리모델링 사업을 시작할 수 있는 단지는 준공 이후 15년이 경과 된 단지부터다. 사업을 진행할 수 있는 시기가 충족되었다면 단지의 여러 가지 여건 등을 고려하여 사업의 추진 시기를 결정해야 한다. 현재 리모델링을 추진하는 단지들은 아파트준공 시기가 2000년 전후의 단지들이 리모델링 시장을 선도하고 있다.
리모델링 사업은 추진위원회 구성 등에 있어서 법적 제약 및 절차가 없다는 것이 큰 장점이다. 리모델링 사업에 뜻이 있으신 소유자분들의 의지로 모임을 구성하고, 선행했던 단지들의 경험과 노하우를 공유받아 현장에 적용하는 방식으로 사업을 추진하다 보니 운이 좋아 잘되는 경우도 있지만 대부분 현장은 크고 작은 난관을 넘어야 하는 현실을 맞이하게 된다.
가장 큰 난관으로는 주변에서 리모델링 사업을 반대하는 분들을 만나게 되며 다른 의도가 있는 듯 오해를 받는 처지가 되어 스트레스로 초심이 흔들리게 되곤 한다. 이로 인해 사업을 추진할 원동력을 잃어버려서 추진하시는 분들이 포기하는 사례를 종종 볼 수 있다.
두 번째 난관으로는 입주자 대표단체와의 협조 여부가 크다고 할 수 있다. 단지 내에서 활동하려면 관리사무소의 협조를 받아야 하고, 특히 소유자의 실거주 주소 및 연락처 파악을 하기 위해서는 절대적으로 입주자 대표단체의 협조를 받아야만 원활한 사업추진이 가능하다. 만약에 입주자 대표단체가 비협조적이면 주민들의 상호 간 민원으로 단지가 시끄러워져서 리모델링을 갈망하는 주민들까지도 피해를 보는 경우가 많은 현장에서 보여주고 있다.
※ 리모델링 조합설립을 위한 절차도
1) 추진위원회 구성(법적 기준 없음)
2) 리모델링 설문조사를 통한 개선사항 취합(예 : 주차장 부족, 복도식 아파트, 세대증가, 부대 복리시설 개선 등)
3) 리모델링 사전동의 진행(전체세대실시, 리모델링 찬성율)
4) 입주자 대표단체의 협조(입주자대표, 동대표)
5) 소유자 파악(연락처 확보, 단지내 거주비율)
6) 기존도면 확보(복사 및 사진 촬영)
7) 관련 용역업체 업무협조 요청 및 자문(설계, 정비)
8) 리모델링 단계별 설명회 진행(장소 결정, 설계, 정비, 감정평가 등)
9) 협력업체 선정(설계, 정비, 감정평가 등)
10) 조합원 분담금 산정 및 리모델링 사업개요 작성
11) 조합설립 동의서 거두기(리모델링사업 결의서, 사업계획서, 조합규약, 사업성검토 및 추정분담금 추산)
12) 조합설립 동의율 확보(전체, 동별)
13) 조합 임원 선출 및 추천
14) 조합설립창립총회개최
15) 조합설립인가 신청
16) 조합설립인가 고시
현행법에서는 모든 사업의 내용이 구체적으로 확정이 되기 위해서는 설계자와 함께 시공자가 선정되어야만 구체적인 사업비가 확정되고 결정된 사업안으로 인허가를 진행하기 위해서는 법적으로 인정받는 조합의 설립이 되어야 본격적인 사업을 추진 할 수 있다. 그동안 정비사업의 경우 추진위원회 설립, 조합설립의 시기가 너무 오랜 시간에 걸쳐서 구성이 되다 보니 조합설립까지 들어가는 사업비 또한 많을 수밖에 없는데 해당 비용의 출처가 있다고 해도 소유자들의 눈으로는 사용금액이 엄청나다고 볼 수밖에 없다.
리모델링 사업이 그동안 정비사업의 실패했던 절차를 따라가지 않고 성공적으로 사업을 추진하기 위해서는 무엇보다도 투명하고 신속하게 조합설립을 빠르게 진행하는 것이 성공된 사업으로 가는 첫 거름이다.