정비사업을 통해 지어진 새로운 건축물은 분양신청된 내용에 따라 조합원들에게 분배된다. 조합원들에게 분배되고 남은 물량은 어떻게 처리될까.
임대용 물량을 제외한다면 결국 부동산 시장에서 일반인에게 판매된다. 조합원이 아닌 일반인에게 판매되는 것이기에 속칭 ‘일반분양’이라 불리워진다.
수요가 공급을 초과하는 등의 이유로 부동산 시장이 상승국면이면 물량 소진속도가 빠르고 시장에서 형성되는 가격도 판매자인 사업시행자가 만족할 만큼 높다. 따라서 일반분양 물량이 많을수록 해당 정비사업의 사업성은 그만큼 좋아진다.
반대로 부동산 시장이 불황일때에는 판매속도도 더디고 형성되는 물건의 가격도 속절없이 떨어지게 된다.
일반분양 물량이 많은 사업장일수록 사업 실패의 위험성도 그만큼 커지는 셈이다. 일반분양 물량이 많은 구역일수록 계륵으로 취급되어 시공자들의 사업속도 조절 타겟이 되거나 아예 수주 기피대상으로 낙인 찍히기 십상이다.
다행히 요즘의 분양시장 상황은 그리 나쁘지 않은 듯 하다. 그동안 정체일로에 있던 정비사업도 점차 그 진행 속도를 높여가고 있다. 분양시장 열기가 식기 전에 심혈을 기울여 기획한 상품을 좋은 조건에 판매하기 위해서다.
일반분양을 통해 주택을 판매하는 것을 법률적으로는 ‘입주자 모집’으로 표현한다. 주택은 워낙 고가인데다 직접 인간의 생존에 연결될 뿐 아니라 국가경제에 차지하는 비중도 막대한 특수한 상품이다. 주택법은 주택이 가지는 상품으로서의 특수성을 반영하여 입주자 모집 요건과 절차를 상세하게 규제함으로써 시장의 질서를 유지하고 주택 구매자들의 피해를 방지하고 있다.
주택법의 입주자 모집에 관한 규율 중 가장 중요한 것은 주택건설대지의 ‘소유권 확보’다. 주택을 지어 시장에 내어놓고 판매하려면 사업자는 해당 주택을 건설할 대지의 소유권을 반드시 확보하여야 한다.
땅과 건물의 소유권이 각기 다른 자에게 귀속되면 건물 신축과정에서 복잡한 법적 분쟁이 빚어질 우려가 있어 미리 주택을 분양받은 일반소비자를 예측하기 어려운 법적 위험에 몰아넣을 수 있기에 사업자에게 입주자 모집에 앞서 대지의 소유권을 확보하도록 강제하여 주택시장의 거래안전을 도모하려는 취지이다.
도시정비법은 주택법(물론 구체적인 규율은 대부분 하위 규정인 ‘주택공급에 관한 규칙’이 담당한다)의 입주자 모집과 관련한 규율을 정비사업의 일반분양 절차에 그대로 준용한다. 조합이 일반분양 절차 진행 국면에서 맞닥뜨리게 되는 행정적 규제의 핵심도 바로 이 ‘소유권 확보’의 문제이다. 도시정비법은 입주자 모집에 관한 주택법 규정을 준용하여 원칙적으로 사업시행자인 조합에 주택건설대지의 소유권 확보를 요구하면서도 특히 단서를 설치하여 소유권 확보의 예외 상황을 인정하고 있다.
일단 도시정비법이 규정한 단서의 표현을 그대로 옮겨보자. “다만, 사업시행자가 제39조에 따른 매도청구소송을 통해 법원의 승소판결을 받은 후 입주예정자에게 피해가 없도록 청산금액을 공탁하고 분양예정인 건축물을 담보한 경우에는 법원의 승소판결이 확정되기 전이라도 주택법 제38조에도 불구하고 입주자를 모집할 수 있으나, 제52조에따른 준공인가 신청 전까지 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다”(도시정비법 제5항 단서).
단서 규정은 매도청구소송이 진행 될 경우 1심 승소판결만 있으면 아직 소유권 확보가 완료가 되지 않은 상황이라도 일반분양 승인이 가능하도록 허용하여 주고 있다(사실 주택법의 위임을 받아 제정된 주택공급에 관한 규칙에도 이에 상응하는 예외규정을 두고 있기에 주택법 준용 이외에 특히 단서를 설치할 필요성은 그리 크지 않다).
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