재개발·재건축사업은 원칙적으로 조합이 시행한다. 다만 예외적으로 공공시행자나 지정개발자가 재개발·재건축사업을 시행하는 경우도 있다. 이하에서는 공공시행자가 재개발·재건축사업을 시행하는 경우를 살펴보도록 한다.
시장·군수 등은 재개발사업 및 재건축사업을 직접 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다(법 제26조 제1항). 토지주택공사 등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다.
공공시행자는 다음의 경우 정비사업을 시행할 수 있다(법 제26조 제1항).
①천재지변, 재난 및 안전관리 기본법 제27조 또는 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 제23조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때
②정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니하거나 사업시행계획인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때(재건축사업의 경우는 제외함)
③추진위원회가 시장·군수 등의 구성승인을 받은 날부터 3년 이내에 조합설립인가를 신청하지 아니하거나 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 때
④지방자치단체의 장이 시행하는 도시·군계획사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때
⑤순환정비방식으로 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때
⑥사업시행계획인가가 취소된 때
⑦해당 정비구역의 국·공유지 면적 또는 국·공유지와 토지주택공사 등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서 토지등소유자의 과반수가 시장·군수 등 또는 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때
⑧해당 정비구역의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 등 또는 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때.
①의 사유는 공공시행자 지정사유, 지정개발자 지정사유, 기본계획 수립·변경 없이 정비구역을 지정할 수 있는 경우(법 제8조제2항), 정비계획 입안제안사유(법 제14조제1항제5호), 재건축 규제완화사유(법 제68조제4항)에 해당된다.
③의 사유는 공공시행자 지정사유에 해당하고, 또한 정비구역의 해제사유에도 해당한다(법 제20조제1항제2호 다목, 라목).
공공시행자의 시행사유중 ⑦항의 동의는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인하는 방법으로 하며, 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다(법 제36조제1항제5호).