경남디앤씨··· 전담팀구성 사업구역별 특성분석, 조합원 개발이익 극대화

“기업의 목표가 아무리 이윤 추구라고 해도 상식과 정도를 벗어나서는 안 됩니다. 일부 서울 정비업체의 경우 조합원들은 뒷전인채 돈만 생각하는데, 절대 그래서는 안 됩니다. 최소한 욕은 먹지 않아야 합니다. 저희 경남디앤씨는 ‘경남 1호 정비업체’라는 명성에 누가 되지 않도록 최선을 다하고 있습니다.”

지난 2003년 도시 및 주거환경정비법 시행과 더불어 새로 도입된 제도 중 가장 이슈가 됐던 게 정비사업전문관리업이다. 대부분의 추진위원회나 조합은 사업을 처음 접하기 때문에 시공사나 협력업체에 휘둘릴 수밖에 없었다. 이에 이를 보완해 줄 컨설팅 파트너가 필요했고, 그 역할이 정비업체에게 주어졌다. 이후 전국적으로 수많은 정비업체가 우후죽순으로 생겨났다. 문제는 많은 정비업체가 조합의 파트너로서 제대로 기능하지 못했다는 점이다. ‘잘 하는’ 정비업체마저 도매금으로 넘어갔다. 그러다가 재개발·재건축 불황기가 찾아왔다. 사업은 점점 힘들어졌고, 정비업체도 급격하게 숫자가 줄었다. 서울 1호 등록업체마저 사라졌다. 그러나 아이러니하게도 이 어려운 상황은 ‘정비업체 옥석 가리기’라는 순기능도 가져 왔다. 자금력과 전문성을 갖추지 못한 곳은 자연스레 도태된 것이다. 경남디앤씨는 ‘경남 1호 등록 정비업체’로 경남을 주 무대로 전국 21곳 현장에서 사업을 진행 중이다. 지난 18일 장용익 대표를 만나 경남디앤씨만의 재개발·재건축 성공 노하우를 들었다.

▲경남 1호 등록 정비업체로 알고 있다. 경남디앤씨에 대해 간략하게 소개해 달라=저희 경남디앤씨는 지난 2002년 11월 설립된 대진주택건설이 모태다. 도시정비법 시행에 맞춰 2004년 4월 경상남도 1호 정비업체로 등록했는데, 지금의 상호로는 2006년 11월 변경했다. 재개발·재건축·도시환경정비사업의 정비사업전문관리업이 주 업무지만 최근 주택건설, 토목공사, 부동산임대, 분양대행 등 부동산 개발사업 전반으로 영역을 확장하고 있다. 그동안 모든 업무에서 최상의 결과를 도출해 내기 위해 끊임없이 노력해 왔다. 그 결과 부끄럽지만 올 4월 서울경제신문이 주관한 ‘2014 중소기업 품질대상’ 부동산 개발 부문에서 대상을 수상하기도 했다. 저희 경남디앤씨는 과거 구태의연한 사업방식에서 탈피해 프로젝트 기획초기부터 청산시까지 모든 역량을 발휘해 조합원들의 권리를 최대한 보장하고 있다. 앞으로 국내 정비업체들에게 새로운 이정표가 될 수 있도록 최선을 다하겠다.

▲현재 수행하고 있는 현장은 얼마나 되나? 또 수행현장 중에서 기억에 남는 성공 사례가 있다면=현재 대전, 대구, 부산, 경남 등 총 21곳에서 사업을 진행하고 있다. 재건축과 재개발이 각각 10곳이고 도시환경정비사업이 1곳이다. 성공 사례에 대해 말씀 드리기 전에 저희 경남디앤씨는 모든 현장이 소중하기 때문에 어느 한 군데 최선을 다하지 않은 곳이 없다는 말씀부터 올린다. 대개 ‘성공이냐 실패냐’의 판가름은 구역의 입지나 규모, 인·허기기관의 협조, 정부정책, 부동산 경기 등에 영향을 많이 받는다. 정비업체가 아무리 잘 해도 어쩔 수 없는 부분이 있는 게 사실이다. 그래도 창원의 내동주공2·외동주공 재건축사업은 자부심을 느끼고 있다. 이들 단지는 준공업지역에 있어 창원시 조례상 용적률 150%가 허용되는 곳이었다. 용적률 150%로는 사업 자체가 불가능했다. 이후 저희 임직원들은 창원시를 수없이 방문했다. 사업에 대해 꼼꼼히 설명하고, 대안을 마련해 설득하는 과정을 반복했다. 마침내 창원시와의 끈질긴 협의를 통해 법정 용적률인 250%를 모두 받아낼 수가 있었다. 조합원을 위하는 마음으로 매진한 결과 조합원 분양신청률 90%를 기록했고, 지금은 입주를 완료했다.

▲경남디앤씨가 다른 정비업체와 차별화되는 장점은 무엇인가? 어떤 부분이 조합원들에게 어필하고 있다고 보나=아무래도 전문성이 가장 큰 강점이라고 생각한다. 재개발·재건축 경력 7년 이상의 전문가들로 구성된 전담팀이 따로 있다. 전담팀에서는 해당 사업지의 초기단계부터 장·단점 등을 미리 분석한다. 그래야 장점은 극대화시키고, 단점은 최소화시킬 수 있다. 또 사업을 신속하기 진행하기 위해 예상 문제점들을 사전에 파악해 아예 회피할 수 있는 시스템을 구축했다. 조합원들의 개발이익을 극대화하는 게 경남디앤씨만의 최대 장점이라고 자부한다. 일례로 경남디앤씨의 사업진행 방식을 요약하면 이렇다. 합리적인 사업비 편성, 시공사 등 업체와의 계약, 철저한 사업성 분석, 투명한 조합 운영 등을 기본철칙으로 운용하면 조합원 부담은 최소화되고, 이익은 극대화된다.

▲정비업체는 추진위부터 조합청산때까지 사업의 처음부터 마지막까지 조합을 보좌하는 파트너이다. 그만큼 정비업체의 역할이 중요하다고 보는데=정비업체는 한 마디로 조합의 동반자라고 정의할 수 있다. 도시정비법 제69조에 정비업체의 업무가 규정돼 있는데 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행, 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행, 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성, 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원, 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행, 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행 등이다. 맨 처음부터 마지막까지 조합을 보좌하고 자문하는 역할이다. 하지만 이는 법에 명시된 업무일 뿐이다. 사업진행 과정에서 발생하는 주민간 다툼이나 갈등, 각종 민원사항 등을 원만히 해결해야 하는데 이때 정비업체의 역량과 노하우가 발휘된다. 그동안 경남디앤씨를 운영하면서 열악한 주거환경에 신음하는 주민들을 많이 봐왔다. 주거환경 개선의 꿈을 가진 서민들을 투기세력으로 왜곡하는 것을 보면 안타깝기 그지 없다. 사실 재개발·재건축사업이 황금알을 낳던 시기는 지난 거 아닌가. 온갖 규제가 겹겹이 쌓이면서 투자 대상도 되지 못 한다. 조합원들이 깨끗하고 쾌적한 환경 속에서 생활할 수 있도록 정부도 이제는 지원에 나서야 한다.

▲앞에서 언급한 것처럼 최근 경기침체가 장기화하면서 재개발·재건축시장도 동반 침체를 겪고 있다. 정비사업이 활성화되기 위해서는 어떤 게 필요하다고 보나=재개발·재건축사업은 일반분양 수입으로 조합원들의 분담금을 충당하는 구조로 진행된다. 그러다보니 경기에 민감할 수밖에 없고, 집값이 떨어지면 사업을 진행하기 힘든 게 사실이다. 그렇다고 노후 주택단지 재건축·재개발을 미룰 수는 없다. 국민의 주거권과 관련된 문제이기 때문이다. 서민이라고 해서 낡은 집에 계속 거주해야 하는 것은 아니다. 그렇다면 사업성을 높여줘야 하는데, 관련 규제를 완화하는 게 선행돼야 한다. 일단 사업성과 직결되는 용적률을 확보하기 위해서는 최근 개정된 법적 상한용적률 규정을 명확히 적용돼야 한다. 임대주택 문제도 전향적으로 검토해야 한다. 수도권을 제외한 지방의 경우 임대주택이 남아 도는 실정이다. 임대주택 의무비율을 지역 현실에 맞게 현행 8.5%에서 5~6% 수준으로 적절히 낮추는 것도 도움이 될 것이다. 나아가 인·허가를 비롯한 각종 심의때 행정관청이나 심의기구가 옥상옥이 돼서는 곤란하다. 재개발·재건축사업도 주택을 건설하는 것인데, 건설적이고 긍정적인 마인드가 필요하다. 공공은 지원세력이라는 점을 스스로 자각해야 한다.

▲경남지역의 맹주로서 지역만의 특성도 있을텐데=지방에서 일을 하다 보면 책임감이 더 든다. 서울업체의 경우 그냥 이익만 좇는 경우가 많다. 그러다가 이익이 없으면 떠나면 그만일지 몰라도 지역업체는 그렇지 않다. 지역사회의 일원으로서 사명감이 있다. 작게는 우리 가족이자 이웃이고, 크게는 함께 살아가는 공동 운명체이기 때문이다. 경남디앤씨가 회사를 운영해 나갈 수 있었던 가장 큰 믿음이었다고 생각한다.