1. 사안의 개요=신탁 시행 방식으로 사업 진행 시 신탁사는 지정 요건을 충족시키기 위해서 정비구역 전체 면적 대비 3분의 1 이상의 토지를 신탁 받아야 하는데 신탁사가 임대사업자로부터 신탁을 받을 경우 그와 같은 신탁 행위가 임대주택법 상 금지되는 양도 행위에 해당되는지 문제가 된다(구 민간임대주택에 관한 특별법(2017.10.24.자 법률 제14912호로 개정된 것). 법 제43조제1항은 “임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다”고 규정하고 있고, 동법 제67조제2호는 “위 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 아니하거나 양도한 자에 대하여 과태료를 부과한다”고 규정하고 있다.

2. 관계 법령 및 그 해석=도시정비법 시행령 제21조제3호에 따라 신탁업자가 지정개발자의 요건을 갖추기 위해서는 ‘정비구역의 토지면적의 3분의 1 이상의 토지를 신탁받은 자’이어야 하므로, 신탁업자가 지정개발자로 지정되기 위해서는 조합설립을 위한 동의요건 이상의 토지등소유자로부터 사업시행자 지정에 관한 동의를 받고, 정비구역의 토지면적의 3분의 1이상의 토지를 신탁 받아야 한다. 이에 따라 지정개발자인 신탁업자가 사업시행자로 지정되는 신탁방식의 정비사업은 신탁사가 직접 사업비를 조달하고 시공사 선정을 거쳐 재개발·재건축사업을 신속하게 추진할 수 있다는 점에서 기존 조합 방식의 정비사업의 문제점의 해결이 가능하게 되는 것이다.

소득세법 제88조제1호는 ‘양도’의 의미와 관련하여 ‘자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것’으로 정의하면서 ‘위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우’는 양도에 해당하지 않는다고 정하고 있다. 그런데 도시정비법상 신탁회사가 사업시행자가 되는 정비사업방식의 경우 위탁자인 조합원이 신탁업자에게 출자하는 부동산에 대하여 조합원이 분양신청을 하거나 청산금을 분배받을 권리가 있는 것이므로 결국 신탁재산에 대한 실질적인 지배·통제권은 위탁자에게 유지되고 있어 소득세법상 ‘양도’에 해당하지 않는다.

3. 민간임대주택법 제43조제1항 입법 취지=위와 같은 임대의무기간 동안 매각금지 규정의 취지와 관련하여 대법원은 “임대사업자가 각종 지원과 혜택을 받고도 임대주택을 처분하여 그에 상응하는 의무를 부담하지 않을 수 있다면 장기간 거주 가능한 임대주택을 공급하여 국민 주거생활의 안정을 도모하려는 구 임대주택법의 입법 취지가 근본적으로 훼손될 수 있기 때문”이라고 보고 있다. 그리고 위와 같은 입법 취지에 따라 “임대사업자가 임대주택을 매각하더라도 매수인이 매도인의 임대사업자 지위를 승계하여 임대주택을 계속하여 임대목적으로 제공하고 법령상 의무를 부담하는 경우에는 위와 같은 임대주택의 매각을 금지하는 취지에 반하지 않는다”라고 보고 있다(대법원 2021.9.9. 선고 2017다48218 판결 참조).

즉 본건 신탁에도 불구하고 임대의무기간 동안 임대주택을 임대목적으로 계속 제공이 가능하고, 위탁자가 여전히 법령상 각종 의무를 부담한다는 점에서 구 민간임대주택법 제43조제1항에 반하는 사정이 발생하지 않는다.

4. 결어=이상과 같이 도시정비법상 신탁방식 정비사업 추진을 위한 신탁의 특성, 본건 신탁에 대해서는 양도소득세가 부과되지 않는 점, 본건 신탁은 구 민간임대주택법 제43조제1항 입법취지를 훼손하지 않는 점 등을 고려하면 본건 신탁을 구 민간임대주택법 제43조제1항의 ‘양도’로 볼 수 없다고 할 것이다.

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