서울 강남구 대치구마을2지구가 시공자선정을 앞두면서 재건축사업 청사진의 마지막 퍼즐 조각을 맞출 전망이다.
특히 이 곳은 이달 입찰을 앞둔 가운데 건설사들의 치열한 경쟁이 예상되고 있다. 최근 진행된 현장설명회에 국내 내로라하는 1군 건설사는 물론 중견건설사까지 14개사가 모습을 보이면서 관심이 집중됐기 때문이다. 재건축 사업을 선봉에서 이끌고 있는 이승호 조합장은 LH에서 10년 이상의 근무 경력이 있는 도시계획 관련 베테랑으로서, 공공기관에서 쌓은 경험과 노하우로 구마을2지구 재건축사업을 성공적으로 이끌겠다는 각오다.
▲시공자선정을 목전에 두고 있다. 이달 24일이 입찰마감을 앞두고 있는 상황에서 러브콜이 이어지고 있다. 조합에서도 기대감이 높을 것이라 예상되는데=입찰에서도 다수의 건설사들이 참석할 것으로 기대하고 있다. 당초 현장설명회에서는 중·대형 건설사들이 많은 관심을 보였고, 당시의 뜨거운 열기가 입찰에도 이어질 것으로 예상한다. 우선 지난달 9일 열린 현장설명회에 대림산업, 롯데건설, SK건설 등 1군 건설사를 포함해 중흥건설, 쌍용건설 등 중견건설사까지 모두 14개사가 참석했다. 이처럼 건설사들의 관심이 높은 이유는 구마을2지구에 입지조건 등 재건축사업 성공을 위한 요소들이 자리 잡고 있기 때문이다. 실제로 구마을2지구는 강남 요지에 위치해 있다는 지리적 장점과 교육의 메카라는 상징성을 통해 향후 높은 사업성을 기대할 수 있고, 미분양에 대한 우려도 없는 곳으로 평가 받는다. 조합은 이 같은 장점을 앞세워 이달 24일 시공 파트너 선정을 위한 입찰마감을 진행한 후 입찰결과에 따라 오는 3월 중 시공자선정 총회를 개최할 계획이다.
▲최고의 시공 파트너 선정을 위해 조합이 주안점을 두고 있는 부분은=건설사의 규모와 브랜드, 실적 등 표면적으로 나타나는 부분이 아닌 제안서 내용을 보고 판단할 것이다. 무엇보다도 구마을2지구는 인근이 제1종 일반주거지역으로서 고도제한, 일조권 등에 따른 제약으로 고층 아파트가 아닌 비교적 중·저층 아파트로 건립될 수밖에 없다. 따라서 건설사는 지형적인 특성을 고려해 중·저층 아파트만이 갖출 수는 특색을 살린 장점을 제안서 내용에 포함해야 한다. 즉, 구마을2지구에는 브랜드 이미지와 실적이 높은 건설사보다는 중·저층 아파트단지 특성을 최대한 살려 특화시킬 수 있는 시공 파트너가 필요하다는 것이다. 또 선정된 시공자는 이러한 부분을 실현하기 위해 언제든지 준비된 자세로 조합과 협의할 수 있는 능력을 갖춰야 한다. 이를 바탕으로 향후 총회에서는 제안 내용의 현실성과 가치 실현을 위한 진정성이 조합원들의 선택을 좌우할 것으로 예상한다.
▲대치 구마을2지구 일대는 지은 지 오래된 노후 주택단지들이 밀집한 상황이다. 주거환경 측면에 있어서 가장 불편한 부분은=구마을2지구는 기반시설이 다소 양호한 것으로 평가받고 있지만, 주차공간이 부족하다는 점에서는 재개발구역과 다르지 않다. 당초 이 곳은 노후 주택단지들이 밀집한 반면, 기반시설이 다소 양호한 곳으로 평가 받으면서 단독주택 재건축구역으로 지정됐다. 하지만 부족한 주차공간에 따른 주민갈등도 빈번하게 발생하면서 전체적인 주거환경 개선이 필요한 상황이다. 또 지은 지 30년 이상 된 노후 주택단지들이 밀집한 곳으로서 열악한 주거환경에 대한 개선이 시급한 상태다. 뿐만 아니라 인근 구마을1·3지구는 이미 시공자를 선정하고 올해 일반분양을 계획하고 있다. 인근 지역과 비교했을 때 주거환경 측면에서 도태되지 않도록 조금 더 속도를 내야 할 타이밍이다.
▲구마을2지구가 갖추고 있는 지리적 장점과 연계했을 때 향후 성공적인 재건축사업에 따른 기대 효과를 꼽는다면=구마을2지구는 강남 노른자위로 평가 받는 곳으로서 교육의 메카로도 불리고 있다. 재건축사업이 진행 중인 현재도 인근 대치동 학원가를 중심으로 교육여건이 우수하다는 점에서 자녀를 둔 학부형들에서 주거 선호도가 높은 곳으로 꼽힌다. 또 이 지역은 재건축사업이 완료된 후 미래가치도 높을 것으로 예상된다. 인근 삼성동 코엑스에서 종합운동장 일대로 서울 국제교류복합지구 개발이 계획돼있고, 한전부지가 현대차에 매각되면서 초고층 빌딩 건립이 예정돼있기 때문이다. 여기에 이미 구마을1·3지구는 올해 일반분양을 계획하는 등 재건축사업 막바지를 향해 박차를 가하고 있는 상황이다. 따라서 주거와 상업 등이 혼재돼있는 서울의 핵심 거점으로 거듭날 수 있다.
▲올해 말 재건축초과이익환수제 적용 유예 기간이 종료된다. 향후 재건축사업 진행 일정은=조합은 오는 3월 시공자선정 총회를 개최한 후 12월 내로 관리처분총회 개최를 목표로 두고 있다. 올해 말까지 관리처분인가 신청을 한 곳에 한해서는 초과이익환수제 적용을 받지 않는다. 따라서 적용 유예기간이 종료되기 전 관리처분인가 신청을 통해 조합원들의 이익창출 실현에 앞장설 것이다. 이후 이듬해 3월 이주를 계획하고 있다. 아울러 조합은 현재 시공자선정을 준비하고 있는 동시에 사업계획 변경에 중점을 두고 있다. 향후 중·대형평형을 중·소형 평형으로 변경해 중·소형평형이 주를 이루는 중·저층 단지만 갖출 수 있는 특색을 살릴 구상이다. 이를 위해 사업계획변경인가를 받기 위한 용역에 착수한 상태다.
▲정비사업 활성화를 위해 개선해야 할 제도적 장치가 있다면 말해 달라=서울시 자체적으로 보증 제도를 도입해야 한다. 현재 정비사업에서는 사실상 시공자선정 이후 비로소 사업비조달이 가능하다. 시에서 자체적으로 정비사업 공공지원 융자제도를 시행하고 있지만 책정된 예산 범위 내에서의 지원 금액은 충분하지 않다. 일부 사업장의 경우 규모가 크고 조합원 수가 많다면 지출해야 할 용역비용이 증가하지만 지원 받을 수 있는 금액은 한정돼 있기 때문이다. 이때 조합은 시공자로부터 자금을 차입할 수밖에 없고, 전반적인 사업 진행에 있어 주도권을 내줘야하는 부정적인 상황이 발생할 수 있다. 따라서 시가 자체적으로 보증 제도를 도입해 시행함으로써 조합이 제1금융권에서 자금을 차입할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 한다.
▲마지막으로 조합원들에게 하고 싶은 말은=조합은 조합원들의 재건축사업 대행 업무를 시행하고 있을 뿐이다. 즉, 사업진행에 있어 주체는 조합원이라는 말이다. 성공적인 재건축사업 완료를 위해 조합원들은 반드시 총회에서 부여된 의결권 행사를 통해 의사결정을 해주시길 바란다. 특히 오는 3월 개최할 예정인 시공자선정 총회는 조합원들의 집을 건설할 가장 중요한 협력업체를 선정하는 자리다. 조합원들은 필히 참석해 현명한 판단을 내려주길 바란다. 조합도 재건축사업을 성공적으로 완료하는 날까지 조합원들의 열악한 주거환경 개선은 물론 이익창출 증대를 위해 최선을 다 할 것이다.
사업계획변경으로 사업성 향상 기대
일반분양분 8가구 증가
사업성 향상 기대감 ‘UP’
서울 강남구 구마을2지구가 사업계획변경에 나선 가운데 당초 임대주택으로 건립할 예정이었던 가구수 일부를 일반분양분으로 전환하면서 사업성을 높일 계획이다.
우선 구마을2지구 재건축조합은 지난해 11월 강남구로부터 사업시행인가를 받았다. 당시 인가 받은 사업시행계획에 따르면 구마을2지구는 강남구 대치동 977번지 일대로 전체 구역면적이 1만4,594.2㎡이다. 여기에 용적률 219.98%, 건폐율 34.64%를 적용해 총 268가구를 건립할 계획이었다. 이중 25가구가 소형주택으로 구성되면서 임대주택으로 포함됐다.
하지만 현재 조합이 준비하고 있는 사업계획변경안에 따르면 전체 건립 가구수는 266가구로 당초 268가구 건립 계획보다 2가구 줄어들었다.
반면, 임대주택 건립 가구수는 기존 25가구에서 10가구 감소한 15가구 건립을 계획했다. 결과적으로는 일반분양가구수가 기존 243가구에서 251가구로 8가구 증가하는 셈이다.
이에 따라 사업성 향상에 대한 기대감도 높아지고 있다. 당초 조합이 분석한 개략적인 사업성 분석 결과는 104.65%로 양호하다는 평가를 받았다.
향후 조합이 준비하고 있는 사업계획변경안이 지자체와의 협의를 통해 인가 받는다면 일반분양분 가구수 증가에 따라 사업성은 기존보다 더 높아질 것이란 분석이다.