5. 사업시행계획인가

가. 개념

■ 김민우 변호사

재건축, 재개발을 진행해 보면 생소한 용어들이 많은데 ‘정비기본계획, 정비계획’이라는 용어가 가장 먼저 등장하면서 생소하였습니다.

그런 뒤에 ‘추진위원회, 조합’이라는 용어는 어느 정도 들어본 말인데, 또 다시 ‘사업시행계획인가’라는 용어가 등장하면서 또 어렵게 느껴집니다. ‘사업시행계획’이라는 것이 무엇인가요?

■ 김조영 대표변호사

정비사업 진행절차도를 보면 ‘사업시행계획인가’가 정비사업절차상 중간 정도에 위치해 있습니다. 사업시행계획인가가 나게 되면 조합원 분양신청도 받고 관리처분계획도 수립하는등 본격적으로 사업이 진행된다고 생각하면 됩니다.

▶ 건축계획 + 사업비계획이 포함된 것이 사업시행계획이다.

우리가 집이나 건물을 새로 지을 때에 관할관청으로부터 ‘건축허가’를 받게 되지요? 설계회사에 의뢰하여 설계를 한 다음에 관할관청에 건축허가신청을 하여 건축허가를 받아야만 공사를 진행할 수가 있습니다.

재건축·재개발 등 정비사업에 있어서도 신축건축물을 착공하려면 건축허가가 있어야 하고, 여기에서 더 나아가 신축공사 규모가 크기 때문에 ‘그렇게 큰 사업을 해 나감에 있어서 사업비는 제대로 조달이 가능한지? 혹시 사업비도 없이 공사를 진행하다가 중간에 중단되는 것은 아닌지?’에 관하여 관할관청으로서 감독을 안 할 수가 없습니다.

왜냐하면 많은 토지등소유자의 재산이 걸려있고, 또 국가적으로는 주택공급이라는 중요한 공급수단이기 때문에 사업이 중간에 중단되도록 해서는 안되기 때문입니다. 그래서 건축계획 뿐만 아니라 사업비조달계획도 수립하도록 하고 있는데, 이 ‘건축계획+사업비계획’을 포함한 것이 ‘사업시행계획’이라고 생각하시면 됩니다.

나. 누가 수립하는가?

■ 김민우 변호사

아~ ‘건축계획+사업비계획’이라고 말씀하시니 너무나 명확하게 개념이 정립되는 것 같습니다. 그러면 그런 사업시행계획은 누가 수립하는 것인가요?

■ 김조영 대표변호사

사업시행계획은 조합원 또는 토지등소유자들이 정비사업을 하여 신축건축물을 짓는 것이기 때문에 막대한 비용이 투입되고, 많은 이해관계가 상충될 수도 있습니다. 따라서 계획수립은 조합장이 정비사업전문관리업자와 다른 협력업체의 도움을 받아 수립하고, 이사회, 대의원회 결의를 거쳐서 총회 또는 토지등소유자 전체회의에서 조합원의 동의를 받아 수립하게 됩니다. 그리고 일정한 동의율을 충족해야 되기 때문에 결국에는 조합원이나 토지등소유자들이 결정하게 되는 것입니다.

다. 사업시행계획에 포함되어야 할 내용

■ 김민우 변호사

결국에는 조합원이나 토지등소유자들이 결정하는 것이기 때문에 사업진행의 결정은 결국 조합원이나 토지등소유자들이 하게 되는 것이군요~ 그러면 그런 사업시행계획에는 어떤 내용을 포함하여야 하는가요?

■ 김조영 대표변호사

사업시행계획에 관해서는 별도로 나중에 자세하게 설명을 해 드릴 예정인데, 일단 ‘도시 및 주거환경정비법’에서 사업시행계획에 포함하라고 되어 있는 내용을 보면 아래와 같습니다.

■도시 및 주거환경정비법

제52조(사업시행계획서의 작성) ①사업시행자는 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다.

1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)

2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획

3. 임시거주시설을 포함한 주민이주대책

4. 세입자의 주거 및 이주 대책

5. 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책

6. 제10조에 따른 임대주택의 건설계획(재건축사업의 경우는 제외한다)

7. 제54조제4항, 제101조의5 및 제101조의6에 따른 국민주택규모 주택의 건설계획(주거환경개선사업의 경우는 제외한다) <개정 2021. 4. 13.>

8. 공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우로 한정한다) <개정 2018. 1. 16.>

9. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획

10. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획

11. 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우로 한정한다)

12. 정비사업비

13. 그 밖에 사업시행을 위한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 사항

■도시 및 주거환경정비법 시행령

제47조(사업시행계획서의 작성) ②법 제52조제1항제13호에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항 중 시·도조례로 정하는 사항을 말한다. <개정 2022. 1. 21.>

1. 정비사업의 종류·명칭 및 시행기간

2. 정비구역의 위치 및 면적

3. 사업시행자의 성명 및 주소

4. 설계도서

5. 자금계획

6. 철거할 필요는 없으나 개·보수할 필요가 있다고 인정되는 건축물의 명세 및 개·보수계획

7. 정비사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 정비구역의 건축물 또는 공작물 등의 명세

8. 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세

9. 공동구의 설치에 관한 사항

10. 정비사업의 시행으로 법 제97조제1항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면과 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면(토지주택공사등이 사업시행자인 경우만 해당한다)

11. 정비사업의 시행으로 법 제97조제2항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면 및 그 정비기반시설에 대한 둘 이상의 감정평가법인 등의 감정평가서와 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면 및 그 설치비용 계산서 <개정 2022. 1. 21.>

12. 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국·공유지의 조서

13. 「물의 재이용 촉진 및 지원에 관한 법률」에 따른 빗물처리계획

14. 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 해당 자재의 철거 및 처리계획을 포함한다)

15. 정비사업 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항

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