분양가상한제의 뿌리는 1989년 무렵까지 거슬러 올라가지만 현재 적용되는 것은 2007년 주택법 개정으로 도입되었다. 워낙 강력한 규제이다 보니 구체적 타당성을 도모하기 위해 2007년 당시 경과규정을 두어 적용의 예외를 인정한 바 있다.


그 경과규정이 바로 주택법 부칙 제4조다. 부칙은 모든 사업장이 아니라 2007년 9월 1일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 분양가상한제가 적용되도록 했다.


그런데 사업계획변경이 있을 경우에도  주택법 부칙에 의하여 분양가상한제 적용의 예외가 될 수 있을까. 즉, 사업계획변경으로 신축 예정인 건축물의 평형 등 그 형상이 중대하게 변경될 경우, 조합원들의 종래 수분양권의 내용이 그대로 유지되기 어려워 조합원들에게 새로이 분양신청 기회를 부여하여야 한다는 유력한 법리를 고려하면 분양신청이 다시 필요할 정도의 중대한 사업계획변경이 이루어지게 되면 그 시점을 기준으로 분양가상한제 적용여부를 다시 결정하여야 하는 것이 아니냐는 것이다.


그러나 사업계획이 중대하게 변경되어 조합원들에게 다시 분양신청 기회를 부여하는 것은 종래 분양신청의 효력이 그대로 유지되기 어렵고 조합원들에게 재차 사업참여 여부를 묻고 희망하는 신축건물의 평형을 변경할 기회를 부여하는 것이 조합원 권리보장 차원에서 타당하기 때문이다.


반면에 분양가상한제는 주택가격의 상승을 억제하기 위한 정부의 직접적 가격규제 정책의 일환일 뿐 조합원 권리보호와는 별 관련이 없다.


사업계획변경의 정도를 따져 조합원들에 대한 분양신청 기회부여 여부를 결정하는 것은 당연하겠으나 이 문제에 분양가상한제 적용문제까지 결부시킬 필연적 이유는 없는 것이다.


요컨대 부칙 제4조제1항은 최초의 사업계획인가 신청이 2007년 9월 1일 이전에 이루어졌다면 그 후의 사업계획변경과 상관없이 일률적으로 분양가상한제의 적용이 없도록 하려는 취지로 새겨야 옳다.


최초 사업계획의 변경없이 사업을 완료하는 사업장이 얼마나 되겠는가. 사업계획의 변경 정도에 분양가상한제 적용여부를 결부시키게 되면 사업계획 변경 여부와 상관없이 최초의 사업계획 인가신청을 기준으로 일률적으로 분양가상한제 적용여부를 결정하려는 부칙의 입법취지는 완전히 몰각된다.


부칙 적용의 실무례를 보더라도 서울시의 수많은 재건축 재개발 사업장이 최초 사업계획 이후 서울시의 용적률 완화 정책에 따라 사업계획을 변경하였지만 이 때문에 분양가상한제를 적용받게 된 사업장은 찾아보기 어렵다.


분양가상한제 자체의 폐지가 논의되는 마당에 그 적용범위를 확대하는 방향으로 부칙규정을 새기는 것은 제도 도입의 목적, 시장상황, 부칙의 입법취지, 법해석 일반원칙 등에 비추어 설득력을 얻기 어렵다.


비단 분양가상한제만이 문제일까. 시장의 상황을 제대로 반영하지 못하는 법은 정당한 규칙이 아니라 가혹한 족쇄로 전락하여 많은 사람에게 불필요한 고통을 안겨줄 수밖에 없다.

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