■ 새정부 부동산 대책 발표(2022. 8. 16.)

◯새정부에서 부동산 대책을 2022. 8. 16.에 발표하였습니다.「국민 주거안정 실현방안 발표-향후 5년간 270만호 주택공급 등 공급 청사진 마련」이라는 제목으로 부동산 대책을 발표하였습니다.

◯총 5가지 항목에 중점을 두어 ‘국민주거 안정 실현 5대 전략’이라고 칭하며, ①도심공급 확대 ②주거환경 혁신 및 안정 강화 ③공급시차 단축 ④주거사다리 복원 ⑤주택품질 제고 방안을 발표하였습니다. 그 중 재건축·재개발등 정비사업 분야는 ‘①도심공급 확대’ 분야중 ‘재건축·재개발 사업 정상화 착수’란 제목으로 총 4가지를 발표하였는데, 그 내용을 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.

1. 신규 정비구역 지정 촉진

[발표내용]

□ 그간 신규 정비구역 지정이 감소(‘12~‘16년 전국 연 58.6곳 →‘17~‘21년 연 34.6곳) 하고, 서울은 기존 구역 해제(‘12~‘21 410곳 해제)도 가속화되어 도심 핵심입지에 양질의 공급이 어려운 실정이다.

□ 공급 기반을 회복하기 위해, 향후 5년(‘23~‘27) 동안 지자체와의 협력강화, 제도개선 등을 통해 전국에서 22만호(‘18~‘22년 12.8만호보다 70%이상 많은 수준) 이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이다.

□ 서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만호를, 경기·인천에서는 역세권, 노후 주거지 등에 4만호를 지정하며, 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만호 규모의 신규 정비구역을 지정해 나간다. 정비계획 가이드라인 사전 제시를 통해 구역지정 소요기간을 단축(5년→2년)

□ 이를 위해 10월부터 속도감있게 수도권·광역시 등을 대상으로 추가 정비사업 수요조사에 착수하여, LH 등을 통해 사업 컨설팅 등을 지원하고 빠른 사업 시행을 유도해 나갈 예정이다.

□ 아울러, 주민들이 구역 경계만으로 정비구역 지정을 요청할 수 있게 하고, 특·광역시 등이 정비계획 가이드라인을 사전 제시하는 등의 주민 참여도 제고와 사업촉진을 위한 제도개선을 병행한다.

[김조영 변호사 의견]

①전국에서 5년 동안 22만호이상의 신규 정비구역을 지정한다고 하는데, 이 ‘22만호’가 순증가분인가? 아니면 신축호수 인가? 전국을 기준으로 1년에 4.4만호정도인데 이 정도가 많은 것인가?

②정비구역지정 권한은 시장·군수에게 있음. 국토부의 의지와는 무관하게 지자체장의 의지에 따라 위 계획은 미달성될수 있음.

③‘주민들이 구역 경계만으로 정비구역 지정을 요청할 수 있게 한다.’는 말이 무슨 뜻인가? 지금까지는 주민들이 도시계획업체에 용역을 주어 정비계획안을 어느 정도 만들어서 주민 들이 요청하였는데, 이것을 구역 경계만 지정하여 요청하면 시장·군수가 정비계획을 만들어 주면 아주 좋음. 대신 도시계획업체 용역비를 시장·군수가 부담해야 함.

2. 재건축 부담금 합리적 감면

[발표내용]

□ 그간 재건축부담금은 ‘06년 도입 이후 미실현 이득에 대한 법정논쟁(헌재합헌결정, ‘19년)과 재건축 정상화를 위하여 수차례 유예되어 왔다.

□ ‘18년 재시행 된 이후 올해 첫 부과가 시작되나, 최근 집값이 크게 오르면서, 도입(‘06년) 이후 한 번도 변경되지 않은 현행 부과기준으로는 수도권은 물론 지방에서조차 과도한 부담금이 예상된다.

□ 이에, 현행 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 배려방안을 마련하는 한편, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 할 계획이다.

□ 재건축 과정에서 발생하는 지나친 이익은 환수하되, 사업자체를 저해하는 수준의 부담금을 적정수준으로 완화할 예정이며, 면밀한 검토를 거쳐 9월 내 세부 감면(안)을 발표할 계획이다.

[김조영 변호사 의견]

①‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’을 개정해야 하는데, 국회 다수당인 민주당의 동의없이는 불가능한 정책임.

②민주당은 부자증세를 당론으로 채택하고 있기 때문에 재건축사업으로 돈을 버는 사람에 대하여 세금을 감면해 주는 것에 대하여 반대할 가능성이 높음. 따라서 현실에 반영되기는 쉽지가 않음.

3. 안전진단 제도개선 착수

[발표내용 요약]

□ 안전진단 규제가 강화(‘18.3)된 이후, 신규 재건축이 과도하게 어려워져 도심 공급 기반이 약화되고 있으며, 주거환경 개선 및 주거상향 수요 등에도 원활히 부응하지 못하고 있다. ‘18.3월 구조안전성 비중 상향(20→50%), 공공기관 적정성 검토 도입 이후 → 안전진단 통과율 대폭 저하(서울: 개정前 3년 56곳 → 개정後 3년 5곳)

□ 이를 감안하여, 앞으로는 구조안전성 비중을 합리적인 수준으로 조정하여(예: 30~40% 수준) 재건축 사업의 문턱을 낮추는 한편, 지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 하고, 의무적으로 받아 왔던 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행토록 한다.

[김조영 변호사 의견]

①규제를 적절하게 제거하는 좋은 정책임.

②안전진단 통과 후 정비구역지정~철거 시까지 최소 5년 이상 소요되는 것을 감안할 때에 구조안전성이 심각하여야만 통과하는 현행 제도는 무리가 있음.

③따라서 안전진단 통과기준을 완화하면 정비구역 지정이 증가될 가능성이 있으나, 그 효과는 일부단지에 그칠 가능성이 있음.

4. 정비사업 전문성·투명성 강화 등

□ 일부 조합의 전문성·투명성 부족 등에 따라 정비사업이 장기화*되는 경우가 있고, 이로 인해 조합원 뿐 아니라 분양을 기다려온 수요자 피해도 발생하고 있다.

*집행부 교체, 시공사와 분쟁, 소송 발생, 자금조달 애로 등으로 장기화

□ 이에, 전문 개발기관인 신탁사의 사업 시행을 촉진하여 정비사업이 보다 체계적으로 추진될 수 있도록 하고, 조합 운영 등의 투명성을 강화하기 위한 지원 및 제도 개선 등을 추진한다.

□ 주민 희망 시 조합설립 없이 신탁사를 활용할 수 있도록 신탁사 사업시행자 지정 요건을 완화하고, 주민-신탁사간 공정한 계약 체결 및 토지주 권익보호를 위한 표준계약서를 도입한다. 現) 전체 토지 1/3이상 신탁 필요→改) 국공유지 제외한 토지의 1/3이상 신탁 필요, 주민 해지권한 보장, 신탁 종료시점 명확화, 주민 시공자 선정권 명시 등 포함.

□ 또한, 신탁사가 참여하는 사업장은 정비계획과 사업시행계획이 통합 처리될 수 있도록 하여 조합설립 절차 생략, 계획 통합 등으로 사업 기간이 3년 이상 단축될 것으로 기대된다.

[김조영 변호사 의견]

①신탁사가 사업시행을 한다고 장점만 있는 것은 아님.

②그리고 참여하는 사업장은 ‘정비계획과 사업시행계획이 통합’처리 될 수 있도록 한다는 것이 무슨 뜻인가? 정비계획수립 때에 사업시행계획도 다 수립하여 바로 사업시행계획인가로 간다는 뜻인가? 가능할까?

5. 결론 (김조영 변호사 의견)

①도심 주택공급의 핵심은 민간 정비사업이라는 점은 제대로 인식했음.

②그런데 재건축·재개발 등 정비사업을 어떻게 활성화시켜서 주택공급을 늘리겠다는 내용은 하나도 없다.

③신규 정비구역만 지정하면 주택이 공급되는가?

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