[그래픽=홍영주 기자]
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윤석열 정부의 첫 국정감사가 내달 4일부터 약 20일간 진행된다. 국토교통위원회 분야에서는 윤 대통령의 공약이었던 재건축·재개발, 리모델링 관련 규제가 주요 쟁점으로 떠오를 전망이다. 정부는 도심지 내 주택공급의 핵심으로 정비사업과 리모델링을 꼽고 있는 만큼 규제 완화를 예고하고 있다.

야당에서도 주택공급 확대에 공감하고 있지만, 정책의 효과나 안전성 등에 대한 문제 제기가 나올 것으로 예상되고 있다. 특히 정책 시행을 위해서는 법령 개정이 필요한 만큼 야당의 협조가 필수적이다. 국회입법조사처가 발표한 ‘2022년 국토교통위원회 국정감사 이슈 분석’을 통해 주요 현안 문제들을 짚어봤다.

 

[그래픽=홍영주 기자]
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▲재건축초과이익 환수, 개시시점 조합인가일로? 누진 방식 부과율도 재검토 대상=입법조사처는 재건축초과이익환수제도가 이번 국정감사의 주요 이슈가 될 것으로 전망했다.

재건축초과이익환수제는 재건축초과이익에 부과율을 적용해 재건축부담금으로 환수하는 제도다. 정부는 재건축부담금 산정을 위한 사업개시시점과 부과율, 장기 거주 실수요자 등에 대한 감면 방안을 추진한다는 방침이다.

입법조사처는 국정감사에서 재건축사업에 대한 개시시점을 논의한 필요가 있다고 보고 있다. 현행법상 재건축사업 개시시점은 추진위원회 승인일인 반면 재건축부담금의 납부의무자는 조합으로 규정하고 있다. 추진위의 경우 재건축사업의 시행주체인 조합을 설립하기 위한 업무 등 사업초기단계의 업무를 수행한다.

따라서 추진위 시점부터 재건축사업의 시행으로 재건축초과이익이 발생한다고 판단하는 것은 불합리하다는 지적이다. 실질적인 재건축사업이 시행되는 조합설립인가 이후를 개시시점으로 조정하는 방안을 검토할 필요가 있다는 것이다.

또 입법조사처는 조합원별 주택의 보유·거주기간, 보유목적 등 구체적인 사정이 반영될 수 있는 관련 규정에 대한 검토도 필요하다고 제언했다. 현행 재건축부담금은 납부의무가 조합에게 일괄 부여되기 때문에 조합은 재건축부담금을 전체 조합원으로 나눠 조합원별 부담금을 산출하게 된다. 따라서 조합원별 주택 보유나 거주기간이 반영되지 않는 만큼 장기 실거주자나 1주택자 등에 대한 재건축부담금 규모의 차등적용을 고려해야 한다는 것이다.

재건축부담금에 적용되는 부과율의 적정성 여부와 누진 방식에 대한 적합성 여부도 논의 대상이다. 재건축초과이익은 부과대상 주택의 실현이익이 아닌 평가이익을 기준으로 산정하기 때문에 부과율을 최대 50%까지 적용하는 것은 과도하다는 의견이 있다. 따라서 개발부담금 등 유사 부담금과의 형평성을 고려해 재건축부담금의 최대 부과율을 적정한 수준으로 조정하기 위한 검토가 필요하다는 주장이다.

더불어 현행 10~50%의 누진방식을 적용하고 있는 부과율 체계가 적합한지에 대해서도 고민해야 한다는 지적이다. 헌법재판소가 재건축부담금을 조세가 아닌 부담금에 해당한다고 판시한 만큼 세금 성격의 누진 방식을 적용하는 재건축부담금의 부과체계를 재검토해야 한다고 제언했다.

[표=홍영주 기자]
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▲리모델링, 1기 신도시 정비를 위해 수직증축·세대간 내력벽철거·수평증축 등급 기준 완화 재논의 필요=윤 정부는 지난 7월 제시한 120대 국정과제에서 ‘1기 신도시 특별법’ 제정을 추진해 10만호 이상의 주택을 추가로 공급하겠다는 계획을 발표했다. 따라서 1기 신도시의 노후 주택을 정비하기 위한 리모델링 관련 제도에 대한 재논의가 필요할 전망이다.

리모델링의 사업성과 관련된 주요 이슈는 수직증축과 세대간 내력벽 철거, 수평증축 리모델링 가능 등급 기준 완화다. 과거에도 해당 쟁점은 논의를 거쳐 시행을 검토했지만, 안정성 문제 등을 이유로 실제 사업에 적용되지 못하고 있다.

현재 수직증축 층수 확대와 세대수 증가는 주택법에 근거가 마련되어 있다. 종전에는 수평증축과 별동증축만을 허용했지만, 13층 이하는 2개층, 15층 이상은 3개층까지 수직층축할 수 있도록 증축형 리모델링에 대한 관련 조항이 신설된 것이다. 하지만 지난 2014년 이후 실제 수직증축을 통해 미모델링이 완성된 사례는 없는 상황이다.

세대간 내력벽 철거의 경우에도 주택법 시행령 별표에 규정되어 있다. 지난 2016년 2월 정부는 거주자들이 선호하는 평면으로 계획할 수 있도록 리모델링 인센티브를 부여하기 위해 수직증축 가능 평가등급을 유지하는 범위 내에서 세대간 내력벽의 일부 철거를 허용하는 ‘주택법 시행령 일부개정령안’을 입법예고한 바 있다. 하지만 내력벽 철거로 인한 안전성 문제 등으로 인해 실제 법령 개성 시 반영되지 못했다. 이에 따라 입법조사처는 1기 신도시 내 주택공급의 일환으로 재건축과 함께 주택리모델링을 활용해야 하는 만큼 관련 제도가 주요 검토대상이 될 것이란 예측이다. 다만 공동주택의 구조안정성과 관련된 사항인 만큼 구조안정성에 미치는 영향에 대한 검증이 선행돼야 한다고 주장했다.

 

[그래픽=홍영주 기자]
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▲정비사업전문관리업체·시공자 없이 조합설립… 소규모정비사업 공백 해결 방법은=소규모주택정비사업은 일반 정비사업과 달리 대규모 철거 없이 노후화된 단독주택이나 다세대주택 등의 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 200세대 또는 1만㎡ 미만의 소규모 구역에서 시행이 가능한데다, 정비구역 지정과 추진위원회 절차가 생략됐기 때문에 사업기간과 비용을 절감할 수 있다는 장점이 있다.

하지만 정비구역 지정·추진위 절차가 없다는 점은 양날의 검과도 같다. 정비구역 지정 절차가 생략됨에 따라 사업구역을 임의로 변경하거나, 조합원 구성 변경 등으로 사업이 지연될 우려가 있기 때문이다. 또 추진위원회를 구성하지 않아 조합설립까지의 절차상 공백이 발생할 수밖에 없는 구조이기도 하다.

또 현행법상 주민합의체를 구성하기 위해서는 토지등소유자 전원의 합의를 거쳐야 한다. 문제는 주민합의체의 법적 성격이 명확하지 않고, 사업유형에 따라 토지등소유자 전원 동의를 구하는 것이 쉽지 않다는 점이다. 특히 자율주택정비사업의 경우 주민합의체는 법인이 아닌 비법인 사단 성격이기 때문에 금융권을 통한 사업비 조달이 어렵다는 단점이 있다. 이에 따라 입법조사처는 소규모주택정비사업의 안정성을 높이기 위해서는 사업 유형에 따라 주민합의체 구성 조건을 다르게 하거나, 기존 조합방식을 적용할 필요가 있다고 지적했다.

사업초기단계에서 추진주체가 명확하지 않고, 정비사업전문관리업자나 시공자가 참여하지 않아 전문성과 자금조달 능력이 부족하다는 점도 문제다. 일반 주민이 사업초기 방향을 설정하기 어려워 사업지연 등으로 추가부담금이 발생할 경우 조합원의 부담이 가중될 수 있다는 것이다.

따라서 입법조사처는 초기 사업비용 지원과 미분양주택 매입 등의 공공 지원이 필요하다고 봤다. 또 소규모정비사업을 활성화하기 위해 공공이 주민 상담과 교육, 감정평가 지원 등을 적극적으로 지원해야 한다고 지적했다.

 

[그래픽=홍영주 기자]
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▲재개발, 임대주택 매입비용 현실화 필요… 임대주택도 임차인대표회의 의무화해야=재개발 임대주택에 대한 매입비용을 현실화하고, 분양·임대주택 혼합주택단지는 세입자 대표기구를 구성하는 방안도 필요하다는 지적이다.

도시정비법상 재개발사업은 주택 전체 세대수의 20% 이하를 임대주택으로 공급해야 한다. 또 서울시 등은 임대주택을 공급하는 경우 분양주택과 차이를 두지 못하도록 의무화하고 있다.

하지만 재개발조합이 임대주택을 지자체에 분양주택보다 저렴한 가격으로 공급하는 만큼 조합원들의 부담이 되고 있는 상황이다. 분양주택의 경우 기본형 건축비가 적용되는 반면 임대주택은 표준건축비가 적용되기 때문에 임대주택 공급비율이 클수록 조합이 부담해야 하는 사업비가 증가하는 구조라는 것이다. 따라서 임대주택 매입비용을 산정할 때 기본형 건축비를 적용해 건설비용과 지자체 인수비용의 차이를 최소화하는 방안을 검토해야 한다는 것이 입법조사처의 의견이다.

더불어 혼합주택단지의 관리와 운영방법도 개선할 필요가 있다는 지적도 나온다. 현재는 혼합주택단지의 특성을 고려한 통합관리기준이 없기 때문에 임대주택과 분양주택 거주자간의 갈등을 유발할 수 있다는 우려에서다. 특히 임차인대표회의가 구성되지 않은 임대주택에서는 공유시설의 관리 과정에서 수선주기와 비용 집행 등에 대한 원활한 합의가 쉽지 않다는 문제도 있다.

입법조사처는 의무적으로 입주자대표회의를 구성해야 하는 분양주택과 마찬가지로 혼합주택단지 내 임대주택도 임차인대표회의를 의무적으로 구성하는 방안을 해결책으로 제안했다.

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