Q. A재개발조합은 2006.4.28. 정비구역공람공고가 되었고, 사업시행 구역내 세입자 甲은 2000.7.경부터 임대차계약과 주민등록 전입신고를 마치고 거주하다가 2005.8.경 무단전출로 인하여 주민등록이 직권말소 된 후 2006.4.26. 재등록하여 현재까지 거주하고 있다. A조합은 정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 이전인 2006.1.27.부터 2006.4.26.까지의 기간 동안 정비구역 내에 거주하였음을 확인할 수 없으므로 임대주택 입주자격을 부여하지 아니하였다, A재개발조합의 처분은 적법한지 여부?(서울행정법원 2017.7)
1. 도시정비법령의 규정=도시정비법 제28조제1항, 제30조제4호,제5호, 제50조제4항, 시행령 제54조제2항 [별표3], 서울시정비조례 제21조제1항, 제35조제1항제1호에 의하면, 사업시행자는 세입자의 주거 및 이주대책, 임대주택의 건설계획이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 시장에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 하고, 임대주택의 공급대상자는 사업시행인가로 확정되며, 정비사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우 임차인의 자격·선정기준 등에 관하여는 도시정비법시행령 [별표3]이 정하는 범위 안에서 시장의 승인을 얻어 사업시행자가 따로 정할 수 있다.
서울시 정비조례 제21조는 임대주택 공급대상자 명부를 첨부하여 사업시행인가를 신청하여야 한다고 규정하고 있고, 서울시 정비조례 35조 제1항 제1호는 “해당 정비구역 안에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 영 제11조에 따른 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월 이전(국민기초생활 보장법 제2조 제2호에 따른 수급자는 사업시행인가 신청일 전)부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택세대주, 다만, 신발생 무허가건축물에 거주하는 세입자는 제외한다”고 규정하고 있다.
위와 같은 관련 법령의 문언과 취지, 사업시행자가 공급할 수 있는 임대주택수에는 한계가 있는 점을 고려할 때, 사업시행자는 법령의 범위 내에서 임대주택 공급대상 기준을 정할 재량이 있고, 그 기준이 객관적으로 합리성을 결여하고 있다거나 타당하지 않다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 존중되어야 한다.
따라서 사업시행자가 그 기준에 맞춰 임대주택 공급대상자를 선정한 다음 임대주택 공급대상자 명부를 작성하여 사업시행계획과 관리처분계획을 인가받았다면 그에 따라 임대주택 공급대상자가 확정된다고 봄이 타당하다.
2. 사례의 해결=조합은 임대주택 공급대상 기준을 ‘정비구역 내 주거용 건축물에 실제 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 이 사건 정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 전인 2006.1.28.부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 주거용 건축물에 실제 거주하고 있는 무주택세대주’로 정하였는데, 위에서 본 법령에서 정하고 있는 자격요건과 동일하게 임대주택 공급대상 기준을 정한 것이므로 객관적이고 합리성이 인정된다.
그런데 甲은 2006.1.28.부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 쟁점 주택에 실제 거주하고 있었다고 인정하기에 부족하며, 오히려 무단전출로 인한 주민등록 직권말소는 사실조사, 공부상의 근거 또는 통장·이장의 확인에 따라 이루어지는바, 甲에 대한 무단전출로 인한 주민등록 직권말소도 그와 같은 절차에 따라 적법하게 이루어진 것으로 추정되므로, 그 때부터 甲이 재등록을 마친 2006.4.26.까지 쟁점 주택에서 실제 거주하였다고 인정하기 어렵다. 따라서 甲은 임대주택 공급대상 기준상의 실제 거주 요건을 충족하지 못하였으므로 甲에게 임대주택을 공급하지 아니한 조합의 처분은 적법하다고 할 것이다.
설령 甲이 2006.1.28.부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 쟁점 주택에 실제 거주하였다 하더라도 甲의 주민등록이 무단전출을 이유로 직권말소된 점, 조합에서 정한 임대주택 공급신청 기간 내에 신청하지 않고 있다가 상당한 기간(5년)이 경과한 후에 임대주택 공급신청을 한 점, 쟁점 주택의 소유자가 세입자 甲이 위 쟁점 기간에 거주하지 않았다고 말한 점 등을 고려할 때, 조합은 이 사건 처분 당시 甲의 실제 거주여부, 무주택세대주에 해당하는지 여부, 임대주택 공급신청을 할 의사가 있는지 여부를 알 수 없었다고 보이므로, 甲을 임대주택 공급대상자에 포함하지 않은 것이 하자가 객관적으로 명백하다고 볼 수 없다.