1. 사실관계 및 질의내용=구모씨는 1994년 주택을 구입한 후 2014.9. 관리처분계획인가 결정에 따라 신축아파트를 받기로 하고, 분양가액과 권리가액의 차액 청산금을 받기로 했다. 구모씨는 상기 주택 외에 다른 아파트 하나가 있는데 2015.7. 임대사업자등록을 신청한 후 주텍임대사업을 하고 있다. 구모씨에 대한 관리처분계획 개인별 내역서는 다음과 같다.

- 기존주택과 그 부수토지 평가액: 21억원(고가주택에 해당)

- 신축주택 1개와 상가 2개의 분양가액: 16억원

- 지급받은 청산금: 5억원 (21억 – 16억)(8차에 나누어 수령)

도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 수령하는 청산금의 양도시기는 언제이며, 1세대 1주택 비과세 적용의 시점은 언제인가?

2. 질의사항 검토=일반적으로 자산의 양도 또는 취득의 시기는 다음과 같이 적용한다. 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산할 날이 분명한 경우에는 대금을 청산 날이고, 분명하지 아니한 경우 등은 소득세법에서 예외사항을 나열하고 있다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등은 다음의 경우를 말한다.

- 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부∙등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

- 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부∙등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.

- 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

도시 및 주거환경정비법에서 청산금에 대하여 다음과 같이 규정하고 있다. 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 ‘청산금’이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 이전의 고시일까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.

3. 답변내용=도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 종전주택을 당해 조합에 제공하고 종전주택의 평가액과 신축건물 분양가액의 차이에 따른 청산금을 수령한 경우 그 청산금의 1세대1주택 비과세 적용여부는 양도일 현재를 기준으로 판단한다. 이 경우 해당 청산금에 상당하는 종전주택의 양도시기는 이전고시일의 다음날이 된다. 상기 사례의 경우에 이전고시일의 다음날이 양도시기가 되며, 양도시기를 기준으로 1세대 1주택 비과세 여부를 판단해야 한다.

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