자료=서울시
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서울시가 낙후된 도심지역을 정비하고, 주택공급을 확대하기 위해 층수와 용적률 등에 대한 인센티브를 확대한다. 또 동대문 일대를 정비예정구역으로 재지정하고, 영등포 등 11곳은 정비가능구역으로 지정해 정비사업을 활성화한다.

시는 지난 1일 이 같은 내용을 담은 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발사업부문’(안)이 도시계획위원회에서 수정가결됐다고 밝혔다. 이번 정비기본계획은 침체된 정비사업을 활성화하는 한편 사회·제도적 여건 변화를 반영해 도시정비형 재개발사업의 기본방향을 설정하기 위해 마련됐다. 기존 계획의 경우 보존 중심의 계획과 경직된 높이계획, 정비예정구역 축소 등으로 인해 도심 정비를 활성화하는데 한계가 있다는 판단에서다.

이에 따라 정비기본계획에는 ‘개발·정비 활성화를 통한 쾌적하고 활력 넘치는 신(新) 도시공간 조성’이라는 비전을 바탕으로 △중심지 기능복합화로 성장하는 도시 △녹지와 빌딩이 어우러진 쾌적한 녹색도시 △서울도심 도심부 직주균형으로 활력 넘치는 직주혼합도시 등의 3가지 목표를 제시했다.

 

자료=서울시
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▲서울 도심부와 지역 특성 고려한 정비예정구역 확대=우선 시는 중심지 기능복합화로 성장하는 도시를 만들기 위해 서울도심 도심부와 도심 외 지역의 특성을 고려해 정비예정구역을 확대한다. 서울도심 도심부는 지난 2016년 해제됐던 동대문 일대를 예정구역으로 재지정해 도심 활성화를 유도한다. 약 89만㎡의 면적을 예정구역으로 설정해 도심 전체 활성화와 패션·뷰티산업 허브로 육성한다는 방침이다.

도심부 외 지역은 2040 서울도시기본계획상 중심지의 기능강화와 지역균형발전을 고려해 지역중심 이상의 지역 중 11곳을 선별해 정비가능구역으로 지정했다. 정비가능구역은 건축물 노후도 등 세부기준을 충족하고, 기반시설 등 공공성 확보 시에 정비구역 지정이 가능한 범역을 말한다. 이번 계획에는 △영등포(도심) △청량리·왕십리 △용산 △가산·대림(이상 광역중심) △신촌 △연신내·불광 △사당·이수 △성수 △봉천 △천호·길동 △동대문(이상 지역중심) 등이 정비가능구역으로 지정됐다.

또 2040 서울도시기본계획의 중심지별 육성전략에 따라 지역별로 육성·촉진하고자 하는 용도 도입 시에는 용적률 인센티브를 부여한다. 지난 40여년간 유지됐던 구역별 부담률도 현황 여건에 맞게 재정하는 것으로 계획했다.

 

자료=서울시
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▲서울 도심부 녹지조성방안 수립해 높이·용적률 인센티브 제공=서울도심 도심부를 녹지와 빌딩이 어우러진 쾌적한 녹색도시로 만들기 위해 녹지 등을 조성할 경우 인센티브를 제공하는 방안도 담았다. 이에 따라 도심부에 시민이 향유할 수 있는 공원 확보를 우선적으로 추진하고, 민간 대지 내 지상부에 시민이 자유롭게 이용할 수 있는 개방형 녹지개념도 도입했다. 개방형 녹지는 민간 대지 내 지상부 중 공중이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간으로 도시계획위원회 심의에서 인정을 받아야 한다.

정비사업 시 대지 내 30% 이상을 개방형 녹지로 의무 조성토록 하는 대신 기존 90m 이하의 높이 규제를 완화한다는 계획이다. 공개공지를 초과 조성하는 경우에는 용적률과 높이에 대한 인센티브가 적용된다.

예를 들어 개방형 녹지율 30% 이상을 확보하면 축소된 밀도를 높이 완화를 통해 보전을 받는 방식이다. 3,000㎡ 미만의 소규모 대지는 의무기준 확보가 불가능한 경우 도시계획위원회 심의를 통해 기준 완화가 가능하다.

 

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▲도심형 주거복합비율에 따라 허용용적률 최대 100% 확대 적용=직주혼합도시를 실현하기 위해 주거비율에 따른 용적률 인센티브와 주차장 설치기준 완화 등 다양한 인센티브를 지원한다.

시는 일과 주거, 여가가 공존하는 활력 있는 직주혼합도시를 조성하기 위해 다양한 도심형 주거유형을 도입한다는 방침이다. 도심 거주인구의 특성을 고려해 공동주택은 물론 오피스텔, 도시형생활주택, 코리빙하우스, 쉐어하우스 등을 건설할 수 있도록 한 것이다.

주거 주용도 도입 시에는 주거비율을 전체 용적률의 90% 이하로 적용하는 기존 정책을 유지한다. 중심지 위계와 지역상황을 고려해 영등포와 광역중심은 최대 80%, 12지역 중심은 최대 90%의 주거비율로 계획됐다.

특히 도심주거 공급 확대를 위해 주거 도입 시에 주거복합비율에 따른 허용용적률 인센티브가 기존 대비 2배로 늘어난다. 이에 따라 주거비율이 30~40%인 경우 기존 10%였던 허용용적률 인센티브는 20%로, 40~50% 구간은 기존 20%에서 40%로 상향됐다. 이후 구간에서도 동일하게 상향돼 주거비율이 70%인 경우에는 기존 50%였던 인센티브를 최대 100%까지 적용받을 수 있게 된다. 또 상업지역에서 주차장 설치기준을 완화할 수 있도록 제도개선도 추진할 예정이다.

여장권 서울시 균형발전본부장은 “이번 기본계획을 통해 서울시 내 도심부의 도시 활성화를 위한 주요정책을 실행할 수 있는 기틀이 마련됐다”며 “녹지생태도심 마스터플랜과 공공정비계획 수립 등을 통해 구체적인 기준을 마련해 기본계획에서 제시된 비전을 실행할 수 있도록 지원하겠다”고 말했다.

심민규 기자 smk@arunews.com

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