비례율과 지분율, 알쏭달쏭 이야기

비례율이란 재개발사업이 완료됐을 때 대지 및 건축시설의 총 가액에서 총 사업비용을 뺀 금액을 재개발 이전의 대지 및 건축시설의 총 평가액으로 나눈 금액을 말합니다. 각 조합원의 토지나 건물의 지분 평가액에 이 비례율을 곱하면 조합원의 권리가액이 됩니다. 따라서 비례율이 높을수록 각 조합원에게 돌아가는 금액이 커지므로 개발가치가 높아집니다.

 

 

Q. 안녕하세요? 저는 성북구에 사는 50대 가정주부입니다. 우리 동네가 재개발 된다고 하는데요. 재개발에 비례율이라는게 있다던데 이게 무슨 뜻인지 궁금합니다. 100%라면 대지지분이 30평이면 30평을 인정해준다는 것인가요?

 

A. 성북구에 거주하시는군요. 주택재개발 사업에 있어서 비례율이라는 것은 법적인, 딱딱한 말씀을 드리기에는 무겁게 느끼실테니 가볍게 이해하시는 방법을 알려 드릴께요. 비례율을 말씀드리기 전에 먼저 재개발의 사업은 이렇게 진행이 됩니다.


먼저 구역지정이 되고 그 이후에는 추진위원회 설립, 조합설립, 건축심의, 사업시행인가, 분양신청과 감정평가, 관리처분, 이주, 공사, 입주 등의 순서를 거치게 되는데요, 이 비례율이란 것은 구역의 사업성을 의미한다고 생각하시면 됩니다. 또한 본인이 나중에 조합을 상대로 최종적으로 권리를 행사할 수 있는 권리가액을 산정할 때 감정평가금액과 비례율을 곱하면 나의 최종 권리가액이 산정되는 하나의 수학공식과도 같다고 생각하시면 됩니다.


예를 들어서 내가 대지지분이 30평에 건물면적이 50평이 된다고 가정을 하면 대지지분을 돈으로 환산하고, 건물에 대한 면적도 건물구조에 따라 돈으로 각각 환산하여 더하는 것으로 합한 금액이 나의 감정평가액이 되는 것입니다. 이 부분이 3억원이 된다고 하고, 비례율(사업성)이 90%라고 하면 나의 최종권리가액은 2억7천만원이 되는 것입니다.


여기서 중요한 점은 관리처분이라는 것이 본인이 소유하고 있는 대지와 건물을 각각 돈으로 환산한다는 것입니다. 주택재개발 사업은 내가 가지고 있는 현물을 돈으로 환산하고 추후 분양받고자 하는 아파트든 상가든 역시 마찬가지로 돈으로 환산하여 부족하면 더 지급(추가부담금이라고 한다)하고, 남으면 현금으로 돌려받는 것입니다.


결론을 말씀 드리면 비례율이 100%라고 해서 대지지분이 1대1의 비율로 준다는 개념은 잘못 판단하고 계신 것입니다. 내용을 다시 한번 살펴보면 비례율은 돈의 개념이고 대지지분의 1대1 비율은 평형의 개념이기에 이 부분은 잘못되었다고 할 수 있을 것입니다.


조금 더 첨언을 하자면 아파트를 짓는 재건축, 재개발, 도시환경정비사업 등 많은 방식이 있지만 모든 방식을 살펴봐도 돈대 돈의 개념입니다. 즉, 내가 가지고 있는 부동산을 돈으로 환산하고, 추후 분양받을 부동산도 돈으로 환산하는 방법입니다.


다만, 유일하게 예외사항이 있는데 경기가 좋을때 공동주택 재건축 사업에 있어서 시공사가 확정지분제를 제시하는 경우입니다. 이 경우 내가 가지고 있는 대지지분에 무상지분율을 곱한 것이 최종적으로 권리를 행사할 수 있는 대지지분이 되는 것이고, 추후 분양받고자 하는 아파트의 평형과의 차이를 조합원 분양가로 채우거나 남기는 방법입니다.


따라서 개념적으로 정리를 하자면 공동주택재건축 중에서도 지분제 방식만이 유일하게 ‘평대평’의 방법이고, 나머지는 ‘돈대돈’의 방식인 것으로 이해하시면 좋겠습니다.

 

장혁남 통신원의 투자가이드 Q&A

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