7. 관리처분계획인가
다. 종전자산자격과 종후자산가격이란?
■ 김민우 변호사
지난 호에서 관리처분계획에 포함되어야 하는 내용으로서 “3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다). 5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)”이 있다는 것을 알게 되었습니다.
일반적으로 분양대상자는 조합원일텐데, 위 3호와 5호의 차이점은 무엇인가요?
■ 김조영 대표변호사
위 “3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다).”는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액이라고 기재되어 있기 때문에 흔히 말하는 ‘분양가’라고 생각하면 되고 이를 ‘종후자산가격’이라고 합니다.
그리고 “5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)”는 조합원이 현재 소유하고 있는 부동산에 대한 가격을 말하는 것으로서, 가격평가의 기준시점이 ‘사업시행계획인가 고시일’로 특정되어 있습니다. 이를 ‘종전자산가격’이라고 합니다.
라. 분양대상자 전체의 가격을 모든 조합원들에게 통지하고 총회책자에 게재하여야 하는가?
■ 김민우 변호사
그런데 위 내용들은 관리처분계획을 의결하기 위한 총회 개최일로부터 1개월 전에 각 조합원에게 문서로 통지하도록 법 제74조제5항에 규정되어 있는데, 이 때 각 조합원들에게 통지해야 하는 내용은 해당 조합원의 종전자산가격, 종후자산가격만 통지하면 되는 것인가요? 아니면 모든 조합원들의 종전자산가격, 종후자산가격을 모두 작성하여 조합원들에게 통지해야 하고, 또 이 내용들을 총회책자 관리처분계획안에 게재하여 관리처분계획을 의결하여야 하는가요?
■ 김조영 대표변호사
김민우 변호사님이 현재 크게 쟁점이 되고 있는 부분을 잘 지적하셨습니다. 일반적으로 조합원들이 궁금해 하는 것은 자신의 종전자산가격, 종후자산가격(분양가)이 궁금하지 다른 사람들 것이 크게 궁금하지는 않습니다.
그래서 거의 대부분 조합에서는 조합원들에게 통지를 보내면서 해당 조합원의 종전자산, 종후자산가격을 개별적으로 통지를 해 왔습니다.
그런데 최근 각 조합원에 해당되는 것만이 아니라 모든 조합원들의 것을 모두 통지하여야 한다는 고등법원판결이 나서 현재 대법원에 계류 중에 있습니다.
그래서 서로 상반된 2가지 고등법원 판결의 판결이유를 요약해서 아래에 게재할테니 참조하시기 바랍니다.
◯ 아래의 사건에서 원고들은 ‘모든 조합원들의 종전자산, 종후자산가격을 관리처분계획에 포함시키지 않은 상태에서 관리처분계획안을 작성하여 총회책자에 게재하고 이를 의결한 것은 무효’라는 주장을 하였습니다.
■ 대전고등법원 판결
◯ 이에 대하여 대전고등법원 판결에서는 다음과 같은 사유로 관리처분계획안에 모든 조합원의 종전자산, 종후자산가격이 게재되지 않은 것이 관리처분계획을 취소할만한 사유가 아니라고 판단을 하였습니다.
① 법에 관리처분계획에 포함되도록 한 사항들이 반드시 관리처분계획의 수립을 위한 총회의결에 제공되어야 함을 명시하고 있지 않다.
② 분양대상자별 분양내역에 관한 정보를 총회 의결 1개월 이전에 조합원들에게 문서로 통지할 것을 규정하고 있는 것은 개별 조합원들이 자신의 분양내역에 관한 정보를 제공받음으로써 총회 의결시에 해당 관리처분계획에 대한 승인 여부를 결정하는 기초자료로서 기능하도록 하는 취지인바, 조합은 위와 같은 통지의무를 이행함으로써 조합원들의 의사결정에 유용한 정보를 제공하는 것이 가능하고, 개별 조합원들의 분양내역에 관한 모든 정보를 관리처분계획 수립을 위한 총회 회의 자료로 다시 제공해야 할 의무가 있다고 보기는 어렵다.
③ 총회 회의자료에 개별 조합원별 권리 내용까지 일일이 명시하여 해당자료를 조합원들에게 개별적으로 송부하고, 해당 총회에서 그러한 내용까지 심의 대상에 포함하는 것은 조합의 입장에서 현실적으로 이행이 곤란하다.
④ 관리처분계획을 의결할 때 다른 조합원들의 주소 및 성명까지 모두 알 필요는 없다.
⑤ 총회 회의자료에는 종후자산에 대하여 표로 기재하고 있는바, 원고로서는 자신이 분양받고자 하는 아파트, 상가의 추산액을 알 수 있다.
⑥ 관리처분계획인가신청을 하기 전에 모든 조합원의 종전자산가격, 종후자산가격이 모두 포함된 관리처분계획서를 공람하고, 공람의견에 대하여 회신하였다.
■ 서울고등법원 판결
◯ 이에 대하여 대하여 서울고등법원은 대전고등법원과는 달리 모든 조합원의 종전자산, 종후자산가격이 게재되지 않은 것이 관리처분계획을 취소할만한 사유가 된다고 판결하였습니다. 현재 서울고등법원판결은 대법원에 상고되어 계류 중입니다.
① 법에 규정된 ‘분양대상자별 분양예정자산의 추산액 및 종전자산 가액’의 의미는 ‘분양대상자 전원’에 관한 분양예정자산 및 종전자산 가격을 의미한다고 보아야 한다.
② 다른 조합원들의 종전자산가격이나 분양예정자산 추산액을 알려주는 것은 조합원들에게 자신이 얼마를 출자하여 얼마를 얻게 되는지에 관한 정보를 제공함과 동시에 다른 조합원들과의 형평, 즉 상대적 출자비율의 공정성을 검토할 수 있는 정보를 제공하는 의미를 가진다.
③ 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하는 단계에서는 감정평가를 통하여 종전자산 가격이나 분양예정자산 추산액이 구체적으로 산정될 수 있으므로, 조합원들에게 다른 조합원에 관한 정보를 제공하도록 하는 것이 타당하다.
④ 관리처분계획 총회에 참석하는 조합원은 자신의 종전자산 가격이 과소하게 평가되거나 분양예정자산 추산액이 과다하게 평가되었는지 외에도, 당해 도시정비사업이 조합원들 사이의 형평에 맞게 진행되고 있는지에 관하여도 검토 후 이의를 제기하거나 관리처분계획안에 관한 의결을 합리적으로 행사할 수 있을 만큼의 충분한 정보를 제공받아야 한다. 도시정비법이 분양대상자별 분양예정자산 추산액 및 종전자산 가격을 통지하도록 정한 절차는 조합원들에게 의결권을 합리적으로 행사할 수 있는 기회를 보장해 주려는 것인데, 조합원들이 이러한 정보를 제공받지 못한 채 관리처분총회에서 의결하게 된다면 그 입법취지가 몰각된다.