지난 1995년 7월 1일부터 부동산실명제가 시행되어 이제 20년 가까이 되었다.
이 법은 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하기 위하여 제정된 것이다.
최근에는 종중과 배우자 외에도 종교단체에 대해 명의신탁을 허용하는 예외 규정을 두어 논란이 된 바 있다.
종교단체에 대한 예외는 종교단체의 산하 조직이 보유한 부동산을 그 상급 종교단체 이름으로 명의신탁하는 경우에 적용된다. 부작용이 우려되기도 하나 엄격한 요건을 적용하면 큰 문제는 없을 것 같기도 하다.
이른바 ‘부동산실명법’은 명의신탁을 금지하고, 명의신탁을 하기로 하는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 약정을 무효로 취급한다.
명의신탁 약정에 따라 등기를 하는 경우에는 부동산 가액의 30%에 해당하는 금액의 과징금을 물리고 형사처벌도 하여 강력한 제재를 가한다.
반면 명의신탁 약정에 따라 이루어지는 등기는 무조건 무효인 것으로는 취급하지 않는다. 매도인이 명의신탁 사실을 알지 못하는 경우에는 등기를 유효한 것으로 본다. 매도인과 명의수탁자 사이의 매매계약은 유효하므로 선의인 매도인을 보호하기 위한 것이다.
최근 대법원은 명의신탁자에게 불리한 판결을 잇따라 내놓고 있다. 그동안 대법원은 명의신탁자에 대해 느슨하게 대한 면이 있다.
명의신탁 등기를 무효로 하여 명의신탁자가 그 부동산을 차지할 수 없게 하면서 명의신탁자에게 과징금을 부과하거나 형벌을 가하는 방법으로 제재를 하면 충분하지 않은가 하는 일각의 온정론이 반영되었던 것이다.
예를 들어 보자. 명의신탁자 A와 수탁자 B가 명의신탁약정을 체결하였다. 매도인 C는 그러한 사실을 알고 있으면서 B와 매매계약을 체결하고 B에게 소유권이전등기를 넘겨주었다.
그런데 B는 A 몰래 이 부동산을 제3자에게 처분하여 버렸다. 종전에는 A가 B를 형사고소 하면 B는 횡령죄로 처벌을 받았다.
대법원 판례에 따르면 이제 B는 횡령죄로 처벌을 받지 않는다. 부동산의 소유권은 매도인 C가 그대로 보유하고, 명의신탁자 A가 부동산 자체를 C로부터 이전받아 취득할 수 있는 법적 가능성을 가지지 못한다. 따라서 명의수탁자 B는 명의신탁자 A에 대한 관계에서 횡령죄에서의 ‘타인의 재물을 보관하는 자’의 지위에 있다고 볼 수 없다는 것이다.
이때 B의 처분행위는 C의 소유권 침해행위로서 불법행위가 된다. 그러나 B가 한 처분행위는 유효한 것이 된다. B가 C에게 소유권을 회복해 줄 수 없게 되므로 C도 B에게 매매대금을 돌려 줄 필요가 없게 된다.
따라서 C는 B의 처분행위로 인해 손해를 본 것이 없어 C가 B를 상대로 손해배상을 청구할 수 없다는 결론이 된다.
명의수탁자가 변심을 하여 부동산을 처분해 버려도 신탁자나 매도인은 손 쓸 방법이 없게 될 수도 있다. 명의신탁이라는 탈법적인 수단을 동원할 생각이 있다면 재고하시기 바란다. 그래도 명의신탁을 하겠다면, 많은 것을 잃을 각오를 해야 한다.