3. 각 사업별 창립총회 규정 신설
◯소규모주택정비사업에는 자율주택, 가로주택, 소규모재건축, 소규모재개발 사업이 있다.
◯그런데 그 중에 조합을 설립하여 사업을 진행할 수 있는 것은 가로주택, 소규모재건축, 소규모재개발사업인데, 소규모주택정비법이 이번에 개정시행되기 전까지는 창립총회에 관한 규정이 없어서 창립총회개최없이 바로 위 3개 사업의 경우에 조합설립이 가능한 것처럼 해석을 하는 사람이 있었다.
◯하지만 소규모주택정비법시행규칙 제9조(조합설립인가 등)에는 인가신청을 할 때에 ‘창립총회 회의록(창립총회 참석자 명부를 포함한다)’을 제출해야하기 때문에 현실적으로는 창립총회를 개최하였다.
◯따라서 이번 개정에서 이를 확실하게 하기 위하여 법 제23조(조합설립인가 등)의 각 사업별 항목에 창립총회문구를 삽입하였다.
가. 가로주택정비사업
◯법 제23조(조합설립인가 등) 제1항에 아래와 같이 문구를 수정하였다.
①가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회(이하 “창립총회”라 한다)를 개최하고 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
◯“동의를 받아”⇒ 「동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회(이하 “창립총회”라 한다)를 개최하고」로 변경하였다.
나. 소규모재건축사업
◯법 제23조(조합설립인가 등) 제2항에 아래와 같이 문구를 수정하였다.
②소규모재건축사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회를 개최하고 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. <개정 2022. 2. 3.>
◯“동의를 받아”⇒ 「동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회를 개최하고」로 변경하였다.
다. 소규모재개발사업
◯법 제23조(조합설립인가 등) 제4항에 아래와 같이 문구를 수정하였다.
④소규모재개발사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회를 개최하고 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. <신설 2021. 7. 20., 개정 2022. 2. 3.>
◯“동의를 받아”⇒ 「동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회를 개최하고」로 변경하였다.
4. 창립총회 소집절차, 결의사항을 규정
◯소규모주택정비법 시행령에는 위 창립총회와 관련하여 조문을 신설하였다. 총회 소집절차, 창립총회 결의사항 등에 관한 내용을 제20조의2, 제20조의3 으로 아래와 같이 신설하였다.
가. 창립총회 소집권자, 소집절차
제20조의2(창립총회의 소집절차 등) ①토지등소유자는 법 제23조제1항·제2항 및 제4항에 따른 창립총회(이하 “창립총회”라 한다)를 개최하려는 경우 토지등소유자 과반수의 동의로 대표자를 선임해야 한다.
②창립총회는 대표자의 직권 또는 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 대표자가 소집한다. 다만, 토지등소유자 5분의 1 이상의 소집요구에도 불구하고 대표자가 2주 이상 소집요구에 응하지 않는 경우에는 소집을 요구한 자의 대표자가 소집할 수 있다.
③대표자는 창립총회 개최일의 14일 전까지 창립총회의 목적, 일시, 장소, 상정 안건, 참석자격 및 참석자 구비사항 등을 토지등소유자에게 통지해야 한다.
[본조신설 2022. 8. 2.]
◯가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업, 소규모재개발사업의 경우에는 도시정비법에 의한 재건축조합, 재개발조합과는 달리 조합설립 이전 단계에서 ‘추진위원회’를 인정하지 않기 때문에 바로 창립총회를 소집할 수밖에 없다.
◯이 경우 아무나 창립총회를 소집하게 할 수는 없기 때문에 ‘토지등소유자 과반수의 동의’를 얻은 대표자를 선임하도록 하고 그 대표자가 창립총회를 소집할 수 있는 권한을 준 것이다.
나. 창립총회 결의사항
제20조의3(창립총회 결의사항 등) ①창립총회에서는 다음 각 호의 사항을 의결한다.
1. 정관의 확정
2. 임원의 선임
3. 대의원의 선임
4. 그 밖에 제20조의2제3항에 따라 통지한 사항으로서 창립총회에서 의결하기로 한 사항
②창립총회의 의사결정은 토지등소유자(소규모재건축사업의 경우에는 조합 설립에 동의한 자로 한정한다) 과반수의 출석과 출석한 토지등소유자 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 제1항제2호 및 제3호의 사항에 관한 의결방법을 정관으로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.
[본조신설 2022. 8. 2.]
◯②항 단서 : 창립총회에서의 일반적인 의결정족수는 ‘과반수 출석 + 출석 토지등소유자 과반수 찬성’인데, 임원과 대의원은 여러 명이 입후보하기 때문에 위 정족수를 충족한 사람이 선출할 숫자보다 적을 수가 있기 때문에, 임원과 대의원 선출에 관해서는 조합 정관에서 정하는 바에 따라 의결할 수 있도록 하였다, 예를 들면 ‘임원, 대의원 선출은 다수결에 의하여 선임할 숫자만큼 선임한다.’라고 규정할 수 있는 것이다.
5. 가로주택정비사업 조합설립동의요건 변경
◯가로주택정비사업의 경우에 조합설립동의율은 기존 그대로이나 조합설립동의율을 계산하는 방법에 관하여 약간 개정되었다.
◯아래 조문을 보변 공동주택과 공동주택 이외의 지역을 구분하여 동의율 계산방법을 기재하고 있는데, 공동주택에 대한 부분은 개정되지 않았으나 공동주택이외의 지역에 대하여는 개정을 하였다.
제23조(조합설립인가 등) ①가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회(이하 “창립총회”라 한다)를 개최하고 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. 이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다. <개정 2022. 2. 3.>
◯개정 전에 “공동주택 외의 건축물은 해당 건축물”로 되어 있었는데, 공동주택 이외의 지역에는 건축물만 있는 것이 아니라 토지도 있는데 개정 전에는 건축물에 대하여만 동의를 받으면 되도록 되어 있어 불합리하였던 것이다.
◯그래서 「그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물」로 변경하였다.