법제처 CI
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빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 가로주택정비사업의 조합은 조합설립 등에 동의하지 않은 토지등소유자를 상대로 매도청구(이하 미동의 매도청구)가 가능하다. 또 조합은 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않는 등의 조합원에게도 매도청구소송(이하 미분양 매도청구)을 제기할 수 있다. 그렇다면 미동의 매도청구를 진행하지 않은 조합원이 분양신청을 하지 않았다면 미분양 매도청구가 가능할까? 아니면 미동의 매도청구를 진행한 조합원에 한해 미분양 매도청구가 가능할까?

사실 재건축·재개발 등 정비사업 관계자라면 해당 질문이 다소 이상하다고 생각할 수 있다. 재건축이나 소규모주택재건축 등 일반적인 매도청구 제도가 적용되는 사업에서는 미동의자에 대한 미분양 매도청구는 불가능하다. 조합설립 미동의자는 현금청산자로 분류되는 만큼 조합원 분양신청 자체를 할 수 없기 때문이다.

하지만 가로주택정비사업의 경우 도시 및 주거환경정비법에서 소규모주택정비법으로 넘어오는 과정에서 법령 규정이 제대로 정비되지 못했다. 당초 도시정비법상 가로주택정비사업은 재건축과 마찬가지로 조합원 임의가입제가 적용됐지만, 소규모주택정비법이 제정되면서 강제가입제로 변경됐다.

문제는 조합설립인가를 받으면 토지등소유자 전원이 조합원으로 자동 가입됨에도 매도청구를 통해 토지를 확보해야 한다는 점이다. 동일한 강제가입제가 적용되는 재개발은 수용재결이 허용되는 반면 가로주택정비사업은 수용이 불가능하다는 것이다.

이런 문제로 인해 가로주택정비사업에서는 매도청구와 관련한 논란이 발생하고 있다. 소규모주택정비법 제35조제5항에는 미동의 조합원에 대해 매도청구를 할 수 있는 근거가 마련되어 있는데, 조합원이 분양신청을 하지 않을 경우 ‘법 제35조’에 따른 매도청구소송을 제기하도록 규정하고 있기 때문이다. 즉 법 제35조에 따라 미동의 조합원에게 매도청구를 한 경우에만 미분양 매도청구가 가능하다고 해석될 수 있다는 것이다.

이에 대해 법제처는 분양 미신청에 따른 매도청구는 미동의 매도청구와 무관하게 진행할 수 있다고 해석했다. 각각의 매도청구는 목적과 시기, 대상이 다른 별개의 제도라는 이유에서다.

법제처는 “소규모주택정비법 제36조제2항에는 손실보상 협의가 성립되지 않고, 손실보상 협의 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기하도록 규정하고 있다”며 “사업시행자가 법 제35조제5항에 따라 토지등소유자에 대한 매도청구를 해야 한다는 등의 요건을 규정하고 있지 않은 만큼 매도청구 소송이 가능하다”고 설명했다.

이어 법제처는 “미동의 매도청구의 경우 원활한 사업추진을 위한 토지등소유권의 조기 확보를 목적으로 사업미동의자 등을 대상으로 권리의 매도를 청구할 수 있도록 한 것”이라며 “분양 미신청자에 대한 매도청구는 조합원과 조합의 법률관계를 조속히 종료시키려는 취지와 조합탈퇴자에 준하는 신분을 갖게 된 자를 대상으로 제기하는 점에서 차이가 있다”고 강조했다. 따라서 사업시행자는 미동의자에 대한 매도청구권을 행사했을 것이 미분양자에 대한 매도청구소송 제기의 전제가 될 수 없다고 판단했다.

다만 법제처는 가로주택정비사업이 법령 변경을 통해 강제가입제로 전환됐음에도 매도청구 관련 규정은 제대로 반영하지 못해 문제가 발생하고 있다고 지적했다. 이에 따라 소규모주택정비법 제35조제5항과 제36조제2항에 따른 매도청구소송의 관계에 관해 해석상 혼란이 발생하지 않도록 관련 규정을 정비해야 한다고 권고했다.

심민규 기자 smk@arunews.com

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