정부, 재건축 초과이익환수 손질 | 재건축부담금 현실화… 규제 완화로 조합원 부담 낮춘다

정부가 재건축 초과이익환수제에 대한 손질에 나섰다. 지난달 발표한 부동산 대책 후속조치의 일환으로, 재건축 부담금 규제를 완화시켜 조합원 부담을 낮추고 향후 5년간 270만가구를 공급하겠다던 계획에도 속도를 내겠다는 것이다.

초과이익환수제는 지난 2006년 도입된 이후 주택경기 침체 등을 이후로 두 차례나 적용이 유예됐고, 지난 2018년 재도입됐다.

하지만 시장에서는 집값이 상승한 반면 제도는 종전 기준을 적용하다보니 많게는 수억원에 달하는 부담금이 부과되는 등 현실과 동 떨어진다는 목소리가 나왔다. 더욱이 미실현 이익에 과도한 세금을 물린다는 지적도 제기됐다.

이에 이번 방안에는 면제 기준을 기존 최소 3,000만원에서 1억원으로 상향 조정했다. 부담금 산정을 위한 주택가격 개시 시점 기준일도 추진위원회승인일에서 조합설립인가로 늦추는 등의 내용도 담았다. 이에 따라 현재까지 부담금이 통보된 84곳 중 38곳이 면제될 것으로 파악했다.

▲초과이익 면제기준 기존 3,000만원에서 1억원으로 상향… 5단계로 나눠 10~50%까지 부과율 차등 적용=일선 재건축 조합들의 초과이익환수제 부담이 종전보다 낮아질 전망이다. 정부는 민간 주도의 주택공급 확대에 속도를 높이기 위해 대표적인 규제로 꼽혔던 초과이익환수제 부담을 낮추겠다는 방침이다.

국토교통부는 29일 ‘재건축부담금 합리화 방안’을 내놨다. 방안에 따르면 초과이익 면제기준을 기존 3,000만원에서 1억원으로 상향시킨다. 만약 초과이익이 1억원이라면 부담금 부과 대상에서 제외되는 셈이다.

부과 구간도 개선한다. 부과 구간은 기존 2,000만원 단위에서 7,000만원 단위로 확대하고, 단계별로 10~50% 부과율을 차등 적용한다.

부과율은 1억~1억7,000만원은 10%, 1억7,000만~2억4,000만원 20%, 2억4,000만~3억1,000만원 30%, 3억1,000만~3억8,000만원 40%, 3억8,000만원 초과시 50%가 적용된다. 현재는 초과이익 구간을 5단계로 나누고 단계에 따라 10~50% 부과율을 차등 적용하는 구조다.

▲부과 개시시점도 추진위원회승인일에서 조합설립인가일로 조정=부과 개시시점 역시 부과체계의 정합성 제고를 위해 개선에 나섰다.

현재 초과이익환수는 산정을 위한 주택가격 개시 시점 기준일을 추진위원회승인일로 정하고 있다. 이를 조합설립인가일로 조정하겠다는 게 골자다.

국토부는 정비사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체는 추진위가 아닌 조합이라고 판단했다. 이에 따라 부담금 납부 주체도 조합이라는 점을 고려해 초과이익 산정 개시 시점을 조합설립인가일로 조정하겠다는 것이다.

▲1주택자 중 6~10년 이상 보유시 10~50%까지 감면… 실수요자 부담 줄인다=1가구 1주택자에 대해 보유기간에 따라 최대 50%까지 부담금을 낮춰준다. 실수요자들의 실질적인 부담을 줄여주겠다는 게 핵심이다.

예컨대 1가구 1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 역산해 6년 이상 보유한 경우 부담금을 10% 감면해준다. 10년 이상은 최대 50%까지 감면하겠다는 계획이다. 다만, 준공시점을 기준으로 1가구 1주택자만 해당되며, 기간도 해당주택을 보유한 기간만 인정된다.

1가구 1주택자인 고령자의 경우 경제적 여력 등을 고려해 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있는 방안도 마련한다.

이를 통해 국토부는 실수요자의 부담이 큰 폭으로 줄어들 것으로 전망했다. 예를 들면 부담금 1억원을 통보받은 단지는 부과기준 현실화로 7,000만원이 줄어든다. 이때 실질적인 부담금 부과액은 3,000만원인데, 1가구 1주택 장기보유 최대 50%를 감면 받을 경우 1,500만원으로 낮아진다는 설명이다. 최종적으로 종전 대비 85%가 감면된다는 것이다.

▲지난 7월 기준 부담금 통보된 곳은 84곳, 이중 38곳이 면제 대상… 지방은 32개 단지에서 11곳으로 65% 감소=국토부는 이번 초과이익환수 개선 방안 시행에 따라 30여곳의 사업장이 면제될 것으로 내다봤다.

시뮬레이션 결과에 따르면 올해 7월을 기준으로 예정 부담금이 통보된 곳은 84곳이다. 이중 38곳에서 부담금이 면제되는 것으로 파악했다.

서울의 경우 기존 28곳에서 23곳으로 5곳이 감소하고, 경기·인천은 24곳에서 12곳으로 12개 단지가 부가 면제 대상이 된다. 특히 지방은 32곳에서 11곳으로 21곳이 부과 대상에서 제외된다. 약 65%가 감소하는 셈이다. 부담금이 1억원 이상 부과되는 단지도 19곳에서 5곳으로 줄어들 것으로 추산했다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 관련 전문가와 지자체 등과 여러 차례 논의를 거쳐 마련했다”며 “앞으로 입법 과정에서도 국회와 긴밀하게 협력할 것”이라고 말했다.

한편 이번 조치는 법 시행 후 부담금을 부과하는 단지부터 적용되는데, 정부 구상대로 부담금이 줄어들기 위해서는 야당의 협조가 필요하다는 점이 큰 변수다. ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’개정 등 법적 제도적 장치에 대한 개선이 선행돼야 하기 때문이다. 정부는 내달 의원입법을 통해 개정안을 발의할 예정이다.

이혁기 기자 lee@arunews.com