■ 연재를 시작하며
◯ 안녕하십니까, 오늘부터 ‘김조영·김민우 변호사의 쉽게 푸는 재건축·재개발 이야기’를 연재하도록 하겠습니다.
◯ 재건축·재개발사업은 조합 임원 뿐만아니라 조합원들에게 생소하고 어려운 사업인 것으로 인식되어 있습니다.
◯ 하지만 그 내용을 보면 그렇게 어렵지도 않은데, 재건축·재개발에 대한 공부를 하지 않기 때문에 어려울 수 밖에 없는 것입니다.
◯ 여러분, 핸드폰을 처음 샀을 때에 그 작동방법에 익숙해 지기 위하여 여러 번 만지작거려 보지 않습니까? 또 어떤 앱을 핸드폰에 깔았을 때에도 계속해서 작동해 보지 않는가요?
◯ 그런데 우리의 재산을 투자하여 시행하는 재건축·재개발사업에 대해서는 걱정하고 관심도 있지만 실상 공부는 하지 않아 주위사람들이 하는 말에 이 쪽으로 휩쓸렸다 저쪽으로 휩쓸렸다가 하는 안타까운 일이 발생하고 있는 것입니다.
◯ 그래서 오늘부터 이야기 식으로 쉽게 재건축·재개발에 대한 설명을 해 드리도록 하겠습니다.
관리처분계획(1)
관리처분계획이란 무엇인가? 그 내용은?
■ 김민우 변호사
◯ 대표변호사님~ 재건축·재개발 사업이 ‘정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립인가 → 건축심의 → 사업시행계획인가 → 조합원 분양신청 → 관리처분계획인가 → 동·호수추첨 및 분양계약체결 →이주 및 철거 → 착공 → 입주 → 해산 및 청산’의 절차로 진행된다는 것은 이제 많은 조합원들이 알고 계시는 것 같습니다.
◯ 그런데, 그 중에 가장 어렵게 생각하시는 것이 ‘관리처분계획’이라는 용어입니다. 단어자체도 생소하고 또 관리처분 총회책자에 관리처분계획 내용이 기재되어 있는데, 그 양이 많아 읽기도 힘들고 또 읽어도 무슨 말인지 통 모르겠는데, 이에 대하여 쉽게 설명을 좀 해 주셨으면 좋겠습니다.
■ 김조영 대표변호사
◯ 김민우 변호사 재건축·재개발 등 정비사업 진행절차에 관하여 아주 잘 설명을 해 주었어.
◯ 그런데 일반적으로 ‘관리처분계획’이란 말을 많이 듣게 돼. 언제 듣느냐 하면, 조합원들의 분양권이 인정되는지 안 되는지, 또 분양권이 몇 개가 인정되는지 등의 질문을 조합에 할때마다 조합 사무실에서는 ‘나중에 관리처분계획이 수립되어야 정확한 것을 안다.’ 또는 ‘우리 조합의 관리처분계획에 의하면 이 사안의 경우에는 분양권이 인정될 수가 없다.’라는 등의 말을 많이 하기 때문이지.
◯ 자, 그러면 과연 관리처분계획이라는 것이 무엇이며, 그 내용은 어떻게 되어 있는지 간략히 설명을 해 줄게.
1. 관리처분계획이란 무엇인가?
◯ 서울행정법원에서 발간한 ‘행정소송의 이론과 실무’라는 책을 보면, ‘관리처분계획이란 정비사업 시행구역에 있는 종전 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권·전세권·임차권·저당권 등 소유권 이외의 권리를 사업시행계획에 따른 정비사업으로 조성한 토지와 축조한 건축시설에 관한 권리로 변환하여 배분하는 일련의 계획이다.’라고 표현되어 있어.
◯ 그런데 위 말도 어렵지?
<김민우 변호사> 예 변호사인 저도 서울행정법원의 관리처분계획 개념정리가 쉽게 와닿지는 않는 것 같습니다.
<김조영 대표변호사> 그러면 ‘내 집(상가)을 사업에 제공하고 새로 짓는 집(상가)을 몇 채 받을 수 있는지, 그리고 새 집(상가)을 받을 때에 돈을 얼마 더 내야 하는지에 대하여 정한 것이 관리처분계획이다’ 라고 설명하면 조금 쉽나?
<김민우 변호사> 예~, 조합원들의 최대 관심사가 바로 그 것이기 때문에 그렇게 설명하면 조금 더 쉽게 이해가 되네요.
<김조영 대표변호사> 하하, 관리처분계획이라는 용어가 어렵지만 ‘헌집 주고 새집 받을 때 새집을 몇 채나 받는지, 또 새집 받을 때에 얼마를 더 내야 하는지’가 관리처분계획인데, 이 것을 법률에 맞게끔 복잡하게 기재해 놓은 것이 바로 관리처분계획이라는 거야.
2. 관리처분계획의 내용
<김민우 변호사> 대표변호사님께서 방금 ‘헌집 주고 새집 받을 때 새집을 몇 채나 받는지, 또 새집 받을 때에 얼마를 더 내야 하는지가 관리처분계획인데, 이 것을 법률에 맞게끔 복잡하게 기재해 놓은 것이 바로 관리처분계획이다’라고 말씀하셨는데, 그러면 법에는 관리처분계획에 어떤 내용을 포함시키라고 규정하고 있는가요?
<김조영 대표변호사> 내가 지금까지 25년간 재건축·재개발을 전문으로 하면서 대한민국 조합의 관리처분계획을 많이 자문하고 또 입수해 보았는데, 조합원들이 궁금해 하는 것은 딱 2가지야, 바로 반복해서 말하고 있지만 ‘새 집을 몇채나 받을 수 있지, 그리고 얼마를 더 내야 해?’라는 것이거든.
<김조영 대표변호사> 그런데 도시 및 주거환경정비법에는 관리처분계획에 포함시켜야 하는 내용에 대하여 복잡하게 규정하고 있어.
<김조영 대표변호사> 도시정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)에는 아래와 같은 내용을 관리처분계획에 포함시켜야 하는 것으로 규정되어 있어. 일단 어떤 내용을 포함시켜야 하는지 한번 볼게~
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
가. 일반 분양분
나. 공공지원민간임대주택
다. 임대주택
라. 그 밖에 부대시설·복리시설 등
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항
<김조영 대표변호사> 복잡하지?
<김민우 변호사> 예, 일반인들은 일단 그 용어가 무슨 뜻인지 잘 모르겠네요.
<김조영 대표변호사> 그래, 다음 호에서 한가지씩 무슨 뜻인지 또 쉽게 설명을 해 줄게.