인근 촉진구역들 잇단 구역해제
재정비촉진지구 기능 이미 상실
상봉7촉진구역 홀로 사업 정상 추진
촉진계획 변경으로 토지 효율성 ↑
중랑구 내에서 저평가된 대표 지역
3개 노선 환승역 인접한 입지조건
주거비율 높여 분양리스크 최소화
서울 중랑구 상봉7재정비촉진구역이 최첨단 랜드마크로 탈바꿈하기 위한 도시환경정비사업에 박차를 가하고 있다. 당초 상봉재정비촉진지구는 지난 2009년 재정비촉진계획이 결정·고시됨에 따라 서울 동북권을 대표하는 중심도시로 개발될 예정이었다. 하지만 부동산 침체로 인한 사업성 하락과 주민 반대 등으로 상봉1구역과 3구역, 5구역, 6구역 등이 잇달아 해제되면서 사실상 재정비촉진지구로서의 기능을 상실하게 됐다. 하지만 상봉7재정비촉진구역은 높은 사업성을 바탕으로 지난 2011년 말 조합설립인가를 받은 이후 지난해 11월 사업시행인가까지 받으면서 도시환경정비사업을 완수하기 위한 잰걸음 중에 있다. 특히 인근 구역들의 해제로 인한 재정비촉진계획 변경은 상봉7재정비촉진구역에 전화위복이 될 가능성이 점쳐지고 있다. 촉진계획이 변경되어 단점으로 지적됐던 문제들이 해결되면서 오히려 사업성이 더 높아질 것으로 예상되기 때문이다. 상봉7재정비촉진구역의 국경호 조합장을 만나 그동안의 사업추진 과정과 향후 계획 등에 대해 이야기를 나눴다.
▲상봉재정비촉진지구에서 사실상 사업이 정상적으로 추진되는 유일한 구역이다. 그동안 사업은 어떻게 진행됐나=상봉재정비촉진지구는 지난 2005년 망우균형발전촉진지구로 지정되면서 사업의 발판이 마련됐다. 이후 2006년 상봉재정비촉진지구로 지정됐으며, 2009년 촉진계획이 발표됐다. 당시 상봉지구는 서울 동북권 르네상스 프로젝트의 남북2축 개발촉진축과 동서3축 상업·업무축이 만나는 중요한 전략거점 지역으로, 동북권 지역의 핵심지역으로 개발하겠다는 계획이었다. 하지만 부동산 침체가 장기화되면서 대부분의 촉진구역들이 사업지연과 주민 반대로 해제되면서 촉진계획이 유명무실해졌다. 하지만 우리 구역은 지난 2009년 추진위원회를 승인 받은 이후 2011년 조합설립인가를 받아 도시환경정비사업을 본격적으로 추진했다. 또 지난해에는 사업시행인가까지 받아 시공자 선정을 목전에 두고 있는 상황이다. 다만 인근 구역들의 해제로 촉진계획 변경절차가 진행되고 있는 만큼 숨고르기에 들어간 상태다.
▲상봉재정비촉진지구 내에 촉진구역들이 대부분 해제됐거나, 사업 추진이 중단된 상태다. 반면 상봉7재정비촉진구역만은 재정비촉진사업이 속도를 내고 있는데 특별한 이유가 있나=동네가 워낙 낙후됐기 때문에 조합원들이 도시환경정비사업에 대한 필요성을 느끼고, 자발적으로 참여하고 있는 것이 사업추진의 원동력이라 생각한다. 우리 구역은 상업지역이지만, 실질적으로 상업시설로서의 역할은 발휘하지 못하고 있는 상황이다. 따라서 입지조건이나 용도지역에 비해 저평가된 상태이기 때문에 개발이 시급하다. 또 도시환경정비사업을 통해 얻을 수 있는 개발이익이 높을 것으로 예상된다는 점도 사업이 지속되고 있는 이유이다. 상업지역이기 때문에 기본적으로 용적률이 높은데 반해 분양리스크가 높은 상업시설을 최소화해 사업을 추진하기에 최적인 상태이다. 현재 계획상으로는 주거·상업비율이 6:4로 계획되어 상업비율이 높은 것으로 보이지만, 상업시설의 대부분이 주거형 오피스텔로 지어진다. 따라서 실질적인 주상비율은 9:1 수준이다. 그만큼 상업시설에 대한 미분양 리스크가 줄어들어 분양성을 높일 수 있다는 것이다.
▲현재 촉진구역 해제에 따른 상봉재정비촉진계획에 대한 변경 절차가 진행되고 있다. 기존보다 사업성이 떨어지는 것은 아닌가=그렇지 않다. 현재까지 구청 측과 협의한 내용을 보면 오히려 기존보다 사업성이 더 높아질 것으로 전망하고 있다. 그동안 우리 구역의 단점으로 지적됐던 문화센터의 위치가 이동됨에 따라 단지 배치가 효율적으로 구성될 수 있을 것이라 예상되고 있다. 또 기존 중앙공원이 삭제되면서 구역 활용도도 높아질 것이다. 특히 현행 계획에서는 주상복합 건축물이 2개의 타워형식으로 건설될 예정이었지만, 향후 4개의 타워가 들어설 가능성도 높아지고 있다. 이럴 경우 상업시설을 1층에 배치해 상업적인 기능이 높아져 분양성을 높아지게 될 것이다. 주거시설도 다양한 평면 배치로 보다 편안하고, 효율적인 생활공간을 확보할 수 있을 것으로 예상되고 있다. 여기에 용적률도 최고 830%까지 적용 가능하기 때문에 아파트 900세대와 오피스텔 250실 등을 건설할 수 있을 전망이다. 조합에서는 기존 촉진계획에서 나타난 문제점들을 보완하는 방향으로 변경 계획이 수립될 수 있도록 구청과 협의할 것이다.
▲촉진계획 변경으로 사업이 다소 지연되고 있는 상황이다. 향후 사업계획은 어떻게 구상하고 있나=촉진계획 변경으로 사업이 숨고르기에 들어간 것은 사실이지만, 사업성 개선효과는 분명히 나타날 것이라 생각한다. 또 앞으로 남은 절차들을 신속하게 추진한다면, 사업지연에 따른 손해는 최소화할 수 있다. 구역 인근에 분양한 오피스텔들이 미분양 없이 완판 됐다는 점을 감안하면, 오피스텔과 아파트, 상업시설 등에 대한 수요를 더 정확하게 예측할 수 있을 것이다. 현재까지 구청에서 진행하고 있는 촉진계획 변경 상황을 봤을 때 내년 6월경에 촉진계획 변경고시가 진행될 것으로 예상하고 있다. 우리 구역은 이미 사업시행인가를 받았기 때문에 시공자 선정이 가능하다. 하지만 촉진계획 변경절차가 진행되고 있는 만큼 당장 시공자를 선정하는 것은 불가능하다. 촉진계획의 윤곽이 결정되는 4월쯤이면 시공자 선정 절차를 진행할 수 있을 것으로 예상하고 있다.
▲상봉7재정비촉진구역의 최대 장점은 무엇이라고 생각하나=서울에서 저평가된 지역으로 꼽히는 대표적인 곳이 바로 상봉동 일대이다. 서울·수도권 지하철역 중에서 3개 이상의 노선을 환승할 수 있는 역은 10곳에 불과하다. 대부분의 환승역은 유동인구가 많기 때문에 상업시설이 발달했다. 하지만 상봉역의 경우 3개 노선이 지나는 역임에도 인구가 유입되는 역세권이 아닌 지나가는 역에 불과한 상황이다. 따라서 상봉동 일대의 개발이 성공적으로 진행된다면, 많은 인구를 끌어 모을 수 있는 시장이 형성될 것이다. 또 구역 인근에 코스트코와 이마트 등의 편의시설이 들어서 있는 만큼 기본적인 인프라는 충분히 구축되어 있는 상태다. 따라서 낙후된 지역을 쾌적하게 바꾼다면 강남이 부럽지 않은 주거지역으로 손색이 없을 것이다.
▲끝으로 조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=그동안 조합을 믿고, 기다려준 조합원들에게 감사하다는 인사를 전하고 싶다. 현재 우리 구역은 사업계획을 확정할 촉진계획 변경절차가 진행되고 있다. 조합은 구청과 긴밀한 협조를 통해 최적의 사업계획안을 마련하기 위해 노력하고 있다. 보다 높은 사업성으로 조합원들의 분담금을 낮춰 최대한 많은 조합원들이 재정착할 수 있도록 하겠다. 또 투명한 조합 운영과 신속한 사업추진으로 조합원들이 원하는 도시환경정비사업이 진행될 수 있도록 최선을 다 하겠다. 앞으로도 변함없는 신뢰와 적극적인 참여를 부탁드린다.