리모델링 사업에서 법적 증가 부분의 총면적을 어떻게 배분해야 할까? 일단 먼저 살펴볼 사항은 단지의 총 세대수 및 평형 구성이 어떻게 되어 있는지 또는 단지 규모가 200세대 미만인 경우와 300세대 이상인 경우로 나눠볼 수 있다.
법에서 정한 증축 가능한 면적(전용면적 증축 비율 30~40%)을 내 집의 증가 부분과 일반 분양분의 배분을 어떻게 하느냐에 따라 개인의 분담금이 결정되기 때문에 기존세대수가 200세대 정도라면 일반분양 세대를 29세대에 맞춰 일반분양가를 시세를 반영한 금액으로 산정해 주민의 부담을 줄여주고 여유 되는 면적의 범위에서 기존 세대를 위한 증축 면적을 결정하는 것이 일반적이며, 300세대 이상이면 일반분양 세대를 법에서 정한 15% 범위에 가깝게 하는 것이 조합원 개인의 분담금을 줄여주는 기본적인 사항이나 혹시 비용의 부담이 문제가 되지 않는다면 단지 상황에 따라 주민의 의사를 반영하면 된다.
1)면적의 산정기준=기존평형의 증가 부분은 평형별 선호도 조사를 통해 결정해야 인허가 중간에 변경하는 사고를 사전에 방지할 수 있다. 그리고 면적의 산정기준이 벽체 중심기준으로 산정을 하다가 1998년 10월 [주택법 시행규칙 제2조 2호](주거전용면적의 산정 방법) 공동주택의 경우 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 변경됨에 따라 전용 59㎡ 타입의 경우 약 5.5㎡, 전용 84㎡ 타입의 경우 약 6.0㎡의 면적이 더 커지는 효과를 가져올 수 있으므로 너무 무리한 면적증가를 시키기보다는 일반분양을 통해 분담금을 줄이면서 내 공간도 늘리는 접점을 정하는 것을 추천하고 싶다. 그동안 여러 현장에 설명회와 사업성 검토를 통해서 당사가 제안하는 전용면적 증가 비율은 아래와 같이 제안하고 있다.
전용면적 59㎡ 이하 → 18~26%
전용면적 84㎡ 전후 → 13~22%
전용면적 100㎡ 이상 → 5~10%
2)건폐율=리모델링 전의 건폐율은 통상 20% 초중반으로 적용되었다가 리모델링 사업을 하며 기존 주동의 증축 부분과 신축 동으로 인해 약 10% 정도 증가를 하는 것이 일반적이다. 만약 건폐율이 40% 이상이라면 설계개요를 재점검해 볼 필요가 있다.
3)지상층 면적=지상층 면적은 법에서 정한 전용면적 증축 비율 30~40% 범위에서 증가가 되나, 지하층 면적은 특별한 기준은 없고 주차 대수에 의하여 결정되어 진다고 볼 수 있다. 신축의 경우는 주차 1대당 약 35㎡, 리모델링의 경우는 주차 1대당 약 50㎡ 전후의 면적이 필요하다. 사업지에 기존 지하 주차장이 없거나 지상의 주차장 사용이 과밀했던 경우에는 지하층 신축계획 면적이 더 필요하다고 볼 수 있다.
4)주차 대수 결정=리모델링을 추진하는 가장 큰 이유로는 지상에 복잡한 주차난으로 스트레스를 더 이상 받고 싶지 않다는 분들을 많이 볼 수 있다. 현장별 기존 주차 대수를 살펴보면 세대당 0.4대도 있다 보니 비용이 들더라도 많은 주차장 확보를 요구하시는 성향이 있다. 세대당 2대 이상을 원하는 일도 있지만 향후 차량의 소유화에 대한 변화가 예측되고, 시대적으로도 공유화의 발달로 주차의 방식이 원격으로 조정되는 시기가 되면 주차 공간의 구성 또한 변화가 예상되는 등의 이유로 리모델링 이후의 주차 대수는 세대당 1.5대 수준을 권장하고 있다.
5)건축 규모=리모델링 전 기존 규모가 지하 1층, 지상 25층인 경우 리모델링 이후 일반적으로 지하 3~4층, 지상 28~30층 규모를 권장하고 있다. 기존 구조물을 유지한 상태로 토목(흙막이)공사를 하려면 사용할 부지가 축소되어 지하층 면적이 재건축대비 상대적으로 효율성이 낮으며, 구획된 면적에서 세대당 1.5 수준 및 부대시설 등을 함께 계획하다 보면 기존 지하층에서 2~3개 층을 더 확보해야만 계획이 가능하고, 신축 최고층 층수의 경우 기존 주동과의 일조권과 경관성 등을 고려하여 기존 대비 3~5층 차이를 권장한다.