관리처분인가가 고시되면 조합은 정비구역 내 토지 또는 건축물의 소유자는 물론 세입자들에 대하여도 인도를 구할 수 있다. 도시정비법이 관리처분인가 “고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다”고 규정한 결과이다.
문제는 임차보증금이다. 조합으로부터 명도소송을 당하는 세입자들은 예외없이 ‘임차보증금’을 지급받아야 나갈 수 있다는 항변을 제출한다.
결론부터 말하자면 세입자가 법률에 무지하여 그러한 항변을 게을리하면 모르되 일단 항변이 이루어지면 조합이 이를 거부할 방도는 없다. 반드시 임대인을 대신하여 세입자에게 보증금을 반환하여 주어야 한다는 얘기다.
도시정비법이 “정비사업으로 인하여 임차권의 설정목적을 달성할 수 없을 때에는 그 권리자는 계약을 해지 할 수”있으며 “보증금 등의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다”고 규정하기 때문이다.
이에 따라 세입자 등은 조합에 대하여 임차보증금 등의 반환을 청구할 수 있고, 심지어 서울고등법원은 정비구역 안의 적법한 임차인이라면 임대인이 조합원이 아니거나 무허가건물소유자라 하더라도 사업시행자인 조합에 대하여 임차보증금의 반환을 행사할 수 있다고 판시하였다.
원활한 사업진행을 위해 임차권 등의 종료를 인정하면서도 세입자 등의 임차보증금 확보를 위해 사업시행자에게 반환의무를 지우는 것은 분명 조합에 부담이긴 하지만 상식적·법적 견지에서 공평 타당한 내용으로 수긍이 그리 어렵지 않다.
조합이 임차보증금을 세입자에게 반환한 후 이를 회수할 수 있는 방안에 관하여도 도시정비법은 언급하고 있다. “보증금등 반환청구권의 행사에 따라 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등소유자에게 이를 구상할 수 있다“는 규정이 그것이다.
물론 민법상 구상권 규정을 이용해 같은 목적을 달성할 수 있으니 도시정비법의 이 규정은 다만 주의적 의미를 가질 뿐이라고 보여진다.
법이 구상권을 보장하고 있다고 세입자에게 선급해줬던 보증금 상당의 돈이 저절로 회수되는 것은 아니다. 구상권 행사를 위한 향후의 소송을 대비 관련 증거로 쓰일 자료들을 미리 확보할 필요가 있다.
추후 구상권 소송을 위해 무엇보다 중요한 것은 정확한 임차보증금액의 확인이다. 세입자로 하여금 임대차계약서 등의 제출을 요구하여 최소한 계약서상의 보증금액이라도 확인해 두어야 한다.
주의할 것은 계약서상의 보증금액을 지급했다고 반드시 그 전액을 구상할 수 있는 것은 아니라는 점이다. 임차보증금은 임대차 목적물을 인도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무(연체 차임, 관리비, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등)를 담보하는 것으로 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되기 때문이다.
결론적으로 조합으로서는 계약상의 보증금 외에 밀린 차임이나 관리비가 있는지를 임대인의 확인서 등을 통해 확인해 두어야 한다.
조합원이 임대인이라면 이런 확인이 가능하겠지만 임대인이 청산자라면 협조를 구하는 것이 사실상 불가능하다.
그 경우 조합은 어쩔 수 없이 계약상의 보증금 전액을 지급할 수밖에 없다. 정당한 보증금을 초과하는 금액에 대하여 구상권 행사가 어려워지지만 빠른 명도를 위해 불가피하다.