[그래픽=홍영주 기자]
[그래픽=홍영주 기자]

최근 모아타운으로 몸집을 키운 소규모 정비사업장들이 계륵이라는 오명을 씻고 건설사들의 러브콜을 받고 있다.

사실 소규모 정비사업은 대부분 수의계약으로 시공자 선정이 이뤄진다. 이마저도 참여 건설사가 없다면 마땅한 파트너를 찾기가 어려운 실정이다.

건설사는 원자재가격과 인건비 상승에 맞춘 공사비를 요구할 수밖에 없는 반면, 조합은 부담이 커지면서 서로 간에 타협점을 찾기가 쉽지 않아서다. 규모의 경제가 재개발·재건축에 비해 상대적으로 불리하다는 점도 높은 공사비의 원인으로 꼽히면서 시공자 선정을 어렵게 만들고 있다.

하지만 모아타운으로 대규모 신축 물량을 확보한 경우에는 얘기가 다르다. 서울 중랑구 면목동과 강북구 번동 일대는 모아타운으로 브랜드 타운화를 위한 퍼즐을 맞춰가고 있다. 각각 DL건설, 코오롱글로벌이 상당수 사업장에서 시공권을 따냈다. 대형사 눈길도 집중된다. 강남구 일원동과 금천구 시흥동 일대도 모아타운을 추진하면서 현대건설, 포스코건설, HDC현대산업개발 등이 관심을 보이고 있다.

 

면목동 모아타운 구상안 [자료=서울시]
면목동 모아타운 구상안 [자료=서울시]

▲면목역1~6구역 모아타운, DL건설이 관심… 번동 6곳도 코오롱글로벌 선정=건설사 관심이 재개발·재건축 외에도 소규모정비사업으로 확대되고 있다. 통상 소규모정비사업은 진출이 활발한 중견사들의 주된 먹거리로 인식돼왔지만, 대형사들 관심도 늘고 있는 추세다. 다만, 대규모 신축 물량을 확보한 모아타운 사업장에 한해서다.

먼저 서울 중랑구 면목역1~6구역 각각의 가로주택정비사업장들이 모여 모아타운을 추진하면서 시공자 선정에 대한 밑그림이 완성돼가고 있다. 사업 완료 후 1,100여가구 규모의 대단지가 조성된다. 조합은 대단지 아파트 건립을, 시공자는 브랜드 타운화를 조성하는 서로 간에 ‘윈·윈’ 전략이 맞아떨어지고 있는 것이다.

이 가운데 DL건설이 면목역2구역과 4구역, 6구역에서 시공권을 따냈다. 1구역도 시공자 선정을 위한 입찰 절차에 나선 가운데 이르면 4월 중 총회 개최가 예상되고 있다. DL건설이 시공권에 꾸준한 관심을 보이면서 수의계약이 유력하다.

DL건설은 면목동 외에도 성북구 석관동과 구로구 고척동 일대 모아타운 추가 수주를 노리고 있다. 재개발·재건축 수주에 주력하면서도 브랜드 타운화 조성을 통해 경쟁력을 높이겠다는 구상이다.

서울 강북구 번동 모아타운 [사진=서울시]
서울 강북구 번동 모아타운 [사진=서울시]

강북구 번동에서도 코오롱글로벌이 1~6구역을 수주한 상황이다. 코오롱은 이곳에서 1,300가구 이상의 브랜드타운을 건립하겠다는 구상이다. 특히 지난해 하반기 인근 7~9구역도 모아타운으로 지정되면서 타운화 전략을 내세운 코오롱의 추가 수주도 점쳐지고 있다.

 

▲일원동 대청마을 및 시흥동 모아타운에 현대건설, 포스코건설, HDC현대산업개발 등 대형사 눈길=일원동과 시흥동 일대 모아타운 추진 사업장에서도 상위 10개사의 관심을 한 몸에 받고 있다.

대청마을 전경 [사진=조합제공]
대청마을 전경 [사진=조합제공]

강남구 일원동 대청마을 일대의 경우 5곳의 가로주택정비사업이 모여 모아타운을 추진하고 있다. 지난해 11월 모아타운 사업지로 최종 선정됐다. 현재 주무관처인 강남구청에서 관리계획 수립을 위한 용역발주가 예정됐다. 건립 규모는 약 1,500가구에서 2,000여가구가 될 것이라는 분석이다.

시흥3동 모아타운 구상안 [자료=서울시]
시흥3동 모아타운 구상안 [자료=서울시]

 

시흥5동 모아타운 구상안 [자료=서울시]
시흥5동 모아타운 구상안 [자료=서울시]

금천구 시흥3·5동에서도 모아타운을 추진하고 있다. 이 일대는 지난해 11월 모아타운 후보지 가운데 관리계획안이 자치구 최초로 서울시 도시재생위원회 통합심의를 통과했다. 관리계획안에는 건축규제 완화를 위한 건축협정 및 특별건축구역 지정, 사업 활성화를 위한 용도지역 상향 계획, 지하통합주차장 설치를 위한 입체 결정 등 정비기반시설 계획 등의 내용이 포함됐다. 모아타운 완료 후에는 시흥3동의 경우 1,870여가구가, 시흥5동은 2,200여가구가 공급될 전망이다.

각각 강남권 우수 입지 규모가 상당한 신축 물량을 자랑하면서 벌써부터 메이저급 건설사들의 관심이 상당하다. 현대건설과 포스코건설, HDC현대산업개발 등 대형사들이 시공권에 상당한 관심을 보이고 있다.

 

노후·저층 주거지 ‘그룹화’

10만㎡ 이내·노후도 50% 이상 대상

모아타운 지정 절차  [표=홍영주 기자]
모아타운 지정 절차  [표=홍영주 기자]

모아타운은 소규모사업장들이 모여 사실상 재개발에 버금가는 대규모 정비사업을 추진할 수 있다는 게 핵심이다. 오세훈 서울시장이 정비사업 활성화 차원에서 내놓은 대표적인 정책으로 신축과 구축 건물이 혼재된 지역에서 대규모 재개발이 어려운 곳들을 대상으로 추진한다. 10만㎡ 이내, 노후도 50% 이상 요건을 충족한 노후 저층주거지를 하나의 그룹으로 모아 지역단위로 정비하는 방식이다.

장점은 소규모정비에도 불구하고 하나의 그룹으로 모아 지역단위로 정비하기 때문에 재개발에 준하는 대규모 신축 물량을 확보할 수 있다는 점이다. 난개발 방지와 함께 양질의 주택을 공급하고, 주차난 등 저층주택이 밀집한 곳에서 발생하는 고질적인 문제 해결도 가능하다는 게 시의 설명이다.

무엇보다도 용도지역 상향에 따른 용적률 완화 등도 적용된다. 대신 종상향에 따른 용적률 증가분의 50% 이하는 임대주택으로 공급해야 한다는 조건이 따른다. 일률적으로 적용해왔던 층수도 완화된다. 현재 제2종일반주거지역 내 가로주택정비사업의 경우 모아타운으로 지정된 관리지역은 층수에 제한이 없다. 하지만 일반지역은 최고 15층 이하로 제한을 뒀다.

올 하반기 서울시 모아타운 대상지 선정 결과 [그래픽=홍영주 기자]
올 하반기 서울시 모아타운 대상지 선정 결과 [그래픽=홍영주 기자]

한편, 시는 오는 2026년까지 모아타운 1,000곳 지정을 목표로 두고 있다. 현재까지 65개 사업장이 모아타운 대상지로 지정된 상태다. 사업 활성화를 위해 수시로 공모 신청을 받겠다는 방침이다. 기존에는 특정 기간에만 공모 접수를 받아왔다. 다만 재개발이 추진되고 있거나 예정인 곳들은 제외된다. 주민갈등을 최소화하기 위해 공공재개발과 도심공공주택복합사업 등 다른 사업유형으로 정비사업을 추진하고 있는 곳들도 모아타운 추진이 불가하다.

이혁기 기자 lee@arunews.com

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