서울 강동구 천호동 43-200 일대 천호1도시환경정비구역은 천호역세권의 상업지역에 위치해 있지만, 또 다른 이면에는 집창촌이라는 낙후지역의 상반된 이미지를 가지고 있는 지역이다. 하지만 최근 도시환경정비사업이 추진되면서 일명 ‘천호동 텍사스촌’의 부정적인 인식에서 벗어나 새로운 대규모 주상복합 단지로의 변화가 예고되고 있다. 지난해 3월 사업시행인가를 받은데 이어 최근에는 시공자 선정 절차가 진행되면서 사업이 탄력을 받고 있는 것이다. 특히 이 구역은 서울시가 ‘정비사업 모범사례 현장’으로 선정할 만큼 사업이 성공적으로 진행되고 있다. 강동구를 대표할 주상복합 건설을 앞두고 있는 천호1도시환경정비사업의 수장 김종광 조합장을 만났다.
환승 천호역 인접한 입지조건에도
집창촌 이미지 강해 저평가된 지역
작년 3월 사업시행인가 받은데 이어
시공자 선정 절차로 기대감 높아져
SH공사, 건설관리·감리 진행 협의
분담금은 줄이고, 사업은 신속하게
서울시 ‘정비사업 모범현장’ 선정
▲현재 시공자 선정을 위한 절차를 진행하고 있는 것으로 알고 있습니다. 현장설명회에 13개사가 참여할 정도로 건설사들의 관심이 높습니다. 현재 시공자 선정 과정은 어떻게 진행되고 있습니까=지난달 2일 조합사무실에서 개최한 시공자 현장설명회에는 대림산업을 비롯해 두산건설, KCC건설, 보미종합건설, 우미건설, 현대엔지니어링, 한양, 현대산업개발, 호반건설, 현대건설, SK건설, 한화건설, GS건설 등이 참여했다. 최근 부동산시장 침체가 장기화되면서 건설사들이 도시환경정비사업에 참여하는 것을 꺼리고 있지만, 우리 구역에는 비교적 많은 건설사들이 참여했다. 최대한 많은 건설사들이 입찰에 참여하고, 건전한 경쟁을 통해 좋은 조건으로 시공자를 선정할 수 있길 바란다.
▲부동산 침체로 상업시설에 대한 미분양 우려가 있는 것이 사실입니다. 천호1구역에도 적지 않은 상업시설이 건설될 예정이어서 미분양에 대한 우려가 있을 것 같은데요=상업지역을 정비하는 도시환경정비사업의 특성상 상업시설이 들어서는 것이 당연하다. 일부 건설사들도 우리 구역의 상업시설에 대한 미분양을 걱정하고 있는 것으로 알고 있다. 하지만 분양에 대해서는 크게 걱정하지 않는다. 이미 대형 쇼핑몰이 입주를 하기 위해 경쟁을 하고 있는데다, 구역 내 상가건물 소유자들이 상업시설을 분양 받을 예정이기 때문이다. 따라서 상업시설에 대한 일반분양물량은 많지 않을 것이라 생각한다. 더구나 지하철 환승역인 천호역이 인근에 위치해 있기 때문에 유동인구가 많아 상업시설에 대한 수요는 충분하다고 본다.
▲향후 시공자 선정 절차는 어떻게 진행하실 계획입니까=먼저 건설사들이 입찰에 참여해야 다음 단계를 진행할 수 있기 때문에 입찰 마감 결과가 중요하다. 입찰마감은 오는 19일로 예정되어 있는데, 2개사 이상이 참여한다면 시공자 선정 절차를 이어갈 수 있다. 현재 우리 구역은 공공관리가 적용되고 있기 때문에 모든 절차를 공공관리자와 협의해서 추진하게 된다. 따라서 실제 시공자 선정총회는 다소 시간이 걸릴 전망이다. 물론 공공관리로 진행하기 때문에 투명한 시공자 선정절차를 진행하게 될 것이다. 입찰 마감이 유효하게 성립된다면 오는 6월 쯤 시공자 선정 총회를 개최할 수 있을 것이라 생각한다.
▲서울시의 공공관리제도가 시행된 지 벌써 6년이 지났습니다. 아직까지 공공관리에 대한 의견이 분분한데요. 조합장님께서는 공공관리에 대해 어떻게 평가하고 있으십니까=단순히 좋다 또는 나쁘다고 평가하는 것은 잘못됐다고 본다. 다만 시장이나 제도 변화에 대해 제대로 대처하고 있지 못하다는 점은 아쉬운 부분이다. 정비사업은 각 구역의 상황이나 사업성, 주민 성향 등이 다르기 때문에 일률적인 공공관리를 적용하는 것은 다소 무리가 있다고 본다. 물론 공공관리제도가 정비사업의 투명성을 제고하는데 일정정도 역할을 했다. 하지만 아무리 좋은 제도라도 현실성이 반영되지 않는다면 의미가 퇴색될 수밖에 없다. 실제로 시공자 선정 기준은 투명한 선정 절차와 공사비 절감을 위해 마련됐지만, 현장에서는 제대로 결과를 내지 못하고 있는 것이 현실이다. 아무리 좋은 제도라 하더라도 건설사들이 참여하지 않는다면 의미가 없기 때문이다. 구역의 상황에 맞는 현실적인 제도 개선이 필요하다고 본다.
▲서울시 산하 SH공사가 천호1도시환경정비사업의 공동시행자로 참여하기로 협의한 것으로 알고 있습니다. SH공사와 함께 사업을 추진하는 특별한 이유가 있습니까=우리구역은 단순히 상업지역을 정비하는 수준이 아닌 재래시장과 집창촌 등의 특수한 상황에서 도시환경정비사업을 추진하게 된다. 따라서 공공성과 효율성을 높이기 위해서는 SH공사가 참여하는 것이 바람직하다고 판단했다. 다만 일부 건설사들이 오해하는 부분은 SH공사가 사업의 모든 부분에 관여할 것이라고 생각한다는 점이다. 쉽게 말해 시어머니가 두 명인 것 아니냐는 것이다. 하지만 조합과 SH공사는 업무 영역이 구분되어 있기 때문에 각자의 영역에서 일을 하게 된다. 조합은 사업 전반에 대한 계획과 운영을 진행하고, SH공사는 건설관리와 감리자로서의 역할을 한다. 조합이 건설과 관련된 전문적인 지식이 부족하기 때문에 SH공사가 실제 공사에 대한 기술적인 부분의 전문성을 제공하는 셈이다. 특히 사업초기자금을 SH공사가 책임지기 때문에 시공자는 그만큼 사업비 지급에 대한 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있다. 또 SH공사가 참여함으로써 조합도 보다 투명하게 사업을 추진할 수 있고, 공사비와 사업비 금융비용 등을 절감시키는 효과도 볼 수 있을 것으로 기대한다.
▲마지막으로 조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=그동안 사업을 추진하면서 많은 어려운 일이 있었다. 공유토지에 대한 대표자 선임 문제와 층수로 인한 구역지정 등 힘든 시간을 겪어왔지만, 조합원들의 격려가 있었기에 현재까지 사업을 추진할 수 있었다. 우리 구역은 도시환경정비사업을 추진하는데 가장 중요한 협력업체인 시공자 선정을 앞두고 있다. 우수한 시공자를 선정할 수 있도록 조합원들의 협력이 필요한 시점이다. 조합에서도 조합원들이 원하는 시공자가 선정될 수 있도록 투명하고, 공정하게 사업을 추진할 것이다. 신속한 사업추진으로 조합원들의 개발이익이 극대화될 수 있도록 최선을 다 할 것이다. 조합원들의 많은 참여와 격려를 부탁드린다.
천호역세권의 랜드마크 주상복합 건설
용적률 479.08%… 주거·상업시설
서울 강동구 천호1구역이 강동구를 대표하는 주상복합건물로 탈바꿈될 전망이다. 지난 3월 고시된 사업시행계획에 따르면 이 구역은 서울시 강동구 천호동 423-200번지 일대로 구역면적은 3만8,508.2㎡이다.
이 구역에는 용적률 479.08%를 적용해 아파트 999세대(임대주택 117세대 포함)와 부대 복리시설, 판매시설, 업무시설, 문화복지시설 등이 들어설 예정이다. 연면적은 22만9,909.35㎡에 달하는 대규모 주상복합시설이다.
천호동 일대는 서울 동부지역의 관문역할을 하면서 자연발생적으로 형성된 주거 밀집지역과 상업지역이 혼재된 곳이다. 우수한 교통여건과 다양한 편의시설이 들어서 있는 입지조건을 갖추고 있지만, 집창촌이라는 인식이 강했다.
하지만 천호재정비촉진사업이 본격화되면서 그동안의 낙후 이미지를 벗고, 중심 상업지역으로 변화를 앞두고 있다. 특히 천호1구역이 본격적인 개발에 들어가면서 새로운 주거·상업·문화 단지로의 개발을 예고하고 있다.
천호역세권에 위치한 입지조건에 최고 40층에 달하는 높이의 주상복합이 건설될 예정이어서 향후 천호동 일대를 대표하는 랜드마크가 될 것으로 평가받고 있다.
한편 이 구역은 지난 2003년 11월 천호뉴타운지구로 지정·고시된 이후 2006년 추진위원회를 승인받아 도시환경정비사업이 추진됐다. 이후 2009년 1월 정비구역지정 및 정비계획이 수립됐으며, 지난 2012년 9월 조합을 설립했다. 또 지난 2015년 3월 사업시행인가를 받아 현재 시공자 선정 절차를 진행하고 있는 상황이다.