(지난 기고에 이어서) 지난 기고에서는 정비사업조합이 조합원에 분양하고 남은 물량을 부동산시장에서 일반수요자에게 판매하는 것을 일반분양이라 일컫고 일반분양을 위해서는 사업시행자가 해당 주택건설대지에 관한 소유권을 확보하여야 하되 다만 매도청구소송의 경우 1심 승소판결만 있으면 소유권 확보가 완료되지 않은 상황이라도 일반분양 승인이 가능함을 알아보았다.
문제는 일반분양에 관한 도시정비법 제50조 제5항의 해석을 둘러싸고 소유권 확보가 되었다고 볼 수 있는 것인지를 두고 다소 논란이 되는 사안이 생겨난 것이다.
먼저 ‘매도청구’가 인정되는 재건축 이외의 정비사업, 특히 주택재개발 정비사업의 경우 소유권 확보 문제를 어떻게 파악하여야 하는지가 의문이다.
도시정비법이 ‘매도청구’가 인정되는 재건축 정비사업에 관하여만 예외를 인정하고 있어 재개발 등 그밖의 정비사업에서는 반드시 소유권 확보의 문제가 해결되어야 하는 것으로 읽히기 때문이다.
극히 일부의 견해는 조합이 반드시 주택건설대지의 소유권을 취득하여야 하는 것이 아니냐는 의문을 제기하지만 구역내 토지에 관해 조합으로의 신탁등기 없이 조합원 소유인 채로 사업이 시행되는 정비사업 현실과 지나치게 괴리가 커 찬성하기 어렵다.
답은 도시정비법의 조합가입방식에서 찾을 수 있다. 도시정비법은 재건축에 관하여는 ‘임의가입제’ 재개발을 비롯한 그밖의 정비사업에 관하여는 ‘강제가입제’를 채택하고 있다.
재건축은 조합설립에 동의한 토지등소유자만이 조합원이 될 수 있기에 임의가입제이고 그밖의 정비사업은 조합설립동의 여부와 상관없이 구역내 모든 토지등소유자에게 조합원 지위가 강제로 부여되기에 강제가입제라 불리운다.
임의가입제인 재건축의 경우 조합설립에 동의하지 않은 자에 대한 소유권 확보 수단이 당연히 문제되고 이를 해결할 법적 수단이 바로 ‘매도청구’이며 이 경우 일반분양 승인 시 소유권 확보의 예외가 인정되는 것이다.
반면 강제가입제인 재개발 등 기타 정비사업의 경우 구역내 모든 토지등소유자에게 조합원 지위가 강제되기에 소유권 확보문제는 대두되지 않는 것으로 보아야 한다. 대법원의 표현을 그대로 빌자면 ‘조합원’은 ‘사업시행자인 조합에 준하는 지위’를 가진 자이기에 조합원의 소유는 곧 조합의 소유로 치환하여 보더라도 무방하기 때문이다. 행정실무 역시 재개발 등 강제가입제 조합에 있어서 조합원 명의의 대지소유권이 왜 조합명의로 이전되지 않았는지 특별히 문제삼고 있지않다.
또하나 문제되는 사안은 ‘현금청산대상자’다. 현금청산대상자는 조합원이 아니므로 이에 대한 소유권 확보가 해결되어야 일반분양 승인이 가능한 것 아니냐는 취지의 문제제기다.
그러나 현금청산자에 대한 소유권 확보는 일반분양 승인의 국면에서는 특별히 문제삼지 않는 것이 옳다.
현금청산대상자들은 본래 조합원이었던 자로서 이미 조합원으로 가입하는 그 단계에서 조합의 소유권 확보 문제는 해결되었다고 보아야 한다. 이후의 청산과정은 ‘조합원’의 소유로서 소유권 확보의 문제가 해결되었던 것을 다시 ‘조합’의 소유로 변경하여 ‘청산’한다는 것에 본질이 있는 것이어서 애초 미동의자로서 비조합원에 대한 소유권 확보에 중점을 두는 매도청구와는 그 의미가 질적으로 사뭇 다르다.
나아가 도시정비법이 재건축에 있어 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대한 매도청구의 경우 예외를 규정한 것은 일반분양 절차롤 촉진하여 주려는 취지인데 사업초기도 아닌 관리처분계획 수립 즈음에서 발생하는 현금청산대상자에 대해 매도청구와 동일한 수준으로 소유권 확보를 요구한다면 일반분양을 촉진하려는 입법취지가 대부분 몰각된다는 것도 곱씹어볼 필요가 있다.