관리처분계획(2)

관리처분계획에는 어떤 내용을 포함시켜야 하는가요? (2)

6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기

가. 사업중간단계에서 어떻게 계산이 가능한가?

■ 김민우 변호사

◯ 관리처분계획을 수립하는 단계는 사업의 중간 단계 정도이고 일반분양을 하기도 전인데 그 단계에서 어떻게 그 사업 전체의 비용과 수익을 계산한 ‘정비사업비의 추산액’을 산출해 낼 수가 있는 것인가요?

■ 김조영 대표변호사

◯ 관리처분단계는 아래에서 보시는 바와 같이 사업의 중반을 약간 넘어선 단계입니다. 그러나 실제적으로는 관리처분계획인가가 나면 이주하고 철거 후 착공이 되기 때문에 사업진행과정은 거의 7부 능선을 넘어선 단계입니다.

◯ 일반적으로 정비사업을 하면 사업비용이 투입되어야 하고, 당연히 그로 인한 수익도 발생하게 됩니다. 이때 비용보다 수익이 더 많으면 조합원들이 이익을 나누게 되고, 반대로 비용이 수익보다 많으면 모자라는 비용만큼 조합원들이 돈을 납부하여야 합니다.

◯ 이러한 비용과 수익 금액은 사업을 다 마치고 조합을 해산·청산하게 되면 최종적으로 계산이 되겠지만 관리처분단계에서 개략적으로 계산이 가능합니다.

◯ 사업시행계획인가를 받으면 신축될 아파트나 상가의 규모별(평형별) 신축세대수가 결정이 되고, 그 뒤 조합원분양신청기간이 끝나면 신축세대수 중 조합원분양분과 일반분양분의 세대수가 정해지게 됩니다.

◯ 그러면 조합원분양분에서 들어오는 분양대금(대개 일반분양대금의 80% 내외의 금액으로 정하는 경우가 많음), 그리고 일반분양을 해서 들어오는 분양대금을 개략적으로 산출을 하게 되지요.

◯ 이 분양수입금과 사업종료시까지의 비용액을 계산한 뒤에 이익이 남으면 조합원들에게 배분하는 계산을 하게되고, 손해가 나면 조합원들에게 더 걷는 계산을 하여 정비사업비의 추산액을 정하게 되는 것이지요.

나. 재건축부담금을 포함하라고 기재되어 있는 이유는?

■ 김민우 변호사

◯ 위 6항에 보면 ‘(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다)라고 기재되어 있는데, 이것은 무슨 의미인가요?

■ 김조영 대표변호사

◯ 정비사업에는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업 등 3가지가 있는데 그 중에 재건축사업의 경우에만 발생한 이익에 대하여 일정비율을 세금을 납부하도록 되어 있는데, 그 명칭이 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 ’재건축부담금‘이라고 합니다.

◯ 정확히 말하면 재건축사업을 하는 과정에서 조합원이 소유하고 있는 주택의 가격이 부과개시시점(조합설립추진위원회 승인일)과 부과종료시점(준공인가일)사이에서 상승한 분에서 정상주택가격상승분을 뺀 그 차액을 ’재건축초과이익‘이라고 계산을 하고, 계산된 조합원 1인당 초과이익의 금액에 따라 면제~50%정도까지 재건축부담금으로 국가에 납부하도록 되어 있습니다. 일종의 세금이지요.

◯ 이 계산방법은 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 상세히 규정되어 있으니 참조하기 바랍니다.

◯ 그런데 이 재건축부담금은 준공인가일를 받기전 5개월 이전에 금액을 결정하고 부과를 하기 때문에 착공도 하기 전인 관리처분계획단계에서는 금액을 정확히 알 수가 없습니다.

◯ 하지만 이 재건축부담금을 빼고 관리처분계획을 수립하였다가는 준공전에 세금폭탄을 맞을 수가 있으므로 관리처분계획을 수립할 때에 포함하여 조합원 분담금을 계산하라고 명시를 한 것입니다.

다. 왜 재건축사업에만 초과이익 부담금을 납부하라고 되어 있는가요?

■ 김민우 변호사

◯ 그런데 정비사업에는 주거환경개선사업, 재건축사업, 재개발사업 등 3가지 사업이 있는데 왜 재건축사업에만 초과이익 부담금을 부과하는 것인가요?

■ 김조영 대표변호사

◯ 잘 지적했습니다. 주거환경개선사업은 경제적으로 열악한 지역에 대해서 한국토지주택공사(LH)가 시행을 하기 때문에 그 이익분에 대하여 초과이익 부담금을 부과하지 않습니다.

◯ 그리고 재개발사업은 임대주택을 의무적으로 공급하도록 되어 있기 때문에 사업의 공공성을 인정하여 초과이익 부담금을 부과하지 않고 있습니다.

◯ 반면에 재건축사업은 공공성이 없고 순수하게 사적이익을 추구하는 사업이라고 판단하여 초과이익 부담금을 부과하고 있는 것입니다.

라. 조합원 분담 규모 및 분담시기란?

■ 김민우 변호사

◯ 그러면 정비사업비 추산액을 계산한 뒤에 조합원들이 얼마나 분담금을 납부해야 하고, 그 시기는 언제인가요? 조합원들 입장에서는 이것이 가장 궁금할 것 같은데요?

■ 김조영 대표변호사

◯ 사업수익이 많이 나든 적게 나든 조합원들은 분담금을 납부하게 됩니다. 왜냐하면 자신이 소유하고 있는 부동산의 가격보다 더 많은 분양가격의 신축아파트나 상가점포를 분양신청하기 때문이지요.

◯ 예를 들면, 자신이 소유한 부동산의 가격은 5억원인데 신축 10억원짜리 아파트를 분양받으면 당연히 그 차액인 5억원을 분담금으로 납부해야 합니다. 그런데 이때 사업수익이 많이나는 경우에는 5억원보다 적게 납부하고, 사업손실이 나는 경우에는 5억원보다 많이 납부하게 되는 것이지요

◯ 그리고 이 분담금은 일반분양자등의 분양대금 납부시점과 동일한 시기에 납부를 하는 경우가 대부분입니다.

◯ 각 조합원들의 분담금은 동호수추첨 후 분양계약시에 정해지는에 계약금, 중도금, 잔금 등으로 구분하여 대개 일반분양자들의 분양대금 납부시기에 맞추어 납부하게 됩니다.

이 기사를 공유합니다
저작권자 © 위클리한국주택경제신문 무단전재 및 재배포 금지