1. 사안의 개요=애초 재정비촉진지구에 대한 재정비촉진계획 결정 고시 상 존치정비구역(재정비촉진구역의 지정 요건에는 해당하지 아니하나 시간의 경과 등 여건의 변화에 따라 재정비촉진사업 요건에 해당할 수 있거나 재정비촉진 사업의 필요성이 높아질 수 있는 구역)으로 지정되었다가 그 후 재정비촉진지구의 변경 및 재정비촉진계획의 변경 결정에 의거, 재정비촉진구역으로 변경된 경우 토지등소유자의 권리산정 기준일을 언제로 삼아야 하는지 문제된다고 할 것이다(최근 강북 일대에서 기존 재촉법 상 존치정비구역이 기간 경과에 따라 개발의 필요성이 증대되어 주민 등 제안에 의거 촉진구역을 변경 지정되는 사례들이 꽤 있다).

이 경우 토지등소유자 분양권 산정 등 위한 권리산정기준일을 언제로 봐야 하는지 문제되는데 도시 및 주거환경정비법 제77조에 의거, 주택 등 건축물을 분양받을 권리산정 기준일은 정비구역 지정 고시일이 되고 재정비촉진계획 결정 고시가 있으면 정비구역 지정이 의제되는 바, 결국 존치구역에서 촉진구역을 변경 시 정비계획의 수립 시점을 언제로 봐야 하는지와도 관련된다고 할 것이다.

2. 관련 법령 및 그 해석=도시재정비 촉진을 위한 특별법 제2조제2호 가목에 의하면 재정비촉진 사업에는 구 도시정비법에 따른 주거환경개선, 재개발, 재건축, 가로주택, 소규모재건축 사업이 포함되고 동도 제4호에 의하면 ‘재정비촉진구역’은 재정비촉진사업에 속하는 사업별로 결정된 구역을 말하며, 동조 제6호에 의하면 ‘존치지역’은 재정비촉진지구에서 재정비촉진사업을 할 필요성이 적어 재정비촉진계획에 따라 존치하는 지역을 말한다.

도시정비법 제8조에 따른 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정은 장차 도시정비법 제2조제2호의 각 목이 정하는 재개발 사업 등 구체적인 정비사업이 시행될 것을 전제로 정비사업의 명칭, 정비구역 및 그 면적 등 정비사업의 시행을 위하여 필요한 내용을 결정하는 행정계획을 의미한다. 재정비촉진계획 결정의 효력에 관하여 도시재정비법 제13조제1항제1호는 재정비촉진계획이 결정 고시되었을 때에는 그 고시일에 도시정비법 제4조에 따른 도시정비기본계획의 수립 또는 변경, 동법 제8조에 따른 정비구역의 지정 또는 변경 및 같은 조에 따른 정비계획의 수립 또는 변경이 있은 것으로 의제한다고 규정하고 있다.

그러나 재정비촉진계획의 결정 고시가 있다고 하여 도시재정비법 제13조제1항제1호에 따라 해당 재정비촉진지구 내의 모든 구역에 대하여 도시정비법 제8조에 따른 정비계획의 수립이 있은 것으로 볼 것은 아니고, 재정비촉진계획의 구체적인 내용에 따라 일정한 구역이 재정비촉진사업을 시행할 것을 전제로 한 ‘재정비촉진구역’으로 지정된 경우에 한하여 도시정비법 제8조에 따른 정비계획의 수립이 있은 것으로 보아야 하고, ‘존치구역’으로 지정된 경우에는 도시정비법 제8조에 따라 ‘정비계획의 수립이 있은 것으로 볼 수 없다’고 할 것이다.

3. 검토=결국 재정비촉진지구에서 재정비촉진계획이 변경된 경우 정비계획 수립 의제 시점을 ‘최초 촉진계획 결정 고시 시’로 볼 것이냐, 아니면 ‘촉진계획 변경 결정 고시 시’로 볼 것이냐 하는 문제는 재정비촉진 변경 계획의 구체적인 내용을 살펴보아야 하면 무조건 최초 촉진 계획 결정 고시 시로 보아서는 안 된다고 할 것이다. 나아가 정비계획 의제 시기는 토지등소유자의 권리산정기준일로서 기능한다고 할 것인데 예를 들어 다가구주택이 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환된 경우 공동분양권만 인정하는 것도 그와 같은 권리산정기준일 적용의 효과라고 할 것이다.

참고로 구 도시재정비법(2011.5.30. 법률 제10761호로 개정되기 전의 것)은 시장·군수·구청장으로 하여금 재정비촉진지구 안에서 도시정비법에 의한 도시환경정비사업 등 개별법에 의하여 시행 가능한 재정비촉진사업의 종류 등 재정비촉진구역 지정에 관한 사항을 포함한 재정비촉진계획을 수립하여 시·도지사에게 결정을 신청하도록 하고(제9조제1항), 시·도지사가 그에 따라 재정비촉진계획을 결정·고시하면 도시정비법 제4조에 의한 정비구역의 지정 등이 있은 것으로 정하고 있다(제12조, 제13조). 따라서 구 도시재정비촉진법에 따라 재정비촉진지구 안에서 도시정비법에 의한 도시환경정비사업을 시행하기 위하여 재정비촉진구역을 지정할 때에도 도시정비법 제2조제3호에서 정한 노후·불량건축물의 개념이나 범위에 따라 그 지정요건의 충족 여부를 판단하여야 한다고 대법원은 보고 있다는 점 역시 참고 바란다.

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