지난 기고에서는 토지등소유자 수를 잘못 파악하면 곧 조합설립동의율 산정 오류로 이어진다는 것, 가장 문제가 되는 사례는 ㉠토지가 A의 단독소유 ㉡토지가 B의 단독소유 ㉢토지가 A+B의 공유일 경우라는 것, 많은 전문가들이 A 단독소유와 B 단독소유 외에 A+B 공유에 또 하나의 지위를 부여 토지등소유자 수를 ‘3’으로 파악하지만 이는 잘못이라는 것, ‘1인이 다수 부동산을 소유해도 토지등소유자 수는 1인’으로 산정하여야 한다는 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조의 해석에서 올바른 토지수유자 산정방법이 도출된다는 것 등을 살펴보았다.
시행령 규정의 해석을 위해 기초 사례를 제시해본다. A가 ㉠토지와 ㉡토지를 단독소유하고 B가 ㉢토지와 ㉣토지를 단독소유하는 경우. 정답은 ‘2’이다. A가 되었든 B가 되었던 혼자서 아무리 많은 물건을 보유한대도 심지어 수십 필지의 토지나 수십 채의 건물을 가지고 있대도 토지등소유자 지위는 1인에게 단 하나만 인정된다.
사례에서 A, B 모두 두 개씩의 부동산을 보유하였지만 ‘1인에게는 최대 1개의 토지등소유자 지위만 인정’하는 도시정비법 시행령 규정에 의해 A에게 1, B에게 1, 합계 ‘2’의 토지등소유자 지위만 성립되는 것이다.
기본문제를 풀었으니 응용문제로 들어가 보자. A와 B가 ㉠토지와 ㉡토지를 공동소유하는 경우. 답은 ‘1’이다. A+B로 구성된 공유자 집단(공유자 수가 아무리 많아도 전체로서는 1인으로 평가된다)이 다수의 부동산을 소유해도 1인으로 평가되는 하나의 공유자 집단에는 오직 1개의 토지등소유자 지위가 인정될 뿐이다.
더 풀어보자. A와 B가 ㉠토지와 ㉡토지를 공동소유하고 C와 D가 ㉢토지와 ㉣토지를 공동소유하는 경우. 답은 ‘2’이다. A+B로 이루어진 공유자 집단은 두 개의 부동산을 소유하지만 부동산 개수에 상관없이 오로지 하나의 토지등소유자 지위만 인정된다. C+D 공유자 집단도 2개의 부동산을 소유하지만 토지등소유자 지위가 1개만 인정되기는 마찬가지다.
A와 B가 ㉠토지와 ㉡토지를 공동소유하고 A와 B와 C가 ㉢토지와 ㉣토지를 공동소유하는 경우. 답은 ‘2’이다. A+B 공유자 집단에 1개, A+B+C 공유자 집단에 1개 토지등소유자 지위가 인정된다. A와 B는 양쪽 공유자 집단에 중복 등장하기에 애매해 보일지 몰라도 한쪽 집단에 새로운 공유자 C가 등장하기에 A+B와 A+B+C는 전혀 별개의 공유자 집단이며 동일인으로 파악해선 안된다. 다수 공유자로 이루어진 집단이 여럿 있을 때 동일한 공유자 집단으로 인정하려면 공유자의 인적구성이 완전히 같아야 한다. 부분적으로 새로운 공유자가 등장하면 결코 같은 공유자 집단이 될 수 없으며 법적으로는 전혀 다른 사람으로 평가된다.
처음의 문제로 돌아와 보자. ㉠토지는 A의 단독소유 ㉡토지는 B의 단독소유 ㉢토지는 A와 B의 공유일 경우. 답은 ‘2’이다. A에게 1개, B에게 1개의 지위를 인정하고 A+B에게는 별개 지위를 인정할 수 없다. 소유형태가 달라보여도 A와 B 모두 이미 토지등소유자 지위를 인정받았기에 또 한번 지위를 보장받아야할 이유가 없고 따라서 A와 B로 이루어진 공유자 집단인 A+B는 절대 새로운 소유자로 평가할 수 없다. 공유자 구성이 A+B가 아니라 A+B+C라면? 답은 ‘3’이다. 새로운 C의 등장으로 A+B+C는 A나 B와는 전혀 다른 새로운 소유자로 평가되기 때문이다. 요컨대 1인에게 1회의 토지등소유자 지위 보장. 그게 법이다.