<사례> A재개발조합의 현금청산대상자인 甲은 수용재결이 있은 후 甲이 소유한 토지에 관하여 보상금액을 새로 정하여 A조합과 취득협의서를 작성하였다. A조합과 현금청산대상자인 甲은 합의보상금액을 수용재결보상금보다 일부 감액하되 수용개시일보다 일찍 지급하는 것으로 합의했다. 이처럼 당사자간 합의로 토지보상법이 정하는 기준에 따르지 아니한 손실보상액에 관한 합의의 효력 유무(2017. 대법원 판결).
1. 토지보상법의 규정=공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라고 한다)에 의하면 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 토지 등의 취득 또는 사용이 필요할 때에는 다음 두 가지 방법으로 이를 취득 또는 사용할 수 있다.
첫째 사업시행자는 사업인정 전이나 그 후에 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 열람 등 일정한 절차를 거친 후 토지 등에 대한 보상에 관하여 토지소유자 및 관계인과 협의한 다음 그 협의가 성립되었을 때 계약을 체결할 수 있다(제14조 내지 제17조, 제26조).
둘째 사업시행자는 위와 같은 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때에는 사업시행계획고시가 된 날부터 일정기간 이후에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있고(제28조제1항), 이때 토지수용위원회는①수용하거나 사용할 토지의 구역 및 사용방법 ②손실보상 ③수용 또는 사용의 개시일과 기간 등에 관하여 재결하며(제50조제1항), 사업시행자가 수용 또는 사용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁하지 아니하여 재결이 효력을 상실하지 않는 이상(제42조제1항), 사업시행자는 수용이나 사용의 개시일에 토지나 물건의 소유권 또는 사용권을 취득한다(제45조제1항, 제2항).
2. 보상합의의 효력=토지보상법에 의한 보상합의는 공공기관이 사경제주체로서 행하는 사법상 계약의 실질을 가지는 것으로서 당사자 간의 합의로 같은 토지보상법 소정의 손실보상의 기준에 의하지 아니한 손실보상금을 정할 수 있으며, 이와 같이 법이 정하는 기준에 따르지 아니하고 손실보상액에 관한 합의를 하였다고 하더라도 그 합의가 착오 등을 이유로 적법하게 취소되지 않는 한 유효하다.
따라서 공익사업법에 의한 보상을 하면서 손실보상금에 관한 당사자 간의 합의가 성립하면 그 합의 내용대로 구속력이 있고, 손실보상금에 관한 합의 내용이 공익사업법에서 정하는 손실보상 기준에 맞지 않는다고 하더라도 합의가 적법하게 취소되는 등의 특별한 사정이 없는 한 추가로 공익사업법상 기준에 따른 손실보상금 청구를 할 수는 없다.
3. 사례의 해결=이처럼 토지보상법은 사업시행자로 하여금 우선 ‘협의취득’ 절차를 거치도록 하고 그 협의가 성립되지 않거나 협의를 할 수 없을 때에 수용재결취득 절차를 밟도록 예정하고 있기는 하다.
그렇지만 ➀일단 토지수용위원회가 수용재결을 하였더라도 사업시행자로서는 수용 또는 사용의 개시일까지 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급 또는 공탁하지 아니함으로써 그 재결의 효력을 상실시킬 수 있는 점 ➁토지소유자 등은 수용재결에 대하여 이의를 신청하거나 행정소송을 제기하여 보상금의 적정 여부를 다툴 수 있는데, 그 절차에서 사업시행자와 보상금액에 관하여 임의로 합의할 수 있는 점 ➂ 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리를 증진시키고, 재산권을 적정하게 보호하려는 토지보상법의 입법목적(제1조)에 비추어 보더라도 수용재결이 있은 후에 사법상 계약의 실질을 가지는 협의취득 절차를 금지해야 할 별다른 필요성을 찾기 어려운 점 등을 종합해 보면, 토지수용위원회의 수용재결이 있은 후라고 하더라도 토지소유자 등과 사업시행자가 다시 협의하여 토지 등의 취득이나 사용 및 그에 대한 보상에 관하여 임의로 계약을 체결할 수 있다고 보아야 한다.