리모델링 사업을 추진하는 이유는 처음에는 크게 2가지로 볼 수 있다. 현 단지의 주거환경을 개선하여 앞으로도 계속 살고 싶은 아파트를 만들기 위해서와 주변에 건립된 신축아파트단지와 대비해서 저평가된 단지의 가치를 높이려는 이유다.
▲용적률 200%=기존 용적률 200% 기준으로 초과하는 단지는 상업지역에 속해있는 역세권을 제외하고는 재건축으로는 사업성이 나오지 않는다. 결국은 기존 용적률이 200% 이상의 단지는 리모델링 사업으로 사업을 진행해야 개인의 분담금이 줄어들고 전체적으로도 사업성이 높다는 것이다.
리모델링 설계의 범위는 기존 준공도서에 포함된 사업지 면적의 확인을 통해 결정할 수 있다. 주민공동시설, 경로당, 관리사무소, 경비실 등은 분양면적에 포함된 면적이므로 리모델링 사업을 통해 규모의 증감 및 위치이동이 가능하나, 유치원 및 상가 등은 기존 준공도서에서 별도로 대지구획이 된 경우 또는 별도의 동으로 구성된 경우에는 리모델링 사업 범위에서 제외하고 사업을 진행할 수 있다.
만약 제외되었던 상가건물 등이 포함할 때는 별도의 상가의 경우는 기존건축물 연면적 합계의 10% 이내에서, 주택과 주택 외의 시설이 동일 건축물로 건축된 경우는 주택의 증축 면적비율의 범위 안에서 면적증가가 가능하다.
기존 상가에서 리모델링 사업에 동참할 때는 기존 위치에 상가 리모델링을 진행하거나 혹은 신규 분양이 가능한 아파트를 건립하여 사업성 때문에 무리하게 계획되는 신축배치에 의한 주민 간의 다툼을 어느 정도 상쇄할 수 있다. 만약 기존 상가동을 제외하고 아파트만 리모델링 사업을 진행할 때는 신규로 상가를 설치할 수 없다.
▲세대수 및 세대면적 증가는?=현행 주택법의 기준에 따라 세대수 증가는 기존세대수의 15% 이내, 면적증가는 전용면적 85㎡ 미만은 40% 이내 85㎡ 이상은 30% 이내 증축이 가능하고, 수직증축은 14층 이하는 2개 층, 15층 이상은 최대 3개 층까지 허용하고 있다. 그 밖에 내력벽 철거를 통한 세대통합을 불허하며 내력벽 철거의 범위 또한 건축심의위원회에서 심의위원들의 논의 이후 결정되는 기준에 내력벽 철거의 범위를 판단 받고 있다.
최근 수도권의 일부 현장에서 세대를 통합하여 인허가를 진행했다가 다시 원점으로 돌아가는 일이 발생 되었고, 서울사업장에서도 세대 간 내력벽을 일부 철거하여 공용부분으로 사용하는 행위가 발견되어 “내력벽 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아니어야 한다”라는 유권해석을 통해 최소한의 금지행위를 명시적으로 규정하고 관할 지자체장에게 안전성에 문제가 없는지를 충분히 고려하여 허가 여부를 신중히 판단하라고 한 사례가 있다.
지금도 일부 설계사들이 여러 가지 유권해석을 자의적으로 판단하거나, 일부 조합의 무리한 요구를 일단 반영하여 진행해 보자는 현장을 볼 수 있다. 예로 신축 동을 연결하는 브릿지를 기존 아파트 상부에 설치하거나, 사업방식은 수평증축으로 진행하면서 상부에 대규모 스카이라운지를 설치하는 경우, 또 단지내상가가 리모델링 사업에 참여하지 않았는데 저층부에 주상복합의 형태로 사업을 제안하는 경우를 볼 수 있다. 이런 경우도 앞서 말씀드린 인허가를 진행하게 되면 결국은 불가판단으로 다시 원점으로 돌아갈 수밖에 없다.
리모델링의 설계에서 제일 중요한 부분은 주거환경의 질을 높이는 부분이고 다음은 사업성을 높이는 부분이다. 주거환경의 질을 높이는 방법은 초기계획부터 인·허가, 시공, 그리고 사용까지 전반에 걸쳐서 만들어야 하는 부분이라면, 사업성을 높이는 부분은 법에서 정한 증축 가능한 설계면적을 내 집의 증가 부분과 일반 분양분의 배분을 어떻게 하느냐에 따라 사업 초기의 승패가 달려있다고 볼 수 있다.