1. 문제의 소재=관리처분의 방법을 규정한 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 시행령 제63조제1항제5호에서 규정하고 있는 ‘분양대상자가 공동으로 취득하는 건축물의 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율의 기준’이 되는 ‘바닥면적’이 전용면적을 기준으로 하는 것인지 아니면 공급면적을 기준으로 하는 것인지 여부가 문제된다고 할 것이다.

2. 관계 법령 및 그 해석=도시정비법 시행령 제63조제1항제5호(이하 이 사건 규정)는 ‘분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 해당 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것’이라고 규정하여 분양설계 즉, 분양대상자별로 분양예정위치를 정하고 적정분양가격을 산정하는 설계에 관한 기준을 설시하고 있고 그 중에서도 ‘건축물의 공용부분’에 대한 소유형태는 공유관계에 있음을 선언하면서 이에 대한 지분비율을 정하는 기준을 나타내고 있다.

도시정비법령에는 위 규정상 ‘바닥면적’에 관한 정의규정이나 이를 유추할 수 있는 제반 내용이 존재하지 않으므로 특별한 사정이 없는 한 이 사건 사업의 본질적인 특성에 반하지 않는 범위 내에서 다른 법률에서 규정한 내용을 기준으로 해석할 수 밖에 없다고 할 것이다.

건축법 시행령 제119조제1항제3호는 바닥면적을 ‘건축물의 벽·기둥 기타 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적’으로 규정하면서 동조 제4호는 연면적을 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 한다고 규정하고 있으면서도 공동주택의 전용면적 또는 공용면적에 대하여는 아무런 규정을 두고 있지 않다.

한편 주택법 제2조제2호는 “공동주택이란 건축물의 벽·복도 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 의미한다”고, 동법 시행규칙 제2조는 “공동주택의 경우 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적에서 복도·계단·현관, 지하층·관리사무소 등 그 밖의 공용면적을 제외한 면적을 주거 전용면적으로 산정한다”고 규정하고 있는데, 주택공급에 관한 규칙 제2조제5호에 의하면 ‘주택공급면적’이라 함은 사업주체가 공급하는 주택의 바닥면적으로서 건축법 시행령 제119조제1항제3호 규정에 의한 바닥면적을 말한다고 규정하고 있고, 이러한 주택법령의 제 규정의 취지와 내용을 종합하면 공급면적을 공용면적과 전용면적으로 구분하고, 다시 공용면적을 주거 공용면적과 기타 공용면적으로 세분화하는 규정형식을 취하고 있으므로 ‘주택공급면적’은 전유면적과 공용면적을 모두 포함하는 상위의 개념이라고 보아야 할 것이다(대법원 2013.3.28. 선고 2012다101312 판결 등 참조).

전술한 관련 법령의 내용과 취지에 비추어 볼 때, 이 사건 규정에서 ‘건축물의 공용부분’에 대한 공유 지분비율을 산정하기 위한 기준으로서 ‘바닥면적’은 특별한 사정이 없는 한 관련 법규상의 ‘주택공급면적’을 가리키는 것으로 해석되고 달리 주거전용면적이라고 해석할 근거는 없다고 할 것이다.

3. 결어=참고로 이 사건 규정에 이어 제6호에서 대지소유권에 관하여는 명시적으로 ‘분양면적’의 비율에 따르도록 규정하고 있고 이에 반하여 주거전용면적을 기준으로 할 경우 해당 관리처분계획은 위법하다는 것이 일관된 판례의 입장인데(대법원 2009무165 결정 등 참조), 이러한 규정들은 모두 분양설계의 기준을 정하는 내용들이고 이는 관리처분계획의 대원칙인 균형적 배분과 합리적 이용을 준수해야 하므로 이 사건 규정의 ‘바닥면적’을 제6호에서 분양면적과 달리 해석하는 것보다는 통일적으로 해석하는 것이 수범자들에게 예측가능성을 부여하고 관리처분계획의 위법성 여부를 판단하는데에도 일관성이 부여될 수 있으므로 이 점에서도 ‘주택공급면적’으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다.

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