8. 건축물 건축 등 행위 제한
◯도시 및 주거환경정비법에 의하여 시행하는 재건축사업, 재개발사업 등은 동법 제19조에 행위제한 규정이 있어서 이에 따라 정비구역지정을 받으면 건축물의 건축 등 일정한 행위에 대하여 시장·군수등의 허가를 받아야 한다. 그런데 소규모주택정비사업의 경우에는 위 법을 준용하지 않았기 때문에 이러한 행위제한이 없었다. 그런데 이번 법 개정시 이에 대한 조문을 신설하여 소규모주택정비사업의 경우에도 행위제한을 받게 되었다. 신설된 조문의 주요 내용을 보면 아래와 같다.
제23조의3(행위제한 등) ①소규모주택정비사업의 사업시행구역에서 다음 각 호의 다음 날부터 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할·합병, 물건을 쌓아놓는 행위 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위를 하려는 자는 시장·군수등의 허가를 받아야 하고, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 제18조 또는 제19조에 따른 공공시행자 또는 지정개발자의 지정이 취소되거나 제22조제8항에 따라 주민합의체가 해산되는 경우 또는 제23조의2에 따라 조합설립인가가 취소되는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 제18조제2항 및 제19조제2항에 따른 공공시행자 및 지정개발자의 지정 고시가 있은 날
2. 제22조제9항에 따른 주민합의체 구성 고시가 있은 날
3. 제23조제8항에 따른 조합설립인가 고시가 있은 날
②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 제1항에도 불구하고 허가를 받지 아니하고 할 수 있다.
1. 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위한 행위
2. 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우 해당 건축물에 대한 안전조치를 위한 행위
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위
◯신설된 소규모주택정비법령의 내용을 보면, 법 제23조의3에는 위 내용 이외에 절차적인 내용이 더 있고, 소규모주택정비법 시행령 제21조의5(행위허가의 대상 등), 동 시행규칙 제9조의3(간이공작물 등) 조문이 더 있으니 법령해설집을 참조하시기 바란다.
◯다만 위 개정내용의 적용은 ‘2022. 8. 4. 이후 공공시행자 및 지정개발자 지정 고시, 주민합의체 구성 고시 또는 조합설립인가 고시가 있는 경우부터 적용하도록 부칙에 규정되어 있다.
9. 투기과열지구에서의 조합원지위 양도 제한을 가로주택, 소규모재개발에도 적용
◯투기과열지구에서의 조합원지위 양도제한은 기존에는 소규모재건축사업에만 적용이 되었었다. 그런데 이번 개정에서 가로주택정비사업과 소규모재개발사업에도 적용하도록 확장하였다.
◯조합원지위 양도제한과 관련한 조문을 보면 아래와 같다.
제24조(조합원의 자격 등) ②「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
10. 1세대 1주택자의 경우 조합원 지위 양도 가능범위 확대
◯ 그리고 위 제24조 단서조항에서 예외를 두는 규정이 여러 가지가 있는데, 이번 개정에서 ‘1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우에는 예외’를 두는 조항을 신설하였고, 대통령령에 그 구체적인 내용을 아래와 같이 신설하였다.
제22조(조합원의 자격 등) ①법 제24조제2항제4호에서 대통령령으로 정하는 기간이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. <신설 2022. 8. 2.>
1. 소유기간: 5년
2. 거주기간: 3년
②제1항제2호의 거주기간은 「주민등록법」 제7조제1항에 따른 주민등록표를 기준으로 산정한다. <신설 2022. 8. 2.>
③법 제24조제2항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 2022. 8. 2.>
1. 조합설립인가일부터 양도일까지 법 제29조에 따른 사업시행계획인가(이하 “사업시행계획인가”라 한다) 신청이 없는 경우로서 그 기간이 2년 이상이고, 해당 사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
2. 사업시행계획인가일부터 양도일까지 착공신고(「건축법」 제21조에 따른 착공신고를 말한다.)를 하지 않은 경우로서 그 기간이 2년 이상이고, 해당 사업의 건축물 또는 토지를 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
3. 착공신고를 한 날부터 양도일까지 준공인가를 받지 않은 경우로서 그 기간이 3년 이상이고, 해당 사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
4. 국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 해당 사업의 건축물 또는 토지가 경매되거나 공매되는 경우
5. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지의 거래계약을 체결하고 투기과열지구로 지정된 후 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래신고를 한 경우
◯ 그리고 위 5호의 경우에는 ’양도인이 이 영 시행(2022. 8. 4.) 전에 건축물 또는 토지에 대한 거래계약을 체결하고 이 영 시행 이후 건축물 또는 토지를 양도하는 경우에도 적용하도록 시행령 부칙에 규정하였다.
11. 토지등소유자 동의 받을 때에 검인 동의서를 사용
◯소규모주택정비사업을 시행하다 보면 법에서 규정하는 각종 동의서를 토지등소유자로부터 받아야 하는데, 이때 ‘대통령령으로 정하는 방법에 따라 검인(檢印)한 서면동의서를 사용하여야 하며, 검인을 받지 아니한 서면동의서는 그 효력이 발생하지 아니한다’고 규정하여 검인동의서를 반드시 받도록 하였다.
◯검인동의서를 받아야 하는 경우는 ‘1. 토지등소유자가 소규모주택정비사업을 시행하는 경우, 1의2. 소규모재개발사업의 사업시행예정구역 지정을 제안하는 경우, 2.가로주택정비사업·소규모재건축사업·소규모재개발사업의 공공사업시행자 및 지정개발자를 정하는 경우, 2의2.주민합의체를 구성하는 경우, 3.조합을 설립하는 경우, 4.주민대표회의를 구성하는 경우, 5. 사업시행계획인가를 신청하는 경우’이다.
◯검인동의서를 받는 방법에 관해 시행령 규정을 아래와 같이 신설했다.
제22조의2(토지등소유자 동의서의 검인 방법) ①법 제25조제1항 후단에 따른 서면동의서에 검인(檢印)을 받으려는 자는 제20조제2항에 따른 동의서에 같은 조 제1항 각 호의 사항이 기재된 서류를 첨부하여 시장·군수등에게 검인을 신청해야 한다.
②제1항에 따른 신청을 받은 시장·군수 등은 서면동의서에 제20조제1항 각 호의 사항이 포함되어 있는지를 확인한 후 일련번호를 부여하는 방법으로 검인해야 한다.
③시장·군수등은 제1항의 신청을 받은 날부터 20일 이내에 신청인에게 검인한 동의서를 내주어야 한다. [본조신설 2022. 8. 2.]