서울형 리모델링 운용기준 재정비 | 서울시, 리모델링 공공성 확보 강화… 체계적 관리 나선다

서울시가 증축형 리모델링사업에 대한 운용기준 재정비를 통해 체계적인 구도심 관리에 나선다.

사업 추진 사례가 급격하게 늘면서 세대수 증가로 인한 주변 기반시설 여건을 분석해 용적률 완화 범위를 별도로 설정하는 등 도시과밀에 대응하겠다는 것이다.

시가 새로운 서울형 공동주택 리모델링 운용기준에서 강조하고 있는 부분은 ‘공공성 확보’다. 단지를 개방하거나 친환경 정책을 반영하는 등의 경우 용적률 인센티브 30~40%까지 적용이 가능하다.

다만, 기존 고밀단지에 대한 과밀화를 방지하기 위해 현황 용적률이 아닌 조례상 용적률을 기준으로 인센티브 요율을 적용하겠다는 방침이다.

적용 대상 단지는 기존 1만㎡이상 또는 200세대 이상인 곳들이다. 시는 이러한 내용을 담아 하반기 중 리모델링 기본계획을 변경·고시하겠다는 방침이다.

▲‘공공성 확보’에 중점 둔 서울형 리모델링 운용기준 재정비… 추진 단지 61곳 중 기존 200가구 이상 45곳이 적용 대상=서울형 리모델링에 대한 새 운용기준이 변경·수립될 전망이다. 세대수 증가형 리모델링 추진 단지가 늘면서 ‘공공성 확보’에 중점을 둔 용적률 인센티브 체계를 만들어 구도심 과밀화를 방지하겠다는 게 핵심이다. 시는 지난달 13일 ‘서울형 공동주택 리모델링 운용기준(변경) 추진계획’ 내용을 각 자치구에 하달했다.

앞서 시는 지난해 11월 ‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’을 재정비하면서 내부 지침으로 적용했던 ‘서울형 공동주택 리모델링 운용기준’을 내놨다. 이후 사업 추진 사례가 증가하면서 체계적인 관리에 대한 필요성이 부각됐고, 공공성 확보를 골자로 용적률 인센티브 적용 항목을 구체화하는 등 운용기준 개선에 나선 것이다.

실제로 시는 세대수 증가형 리모델링은 시내 898개 단지를 추진 대상으로 파악했다. 전체 아파트의 약 21.3% 수준이다. 이 가운데 현재까지 리모델링 행위허가를 받은 단지들은 주거전용면적 증가 및 건축기준 완화를 통해 용적률이 기존 대비 1.4배 이상 증가한 것으로 분석했다. 세대수 증가로 인한 기반시설이 부족할 수 있다고 판단한 것이다.

이에 ‘공공성 확보’ 방안에 따라 용적률 완화 범위를 별도로 설정했다. 적용 대상은 기존 구역면적이 1만㎡ 이상이거나 200세대 이상인 곳들이다. 현재까지 세대수 증가형 리모델링 추진 단지 61곳 중 1만㎡이상은 33곳, 200세대 이상은 12곳으로 총 45개 단지가 새 운용기준 적용 대상이다. 시는 하반기 중 리모델링 기본계획에 새 운용기준 관련 사항을 명시해 법적 안정성을 강화하겠다는 방침이다. 새 기준은 건축위원회 심의시 적용 받는다.

▲친환경·지능형 건축 등 적용하면 용적률 인센티브로 30~40%까지 완화=운용기준에서 기존과 대비해 가장 크게 바뀐 부분은 친환경 인센티브 적용 항목이다. 기존에는 녹색건축물 조성시 용적률 인센티브는 20%가 적용됐다. 하지만 세부 운용지침 마련을 통해 녹색건축물 설계기준과 함께 제로에너지 건축물 인증, 전기차 충전소 설치 등으로 세분화시켰다.

지침에 따르면 친환경 건축물로 △서울시 녹색건축물 설계기준 최대 4% △녹색건축물 및 에너지 효율등급 최대 7% △제로 에너지 건축물 최대 12% △신재생에너지 공급률 적용 최대 3% △전기차 충전소 설치 최대 4% 중 1가지를 의무적으로 적용하도록 정했다.

지역친화시설도 △공공보행통로, 열린 놀이터, 쌈지공원 최대 8% △지역공유시설(도서관, 어린이집, 노인복지시설 등) 설치 최대 8% △담장 허물기 4% △개방형 주차장 조성 최대 8% △보도형·차로 부속형 전면공지 조성 최대 8% 등으로, 이중 2개 이상을 의무적으로 적용해야 한다.

또 △대상지 주변 기반시설(도로, 공원 등) 정비시 용적률 인센티브는 최대 10% △가로활성화 최대 6% △지능형건축물 인증 최대 10%로 책정했다.

▲서울시 주요정책 반영, 해당 자치구가 판단해 최대 10% 적용… 세대구분형 최대 6%, 친환경 음식물쓰레기 처리시설 및 임대주택 도입시 최대 10% 등으로 구분=공공성 확보 측면에서 세대구분형 주택을 도입하거나 임대주택을 건립하는 경우에도 용적률 인센티브가 적용된다.

용적률 인센티브는 전체 건립 가구수의 일부를 세대구분형으로 주택을 건립하는 경우 적용 받을 수 있다. 구체적으로는 전용면적 기준으로 85㎡이상인 세대수의 최소 10%이상을 세대구분형 주택으로 건립하면 최대 6%가 적용된다. 건립 범위에 따라 적용받을 수 있는 인센티브도 차등화 시켰다. 전체 세대수의 10%당 2%씩 용적률 인센티브를 부여 받는 방식이다. 만약 85㎡형 전체 세대수의 30%를 세대구분형으로 짓는다면 용적률 인센티브는 최대치인 6%가 적용되는 셈이다.

시·구 주요정책의 일환인 임대주택을 건립해도 용적률 인센티브 최대 10%가 부여된다. 건축위원회 심의에서 인정하는 경우로써 임대주택을 도입하거나 친환경 음식물쓰레기 처리시설을 설치하는 경우다.

▲기존 고밀단지에 대한 과밀화 방지책으로 현황 용적률 아닌 용도지역상 용적률 기준으로 인센티브 요율 부여 방침=용적률 인센티브 산출 기준도 현황 용적률이 아닌 조례상 용적률로 변경한다. 기존 고밀단지와 저밀단지와의 형평성을 맞추고, 구도심 과밀화도 방지하겠다는게 골자다. 다만, 조례상 용적률을 적용하더라도 제도적으로 법적상한용적률을 뛰어넘을 수 있는 기존 리모델링의 특수성은 유지된다.

일례로 제3종 일반주거지역에서 기존 용적률이 300%인 A단지와 250%인 B단지가 있다고 가정했을 때 기반시설을 정비할 경우 받을 수 있는 인센티브는 최대 10%다. 이때 현황 용적률에 요율 0.1을 곱하면 A단지와 B단지는 각각 용적률 인센티브로 30%, 25%씩을 부여 받는 구조였다.

하지만 앞으로는 A와 B단지 모두 조례상 용적률을 적용 받는다. 즉, 기존 조례상 용적률 250%가 인센티브 산출 기준이 되는 것이다. 여기에 각각 인센티브 요율 0.1을 곱한 25%씩을 적용받는 셈이다. 같은 주거지역에 속한 단지는 현황 용적률이 높더라도 조례상 용적률에 맞춰 인근 단지와 동일한 용적률 인센티브가 적용되는 것이다.

이와 관련해 서울시 조례상 용적률은 △제1종 일반주거지역 150% △제2종 일반주거지역 200% △제3종 일반주거지역 250%로 구분돼있다.

▲리모델링은 이미 건축법상 상한용적률 뛰어넘을 수 있는데… 업계, 공공이 용적률 인센티브 카드 쥐고 ‘공공성 확보’ 이유로 기반시설 설치 및 친환경 건축 등 각종 규제책 도입=업계에서는 ‘공공성 확보’를 골자로 시가 새 운용기준 수립을 추진하면서 사업이 지체될 수 있다는 우려도 나온다. 이미 리모델링은 건축법상 완화된 용적률을 적용받고 있지만 세부기준 마련을 통해 사실상 규제책으로 작용할 수 있다는 이유에서다.

실제로 ‘건축법’ 제5조 및 ‘건축법 시행령’ 제6조에 따르면 사용승인을 받은 후 15년 이상 경과해 리모델링이 필요한 건축물의 경우 관련법 적용 완화 대상에 포함하고 있다. 적용 완화 내용은 용적률과 건폐율, 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 등이 해당된다. 또 주택법상 리모델링은 85㎡ 초과시 전용면적 30% 이내에서 기존 대비 최대 15%까지 세대수를 늘릴 수 있다. 즉, 기존 용적률 300%인 단지가 전용면적이 30% 증가하면 용적률은 390%까지 늘어나는 셈이다.