재건축사업은 아파트 시장에서 늘 이슈가 되어 왔다. 재건축은 아파트 그 자체의 기능과 가치를 높이는 일인 동시에 소유자와 투자자 입장에서 유용한 투자 대안이 되었던 탓이다. 다만, 재건축초과이익환수제도 등 부동산 가격 안정화를 위한 여러 규제가 강화되면서 수요가 줄어들었고 그 대안으로 리모델링사업이 떠올랐다.
리모델링은 재건축사업에 비해 사업 속도가 빠르고 규제의 정도가 크지 않다는 점이 부각되었다. 일반적으로 리모델링은 인테리어 시공의 개념으로 받아들이지만 법령상 리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다. 이는 세대 내부의 변화뿐만 아니라 커뮤니티 시설, 지하 주차장 등 다양한 편의 시설을 조성하며 재건축과 달리 기존 내벽을 유지한 채 평면을 앞뒤로 늘려서 면적을 키우거나 층수를 올리는 방식으로 진행된다.
리모델링사업은 주택법령에 그 근거를 두고 있다. 사업의 주체는 아파트 소유자가 아니라 리모델링 주택조합이 되는데 주택법은 리모델링 주택조합 설립의 요건으로 구분소유자와 의결권에 대한 동의율을 모두 충족시킬 것을 요구하고 있다.
주택법 제11조제3항은 주택단지 전체를 리모델링하는 주택조합 설립을 위하여 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의가 필요하다고 규정하고 있다. 만약 아파트 일부 동을 리모델링하고자 하는 경우 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의가 필요하다.
여기서 구분소유자란 아파트의 각 호수를 소유한 사람을 의미하며, 의결권은 집합건물법 제37조에 따른 의결권을 의미하는데 이는 아파트단지 규약에 특별한 규정이 없는 이상 해당 구분소유자가 소유한 전유부분의 면적 비율로 산정된다.
동의 철회와 관련하여 대법원 2011.2.10. 선고 2010두20768,20775 판결은 “리모델링 주택조합이 아직 설립인가를 받지 아니하였거나 리모델링에 동의한 자가 아직 조합원으로 포함되어 변경인가를 받기 전이라고 하더라도 조합의 규약 등에 조합원의 탈퇴를 허용하지 아니하는 규정이 있는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다고 할 것이다”고 판시한 바 있다.
재건축사업 역시 조합이라는 별도의 법인이 사업 주체가 되고 인가를 받아야 한다. 이 점은 리모델링사업과 같지만 설립 요건에서는 리모델링사업이 재건축사업(공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의/도시 및 주거환경정비법 제35조제3항)보다 유리하다고 볼 수 있다.
리모델링사업은 재건축정비사업과는 달리 조합설립 이후 리모델링 허가를 위한 동의요건을 추가적으로 갖추어야 한다. 본격적인 사업에 앞서 조합원들의 진정한 의사를 확인하는 데 그 취지가 있다고 볼 수 있는데, 리모델링 허가에 관한 동의율 요건은 주택법 시행령 제75조제1항 별표4에 규정되어 있다.
리모델링 주택조합이 주택단지 전체를 리모델링하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상의 동의를 받아야 하며, 일부 동을 리모델링하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상의 동의를 받아야 한다. 즉, 리모델링 허가를 위해서는 조합설립의 요건보다 더 강화된 비율의 동의를 얻어야 하는 것이다.