이번 호에서는 도로부지의 현금청산 방법에 대해 이야기하고자 한다. 도로는 사람과 차량이 이동하는 통로를 의미한다. 도로는 중요한 사회기반시설이고 우리 주변에서 흔히 만날 수 있다. 그 모습, 소유 형태, 규모 및 개설 이유 등은 다양하지만 공통적으로 다수가 자유로이 사용하고 다른 용도로 개발하기 어렵다는 특징을 가진다. 이러한 이유로 도로는 없어서는 안 될 중요한 토지이지만 역설적으로 그 토지의 가격은 낮다.

정비사업 구역에도 도로가 존재한다. 이러한 도로에 대한 현금청산 방법은 어떻게 될까. 감정평가를 통해 현금청산금을 정한다는 점은 같지만, 정비사업의 유형에 따라 감정평가의 방법은 완전히 달라진다.

재개발사업의 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)이 준용되므로, 토지보상법 시행규칙 제26조제2항에 따라 인근토지에 대한 평가액의 1/3 이내로 도로부지를 평가한다. 2/3 정도의 감액이 이루어지는 이유는 도로 외 다른 용도로 사용할 수 없고 감액된 부분이 주변 토지의 가치로 화체되었다고 보기 때문이다. 원래 주변 토지가 도로에 접하지 않은 맹지였으나 도로 개설로 가치가 높아지기에 도로부지를 1/3 이내로 감액하더라도 헌법 제23조제3항에서 정한 정당한 보상 원칙에 위배되지 않는 것이다. 재개발사업에서는 흔히 이야기하는 ‘시가’와는 다른 개념으로 현금청산이 이루어지는 것이다.

이에 반하여 재건축사업은 다른 관점으로 접근한다. 도로부지라도 당해 재건축사업으로 발생하는 개발이익을 반영해야 한다고 본다. 재건축사업에서 현금청산은 매도청구소송으로 이루어지는데, 대법원은 “사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 도시정비법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것인 바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다”고 판시하였다(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549 판결 등 참조).

나아가 대법원은 구체적인 도로부지의 평가에 대해서도 판시하였는데 “아파트 단지의 일부가 되는 대지로 평가하되, 토지의 형태, 면적, 단독토지로서의 효용가치 등 획지 조건의 열세와 기여도 등을 감안하여 감액 평가하는 방식”이 바로 그것이다. 재건축사업에서는 ‘시가’로 현금청산이 이루어지며 재개발사업과 같이 인근토지의 1/3 이내로 감액하는 평가는 적용될 수 없다. 현황이 도로임에도 도로가 아닌 아파트 부지를 전제로 평가를 하게 되는 것이다.

다만, 예외도 있다. 재건축사업 후에도 공동주택 부지가 아닌 도로로 사용될 것임이 명백한 도로 부지는 위 평가방법이 적용되지 않는다. 대법원은 도로로 점유․사용되는 토지의 거래가격은 당해 토지의 현실적 이용상황이 주위 토지와 같이 변경되었을 것임이 객관적으로 명백하게 된 때 등의 사정이 없는 한 원칙적으로 도로로 제한된 상태, 즉 도로인 현황대로 감정평가하여야 한다는 법리를 들어 재건축사업 후에도 도로로 사용될 것임이 명백한 도로 부지에 대해서는 도로인 현황대로 감정평가하여야 한다고 판시하였다(대법원 2022.7.14. 선고 2020다238349 판결).

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