1. 토지등소유자의 동의자 수 산정방법이 적용되는 경우
◯ 정비사업에서 토지등소유자가 동의를 하여 일정한 동의율을 충족해야 하는 경우가 많은데, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 ‘시행령’이라고 함) 제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정방법 등)에는 아래의 경우에 시행령이 규정하고 있는 산정방법대로 동의자 수를 산정하도록 되어 있습니다.
① 법 제12조제2항의 재건축사업의 안전진단실시 요청서
② 법 제28조제1항의 토지등소유자의 과반수의 동의로 시장·군수가 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사 등 또는 지정개발자를 사업대행자로 지정하는 경우
③ 법 제36조제1항에서 규정하고 있는 ‘1. 제20조제6항제1호에 따라 정비구역 등 해제의 연장을 요청하는 경우, 2. 제21조제1항제4호에 따라 정비구역의 해제에 동의하는 경우, 3. 제24조제1항에 따라 주거환경개선사업의 시행자를 토지주택공사 등으로 지정하는 경우, 4. 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우, 5. 제26조 또는 제27조에 따라 재개발사업·재건축사업의 공공시행자 또는 지정개발자를 지정하는 경우, 6. 제31조제1항에 따라 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하는 경우, 7. 제32조제4항에 따라 추진위원회의 업무가 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리·의무에 변동을 가져오는 경우, 8. 제35조제2항부터 제5항까지의 규정에 따라 조합을 설립하는 경우, 9. 제47조제3항에 따라 주민대표회의를 구성하는 경우, 10. 제50조제6항에 따라 사업시행계획인가를 신청하는 경우, 11. 제58조제3항에 따라 사업시행자가 사업시행계획서를 작성하려는 경우’ 등 11가지
④ 시행령 제12조의 정비계획의 입안제안 동의
⑤ 시행령 제14조제2항의 기부채납을 현금으로 납부하려는 경우의 동의
⑥ 시행령 제27조의 창립총회 소집요구자 수, 창립총회 안건에 대한 의사결정자 수
2. 산정 방법
◯ 계산하는 방법은 각 사업별로 약간 다르지만 공통적인 것이 대부분입니다. 시행령 제33조에는 아래와 같이 규정되어 있습니다.
1. 주거환경개선사업, 재개발사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 의할 것
가. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것. 다만, 재개발구역의 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조에 따른 전통시장 및 상점가로서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우에는 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 수 있다.
☞[해설] 흔히 말하는 ‘공유’관계일 경우에 적용되며, 공유자들이 대표하는 1인을 선출하는 데 합의하지 못하면 동의자로 산정될 수 없다. 그런데 재래시장이나 상점가 등의 경우에는 1개 건물 전체 또는 층별로 공유관계가 되어 있는 경우가 많은데, 이러한 경우에 그 많은 공유자가 전부 합의하여 대표자 1인을 산정하기가 어렵다. 그래서 3/4 이상의 동의를 받은 대표자 1인이 있는 경우에는 동의자로 산정할 수 있도록 하였다. 이때 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조에 따른 전통시장 및 상점가가 아닌 경우에는단서 조항이 적용이 안 되니 유의해야 한다.
나. 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
☞[해설] 토지의 소유자와 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하는데, 동의자의 경우에는 합의하여 동의하지 않는 한 동의자 수로 계산될 수 없다.
다. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 재개발사업으로서 법 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해서는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 따른다.
☞[해설] 단서에 기재된 ‘법 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우’라고 함은 토지등소유자 20인 미만(2018. 2. 9. 전에 정비계획의 입안을 위한 공람을 실시한 경우에는 인원수에 제한이 없음)이 토지등소유자 방식이나 공동시행방식으로 재개발사업을 하는 경우를 말하는데, 정비구역 지정 후에 토지등소유자가 정비구역 내의 토지 또는 건축물을 취득한 경우에는, 토지등소유자의 숫자는 정비구역 지정 시점을 기준으로 산정하고 동의 여부는 새로 취득한 토지등소유자가 행사하게 된다.
예를 들어 정비구역 지정 당시 총 토지등소유자가 18명이었는데, 정비구역 지정 후 그 중 1명이 다른 사람이 소유하고 있는 토지 또는 건축물을 소유하게 되어(한 사람이 5개를 소유하게 됨), 소유자가 14명으로 줄어들더라도 총 토지등소유자의 숫자는 18명 그대로 산정하고, 대신 새로 소유한 토지 또는 건축물에 대한 동의 여부는 새로 취득한 토지등소유자가 행사하게 된다는 의미이다.
이는 예전의 도시환경정비사업에 있어서 토지등소유자방식으로 진행할 때 토지 또는 주택을 여러 개 소유하게 되는 사람도 1개를 소유한 사람과 동일하게 1인으로 산정되어 정비구역 내의 토지면적 소유 비율과 관계없이 사람 수로 다수가 의사결정을 좌우하게 되어 불공평하다는 지적에 따라규정하게 된 것이다.
라. 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
☞[해설] 부동산의 수와 관계없이 대표자 1인으로 산정한다. 예를 들어, 101호를 A, B, C 3명이 공유하고 102호도 A, B, C 3명이 공유할 때 어떻게 산정하여야 할까? 그리고 만약에 101호를 A, B, C 3명이 공유하고 102호는 B, C, D 3명이 공유한 경우에는? 첫 번째 경우는 공유자의 대표자 1인을 토지등소유자로 산정하고, 두 번째는 부동산별로 1인의 대표자로 달리하여 토지등소유자로 산정할 수 있다.
2. 재건축사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 따를 것
가. 소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
나. 1인이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것
다. 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 할 것
☞[해설] 재건축사업의 경우에는 공동주택을 대상으로 해서 표현만 다를 뿐 재개발의 경우와 같은 취지이다.