뉴스테이 접목, 사업 돌파구 마련

향후 일반분양 미분양 우려 해소

기업형임대사업자 하나자산신탁

시공자에는 신동아종합건설 선정

용적률 281%, 800여가구 건립

시공자에 출자 요구? 보완 필요


▲재개발사업에 뉴스테이를 도입한 이유에 대해 말해 달라=부동산시장 침체로 정비사업도 동반 침체되면서 사업이 지지부진해진 상태에서 돌파구가 필요했다. 금촌2동 제2지구는 지난 2009년 재개발 정비구역으로 지정된 후 이듬해 추진위 승인과 조합설립인가를 받아 시공자로 SK건설을 선정했다. 단 1년 만에 믿기 힘들 정도로 높은 추진력을 앞세워 신속한 행정과 성공적인 사업에 대한 의지로 빠르게 사업을 진행했다. 하지만 기존 시공자와 사업추진과 관련된 의견 대립으로 사실상 사업진행이 힘들었던 시기도 보냈다. 이러한 가운데 정부의 뉴스테이 정책을 알게 됐고, 파주시청의 적극적인 협조를 통해 뉴스테이 연계형 정비사업 후보구역으로 선정됐다. 후보구역으로 선정된 후 6개월 안에 기업형 임대사업자 우선협상대상자를 선정해야 한다는 국토교통부의 지침도 이행하면서 뉴스테이 연계형 정비사업지로 확정된 상태다. 조합은 지난해 9월 기업형 임대사업자 우선협상자로 하나자산신탁을 선정한 후 지난 14일 신동아종합건설을 시공자로 선정했다.


▲부동산경기 침체로 금촌2동 제2지구 재개발사업도 동반 침체를 겪었는데, 뉴스테이로 전환하면서 나타난 가장 큰 효과는 무엇이라고 보고 있나=재개발사업에 뉴스테이를 접목시킨 후 향후 발생할 수 있는 일반분양에 대한 미분양 우려를 해소시키면서 시공 파트너를 찾았다는 점이다. 금촌2동 제2지구는 정비구역으로 지정된 지 약 1년 만에 시공자를 선정하고 당장이라도 첫 삽을 뜰 기세로 높은 추진을 앞세워 사업을 진행해왔다. 하지만 기존 시공자와 계약을 해지한 후 분양시장 악화라는 시장흐름에 따라 다시 시공 파트너를 선정하는 데 많은 어려움을 겪었다. 하지만 정부의 기업형 임대주택 정책을 재개발사업에 접목시키면서 향후 일반분양분에 대한 미분양 리스크를 해소시켰다. 그 결과 최근 시공자로 신동아종합건설을 선정하면서 원활한 사업 진행을 위한 발판을 마련했다.


▲뉴스테이 연계형 정비사업으로의 전환에 대한 주민 반응은=대부분의 조합원들이 뉴스테이 연계형 재개발사업으로의 전환에 찬성하면서 빠른 사업진행을 바라고 있다. 특히 뉴스테이 연계형 정비사업은 지체된 재개발사업을 활성화시키는 게 골자인 만큼 주민들이 원하는 빠른 사업 진행에 대한 기대감을 충족시켜 줄 수 있다는 분석이다. 뉴스테이 연계형 재개발사업으로 전환하면서 법적상한까지 용적률을 상향시킬 수 있다는 점은 원활한 사업진행을 위한 초석이 될 것으로 예상하고 있기 때문이다. 실제로 용적률은 기존 228%에서 약 39%p 증가한 267.64%로 상승했다. 여기에 향후 정비계획변경을 통해 281%까지 상향될 것으로 보인다. 그러면 신축 가구수도 현재 계획된 771가구에서 30여가구 증가한 800가구 이상 건립이 예상된다. 따라서 향후 임대주택의 높은 수익성을 기대하고 있는 기업형 임대사업자의 사업 참여도도 적극적일 것으로 생각한다.


▲뉴스테이 연계형 정비사업에서 보완이 필요한 부분은=뉴스테이 연계형 정비사업은 침체된 사업을 정상화시킬 돌파구로 떠오르고 있는 만큼 제도적 보완장치도 필요하다. 기업형 임대사업자가 시공자에 자본출자를 요구하면서 정책 취지가 퇴색되는 상황이 발생하기 때문이다. 리츠 방식의 기업형 임대사업자들이 시공자에 자본 출자를 요구하면서 지지부진한 정비사업장에 단순 도급자로 건설사들의 참여를 유도한다는 기존 취지가 무너질 수 있다는 것이다. 실제로 일선 현장에서는 기업형 임대주택 우선협상대상자로 참여한 업체들이 부족한 자금을 건설사에 요구하는 상황이 발생하고 있다. 일례로 한 사업장에서 전체 사업비로 1천억원이 필요하다고 가정하면 리츠 설립을 통해 900억원에 대한 자금이 확보됐을 경우 나머지 100억원은 시공자에게 부담하라는 요구가 나온다. 이는 건설사들의 사업 참여를 유도하고 순수 도급 공사비로만 사업을 진행시켜 조합 부담을 줄여 사업을 정상화 시키겠다는 기존 정책 도입 취지를 벗어난 요구다.


▲마지막으로 조합원들에게 하고 싶은 말은=힘들었던 과거보다는 앞으로 진행하면서 만들어 가야할 부분들이 더 많다. 조합은 우선 용적률 상향을 전제로 정비구역 변경 후 설계변경을 진행해야 한다. 또 상향된 용적률을 최대한 반영해 조합 사업성 확보에 중점을 두면서 시간이 곧 돈이라는 생각으로 조합원들이 원하는 빠른 사업진행을 위해 최선을 다할 것이다. 이를 통해 올해 관리처분계획을 수립한 후 인가를 받아 이주를 시작할 계획이다. 따라서 최종적으로는 오는 2018년 초 착공을 시작해 빠른 시간 내에 조합원들이 입주할 수 있도록 목표를 두고 있다. 이러한 목표를 달성하기 위해서 조합원들의 협력도 필히 수반돼야 한다. 기존 재개발이 아닌 정책 초기 시행단계에 있는 뉴스테이라는 새로운 길을 헤쳐 나가야 하기 때문이다. 조합은 조합원들과 소통을 통해 한마음 한뜻으로 최선의 이익창출을 위해 노력할 것이다.


이혁기 기자 lee@arunews.com

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