합의 가장 중요한 과제 중 하나가 되었음을 부인하기 어렵다.