모아주택도 세입자 보상땐 용적률 인센티브

모아주택도 재개발처럼 세입자에게 손실보상을 할 경우 용적률을 완화하거나 임대주택 건립비율을 축소하는 등 인센티브가 주어진다.

서울시의회 주택공간위원회 민병주 위원장은 이런 내용을 담은 서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정안이 지난 20일 상임위원회를 통과했다고 밝혔다. 이 개정안이 오는 28일 본회의를 통과하면 공포한 날부터 바로 시행될 예정이다.

이번 개정안은 재개발사업과 달리 공익보상을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 세입자 손실보상 의무규정이 없는 모아주택사업에 대해 세입자 지원방안을 처음으로 명문화한데 의미가 있다.

개정안을 대표발의한 민 의원은 “이주·철거 시 보상으로 인한 갈등으로 사업이 지연되는 것을 막아 사업을 안정적으로 추진하고 용적률 완화 등 인센티브를 통해 사업성을 높여 모아주택 사업을 촉진할 수 있을 것”이라고 설명했다.

일반적인 가로주택정비사업과 달리 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 내에서 추진하는 모아주택(가로주택정비형)은 사업규모가 1만㎡에서 2만㎡로 확대되면서 재개발 사업과 비슷하게 세입자 보상 문제가 우려되고 있다. 하지만 모아주택사업은 토지수용권이 없어 토지보상법 상 세입자 손실보상 의무규정이 적용되지 않는 게 현실이다.

이와 달리 재개발 사업의 경우 토지보상법에 따라 세입자 보상대책, 임대주택 공급 방안 등을 의무적으로 마련해야 한다. 다만 소규모주택정비사업 방식 중 소규모재개발과 관리지역내 공공이 시행하는 가로주택정비사업의 경우에만 토지수용권이 있어 세입자 손실보상 기준을 적용할 수 있다.

시의회가 마련한 이번 대책의 핵심은 크게 두 가지다. 먼저 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 내에서 모아주택(가로주택정비형) 사업을 추진하면서 세입자 손실보상을 하게 되면 △용도지역 상향이 없는 경우엔 법적상한용적률까지 용적률을 완화해주고 △용도지역 상향이 있는 경우엔 기부채납 공공임대주택 건립비율을 완화해주는 것이다.

용도지역 상향 없는 경우 지금은 전체세대수 또는 연면적 대비 10~20% 공공임대주택 건립시 법적상한까지 용적률 완화가 가능하다. 앞으로는 전체세대수 또는 연면적 대비 10%이상 공공임대주택 건립시 세입자 손실보상 보전 용적률을 더해 법적상한까지 용적률이 완화된다.

용도지역 상향 있는 경우 용도지역 상향에 따른 용적률 증가분의 50%을 공공임대주택으로 기부채납하는데 앞으로는 용도지역 상향에 따른 용적률 증가분의 50%에서 세입자 손실보상 보전 용적률을 공제하고 공공임대주택을 기부채납하면 된다.

또 모아타운 지정시 △가로주택정비사업 제2종 일반주거지역에서 충수 제한 폐지 △노후불량건축물 경과년수 완화(30년→20년)로 모아주택사업을 촉진할 계획이다. 층수제한의 경우 지금은 7층 또는 평균7층(區 심의), 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택 건설시 최고 15층이지만 모아타운(소규모주택정비 관리지역)내에서는 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택 건설시 최고층수 제한이 삭제된다.

관리지역 지정을 위한 노후·불량건축물 경과년수 기준도 완화된다. 지금은 관리지역내 소규모주택정비사업 시행시 주택바닥면적 합계 660㎡ 이하 공동주택 경과연수를 20년으로 적용하고 있지만 앞으로는 관리지역 지정에도 주택바닥면적 합계 660㎡ 이하 공동주택 경과연수를 20년으로 적용한다.

시도 이번 개정안을 실효성을 담보하기 위해 공동대응에 나섰다. 사업시행자로 하여금 사업시행계획 수립 시 세입자대책을 마련토록 하고 이에 따른 용적률 완화사항을 포함해 통합심의 위원회에 심의 상정하도록 유도할 계획이다. 또 심의결과를 반영해 관리처분계획 수립 및 사업시행계획인가를 신청할 예정이다.

민 위원장은 “세입자 대책을 위한 근본적이고 실질적인 개선방안이 마련될 수 있도록 중앙정부에 건의 중에 있다”며 “모아타운 사업이 안정적으로 자리잡을 수 있도록 시의회 차원에서도 다각적인 방안을 마련하겠다”고 말했다.

박노창 기자 park@arunews.com