무지개마을4단지는 시공자 선정

강남·목동·분당 등 사업 본격화

업계, 내력벽 20%선 철거 요구

국토부, 아직 결정된 사항 없어


주택법 시행령·시행규칙 개정으로 규제 완화와 정부·지자체의 지원으로 리모델링 시장이 들썩이고 있다. 


수도권을 중심으로 리모델링 시공자 선정이 이어지고 있는데다, 사업 추진을 위한 움직임도 활발하게 진행되고 있다. 다만 전문가들은 정부의 내력벽 철거기준 마련이 장기화될 경우 리모델링이 다시 냉각될 수 있다고 우려하고 있는 상황이다.


먼저 경기도 성남 분당신도시의 리모델링사업이 급물살을 타고 있다. 분당구 구미동 무지개마을4단지가 지난 1일 총회에서 포스코건설을 시공자로 선정하면서, 사업이 구체화되고 있다. 현재 5개 동 563가구인 무지개마을4단지는 리모델링을 통해 3개층씩 높아지고, 1개동을 신축해 총 647가구의 새 아파트를 건립할 예정이다.

무지개마을4단지와 함께 성남시의 리모델링 시범단지로 선정된 정자동 느티마을3단지와 4단지도 시공자 선정을 앞두고 있다. 지난해 말 수직증축 리모델링 안전진단을 통과한 느티마을3, 4단지는 시공자 선정을 위한 준비 업무가 진행되고 있다. 건설사들도 이미 리모델링 시공권을 확보하기 위한 물밑 경쟁을 펼치고 있는 상황이다.


서울에서도 강남과 목동 등 중층 노후아파트 단지를 중심으로 리모델링이 본격화되고 있다. 국토부에 따르면 지난해 말을 기준으로 리모델링이 가능한 15년 이상 된 아파트는 서울에만 90만호에 달하는 것으로 조사됐다. 


강남구에서는 대청아파트와 대치2단지, 우성2차 등이 대표적인 단지이다. 또 강동구 둔촌현대1차와 서초구 잠원 한신로얄, 송파구 성파성지, 양천구 신정쌍용, 용산구 이촌 현대·골든맨션 등이 리모델링 사업을 추진하고 있다.


재건축의 대체재라는 평가를 받았던 리모델링이 활성화되고 있는데는 정부의 규제완화가 호재로 작용하고 있다는 분석이다. 리모델링의 걸림돌로 작용됐던 조합설립 동별동의요건이 2/3 이상에서 1/2 이상으로 완화되면서 사업추진이 수월해졌기 때문이다.


여기에 올해 초 세대 간 내력벽 일부 철거를 허용하기로 방침을 결정하면서 현재 관련법이 개정 중에 있다. 그동안은 기존 세대끼리 합치는 것이 불가능했기 때문에 평면이 앞뒤로 길어지는 기형적인 설계로 효율성이 떨어진다는 단점이 있었다. 하지만 세대 병합이 가능해지면서 2bay 평면이 3bay, 4bay로 설계할 수 있게 되면서 주택 가치가 상승할 수 있는 여지가 마련된 것이다.


문제는 당초 3월로 예정됐던 내력벽 철거기준이 아직까지 마련되지 않았다는 점은 불안요소로 작용되고 있다. 

업계에 따르면 현재 내력벽 철거 허용범위는 최대 20% 수준이 유력한 것으로 알려졌다. 올해 초 정부는 업무계획을 통해 수직증축 가능 안전등급(B등급)을 유지하는 범위 내에서 내력벽 철거를 허용하기로 결정한 바 있다. 하지만 구체적인 철거 범위를 놓고 국토부와 업계, 학계 등이 이견을 내면서 합의가 이뤄지지 않은 상태다.


이에 대해 일부 언론은 최근 내력벽 일부 철거 시 모든 평가항목이 B등급을 유지하는 범위 내에서 기준 이하의 파일, 이른바 ‘NG(No Good) 말뚝’ 비율을 10% 이내로 제한하는 방안으로 결정됐다고 보도했다. 안전 확보가 가능한 경우에 한해 20%까지 추가로 내력벽 철거를 허용할 수 있다는 것이다.


하지만 국토부는 ‘내력벽 20% 철거 허용’ 과 관련해 확정된 것이 없다고 강조했다. 세대 간 내력벽 일부 철거 허용은 안전이 최우선이며, 현재 전문가 등을 참여시켜 검토 중이라고 해명했다.


다만 내력벽 철거기준에 대한 검토는 대부분 마친 상태로 이르면 이달 중에 구체적인 기준이 나올 것이란 예측이다.


한 업계 관계자는 “국토부는 안전이 최우선이지만, 리모델링이 추진될 수 있는 환경을 만드는 것에는 공감하고 있다”며 “이르면 이달 중에는 내력벽 철거 기준이 마련될 수 있을 것”이라고 말했다.



전국 511만 가구 리모델링 대기


전국에 리모델링 허용연한인 준공 후 15년이 넘는 아파트가 500만 가구가 넘는 것으로 조사됐다. 하지만 조합설립인가를 받은 곳은 불과 7,600가구 수준이어서 리모델링 사업이 미흡한 것으로 분석됐다.

국토교통부에 따르면 지난해 12월을 기준으로 준공 15년을 넘긴 아파트는 전국 20만5,211개 동에 511만825가구에 이르는 것으로 나타났다. 서울·수도권이 235만6,501가구이며, 지방이 275만4,324가구이다.

도시별로는 경기도가 113만1,391가구로 가장 많았으며, 서울이 90만6,437가구로 뒤를 이었다. 지방에서는 부산이 40만9,482가구로 노후 아파트가 많은 것으로 조사됐다. 

신도시에는 29만4,934가구가 리모델링이 가능한 것으로 나타났다. 성남 분당신도시가 73개 단지에 8만7,378가구가 1위를 차지했으며, 이어 일산신도시가 6만3,992가구(124개 단지), 평촌신도시 5만8,141가구(173개 단지), 산본신도시 4만4,115가구(58개 단지), 중동신도시 4만1,308가구(44개 단지) 등이었다.

반면 전국에서 리모델링을 추진하고 있는 아파트는 1만7,703가구에 그치고 있는 상황이다. 조합설립인가를 받은 곳이 11개 단지(7,606가구), 안전진단 7개 단지(6,137가구), 건축심의 10개 단지(2,180), 행위허가 7개 단지(1,780가구) 등이다.

리모델링 준공단지는 서울 강남구 청담 두산아파트와 청구아파트, 대치2차우성아파트, 도곡동신아파트, 용산 이촌로얄아파트, 이촌수정아파트, 마포구 창전 서강시범아파트, 현석 강변호수아파트, 남아현상가아파트, 서초구 방배궁전아파트, 방배삼호아파트, 영등포구 당산평화아파트, 광진구 광장워커힐일신아파트 등이다.


리모델링 조합설립 쉬워진다


리모델링 동별동의율 완화 등을 담은 주택법 시행령·시행규칙 개정안이 이르면 이달부터 시행에 들어간다.

국토교통부는 지난달 8일 리모델링 규제 완화 등을 담은 주택법 시행령·시행규칙 개정안을 오는 18일까지 입법예고했다. 이에 따라 특별한 의견이 없다면 입법예고를 마치고 이달 말경에 시행에 들어갈 것으로 예상된다.

이번 개정안에는 리모델링 조합설립 동별동의요건을 1/2 이상으로 완화함에 따라 조합설립이 한층 쉬워질 전망이다. 그동안은 동별로 3/4 이상의 동의를 받아야 했기 때문에 이른바 ‘동별 알박기’로 악용되는 사례가 적지 않았다. 또 리모델링을 하지 않는 별동의 복리시설 소유자는 동의 대상에서 제외했다. 상가 알박기를 차단하기 위한 조치다. 다만 종전처럼 동을 리모델링하는 경우에는 동별 구분소유자 및 의결권의 80% 이상 동의를 받아야 한다.

리모델링 기본계획 수립 내용도 완화됐다. 현재는 리모델링 시 3개 층까지 증축할 수 있지만, 리모델링 기본계획 내용에 층수나 높이제한을 위한 도시경관 관리방안을 포함하도록 하고 있어 과도한 규제라는 불만이 많았다. 하지만 이번 개정안에는 도시경관 관리방안이 삭제됐다.

이와 함께 리모델링 사업계획승인 시 리모델링 허가도 함께 처리할 수 있도록 리모델링 사업계획승인 신청 시 리모델링 허가신청서류를 포함해 제출하도록 했다.

국토부 관계자는 “그동안 리모델링 사업은 과도한 규제로 사업이 원활하게 추진되지 못하는 곳이 많았다”며 “이번 개정을 통해 사업을 신속하게 추진하되, 투명하게 조합이 운영될 수 있는 방안을 마련했다”고 말했다.


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