6. 조합 해산요청에 따른 조합설립인가 취소
가. 조합 해산 요청 동의율
◯ 가로주택, 소규모재건축, 소규모재개발사업에는 도시 및 주거환경정비법상의 재건축, 재개발 사업에는 없는 제도가 한 가지 새로 생겼다.
◯ 신축공사 후 준공인가를 받아 이전고시를 하는 등 사업을 완료하여 조합을 해산하는 것이 아니라 사업도중에 조합을 해산할 수 있는 제도를 신설한 것이다.
◯ 신설된 소규모주택정비법 제23조의 2(조합설립인가의 취소 등)에는 아래와 같이 규정되어 있다.
■ 도시 및 주거환경정비법
제23조의2(조합설립인가의 취소 등) ①조합이 설립된 사업시행구역에서 조합원 과반수의 동의로 조합의 해산을 요청하는 경우(사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우로 한정한다) 시장·군수등은 조합설립인가를 취소하여야 한다.
◯ 위 내용을 보면 조합원 과반수의 동의로 해산을 요청할 수 있도록 되어 있고, 대신 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우로 한정하도록 되어 있습니다.
◯ 사업시행계획인가를 신청할 정도로 사업이 많이 진행된 경우에도 조합원 과반수의 동의로 해산을 할 수 있도록 하면 사업의 안정성이 매우 불안해 지기 때문에 사업시행계획인가를 신청을 한 경우에는 제외하였다.
◯ 도시정비법상의 재건축, 재개발사업은 조합설립인가 → 건축심의 → 사업시행계획인가 → 조합원 분양신청 → 관리처분계획인가 → 이주, 착공 의 순서로 진행된다.
◯ 하지만 소규모주택정비법상의 가로주택, 소규모재건축, 소규모재개발사업은 조합설립인가 → 건축심의 → 조합원 분양신청 → 사업시행계획인가(관리처분계획 포함) → 이주, 착공 순서로 진행되어 건축심의 후에 조합원분양신청을 먼저 받게 되고 그 이후에 관리처분계획까지 포함된 사업시행계획을 수립하여 총회 의결 후 인가를 받게 되고 따로 관리처분계획인가 절차는 없다.
◯ 따라서 사업시행계획인가 신청을 하였다는 것은 관리처분계획까지 포함된 사업시행계획에 대한 총회결의까지 받은 것이기 때문에 사업이 상당히 진행된 것이다.
◯ 그래서 사업시행계획인가 신청을 한 경우에는 비록 조합원 과반수가 해산동의를 하여 해산요청을 하더라도 시장·군수가 해산을 할 수는 없도록 한 것이다.
◯ 그리고 해산동의 요건을 충족하여 해산요청을 해오면 시장·군수는 반드시 해산을 하여야 한다. 임의규정이 아니다.
◯ 그런데 조합원 과반수 동의가 어렵다면 어렵고 쉽다면 쉬울 수가 있는 숫자인데, 일반적으로 민법상 사단법인의 해산결의는 ‘총 사원의 3/4 이상의 동의’를 받아야 한다(민법 제78조)
◯ 그럼에도 불구하고 조합원 과반수의 동의로 조합을 해산하도록 개정신설한 것이 과연 타당한지에 관하여는 매우 깊이 생각해 보아야 할 문제이다.
나. 조합 해산 요청 방법
◯ 위와 같이 조합 해산을 요청할 수 있는데, 해산 요청할 수 있는 방법에 관하여 조문을 신설하였다.
■ 도시 및 주거환경정비법 시행령
제21조의3(조합해산의 요청 방법 등) ①조합은 법 제23조의2제1항에 따라 조합의 해산을 요청하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 요청서에 조합 해산을 결의한 총회 의사록 사본을 첨부하여 시장·군수등에게 제출해야 한다.
■ 도시 및 주거환경정비법 시행규칙
제9조의2(조합설립인가 취소요청서 등) ①영 제21조의3제1항에서 “국토교통부령으로 정하는 요청서”란 별지 제12호의2서식의 조합설립인가 취소요청서를 말한다.
◯ 법 시행규칙이 정하는 요청서 [별지 제12호의2 서식]에 따라 조합해산요청에 따라 조합설립인가를 취소해 달라는 신청을 할 수 있도록 하였다.
◯ 대신 시행령 제21조의3에 따라 조합 해산을 결의한 총회의사록 사본을 첨부하도록 되어 있으나, 총회결의를 반드시 거쳐야 한다.
7. 시장·군수의 직권 조합설립인가 취소
가. 조합설립인가 취소 요건
◯ 제6항에서 보신 바와 같은 조합원과반수동의에 따라 조합해산을 요청한 경우 이외에 시장·군수가 직권으로 조합설립인가 취소를 할 수 있는 조항도 신설하였다. 그 요건을 보면 아래와 같다.
■ 도시 및 주거환경정비법
제23조의2(조합설립인가의 취소 등) ②시장·군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 업무의 시정, 조합의 해산 등 필요한 조치를 명하거나 조합설립인가를 취소할 수 있다.
1. 제23조에 따른 조합설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 제26조에 따른 건축심의 또는 제27조에 따른 통합심의를 신청하지 아니한 경우
2. 제23조에 따른 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에 제29조에 따른 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우
3. 제40조제2항에 따른 이전고시가 있은 날부터 1년이 되는 날까지 제41조에 따른 청산 절차를 이행하지 아니하는 경우
◯ 위 내용을 보면 ‘1.조합설립인가를 받은 날로부터 2년 이내에 건축심의 또는 통합심의 신청을 하지 아니한 경우, 2. 조합설립인가를 받은 날로부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우, 3. 이전고시가 있는 날로부터 1년이 되는 날까지 청산절차를 이행하지 아니한 경우’에는 조합설립인가를 취소 할 수 있도록 되어 있다.
◯ 즉, 취소할 수도 있고 하지 아니할 수도 있는데, 이 경우에 업무의 시정 등 조치명령을 먼저 내릴 수가 있는데, ‘1. 조치명령의 내용, 2. 조치명령의 사유, 3. 조치명령의 이행기한, 4. 제3호에 따른 기한까지 조치명령을 이행하지 않으면 조합설립인가가 취소될 수 있다는 뜻’이 기재된 시행규칙 별지 제12호의3서식의 조치명령서를 발급해야 한다.
◯ 그럼에도 불구하고 그 조치명령을 이행하지 아니한 경우에는 조합설립인가를 취소할 수가 있다.
◯ 그런데 법 내용을 보면 조합설립인가취소를 하기 위하여 반드시 조치명령서 발급이 선행조건은 아닌 것으로 해석되며, 조치명령서 발급없이 바로 조합설립인가취소절차를 진행할 수도 있다.
다. 조합설립인가 취소 절차
◯ 조합설립인가를 취소하려면 아래에서 보시는 바와같이 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 듣도록 되어 있다.
■ 도시 및 주거환경정비법 시행령
제21조의4(조합설립인가 취소절차) ①시장·군수등은 법 제23조의2제2항에 따라 조합설립인가를 취소하려는 경우에는 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 한다.
②시장·군수등은 법 제23조의2제2항에 따라 조합설립인가를 취소하는 경우에는 취소 예정일의 7일 전까지 조합에 국토교통부령으로 정하는 취소통지서를 보내야 한다.
■ 도시 및 주거환경정비법 시행규칙
영 제21조의4제2항에서 “국토교통부령으로 정하는 취소통지서”란 별지 제12호의4서식의 조합설립인가 취소통지서를 말한다.
◯ 그리고 시행규칙이 정하는 조합설립인가 취소 통지서를 해당 조합에 보내면 조합설립인가가 취소되는 것이다.