Q. 1세대 2주택 보유 중이며, 이 중 1채는 주택임대사업 중입니다. 임대사업을 하고 있는 주택말고 나머지 거주하고 있는 주택을 매매하려 계획 중인데, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없나요?

A. 장기임대주택과 거주주택을 1개 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 규정에 의해 요건을 충족한다면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 요건은 아래와 같습니다.


①소득세법 제166조에 의한 사업자등록 (세무서에 사업자등록)
②임대주택법 제6조에 의한 임대사업자 등록 (지방자치단체에 등록)
③임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하 (수도권 밖은 3억원 이하)
④5년 이상 임대( 5년 이상 임대 요건은 소급하여 5년의 기간을 채우지 못했더라도 앞으로 5년 이상 임대 요건을 만족시킨다면 인정해줍니다)


위의 요건을 만족하는 장기임대주택사업자는 주택 수 계산 시 임대주택을 제외할 수 있어 거주주택을 양도 시, 임대주택을 제외하고 주택이 1주택이라면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.


여기서 주의할 사항은 일반적인 1세대 1주택 비과세 요건은 2년 이상 보유, 양도가액 9억 이하이지만 장기임대주택사업자의 경우 임대주택 외의 거주주택에서 2년 이상 거주하여야 합니다. 따라서 임대주택 제외한 나머지 1주택은 2년 이상 보유, 2년 이상 거주, 양도가액 9억 이하의 요건을 만족시켜야 합니다.


또한 위의 요건 중 ④번 사항 5년 이상 임대 요건을 양도일 현재 만족하지 못하고 비과세 혜택을 적용하였으나 양도일 이후 5년 이상 임대 요건을 충족하지 못한 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부하여야 합니다.


만약, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받았는데 의무임대기간인 5년 이내에 장기임대주택이 재건축으로 멸실되면 어떻게 될까요?


장기임대주택이 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 같은 법에 따른 주택재개발사업으로 재건축되는 경우, 재건축되기 전 종전주택과 재건축된 후 완공주택의 임대기간을 합하여 5년간 의무임대기간을 충족시키면 됩니다. 즉, 멸실 전 임대기간과 재건축 후 임대기간을 합쳐 5년의 의무임대기간을 충족하면 됩니다.


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