내가 사는 준공 25년 된 아파트는 어떤 사업방식으로 해야 할까? 재건축 사업대상이 되는 준공 후 30년이 되는 시기에 맞춰서 5년을 기다려 재건축사업으로 사업을 해야 하는지, 아니면 준공 후 15년이 지났으니 리모델링 사업으로 추진해야 하는지 궁금해하시는 여러 비슷한 단지들이 있다.

사업의 방향을 결정하는 가장 큰 조건으로는 △준공 후 30년 이상 : 준공 후 15년 이상(구조적 안전에 대한 문제 발생, 설비시설의 물리적인 노후화, 주거환경 및 생활의 변화) △안전진단 D, E 등급 : 안전진단 B, C 등급(재건축의 경우 안전진단에서 D등급 이하로 구조물 안전에 따른 전면 철거방식이고, 리모델링은 B등급 이상의 경우만 수직증축이 가능하고 C등급 이하면 수평증축만으로 사업이 가능하다) △용적률 200% 이하 : 용적률 200% 이상(도시기본계획의 체계적인 관리를 위해서 각 지역의 상황에 따라 주거지역의 관리체계를 전용주거지역, 일반주거지역으로 나눠 관리하고 용적률의 상한선을 두어 개발의 한계를 적용하고 있다) 등이다.

재건축이냐 리모델링이냐 가장 중요한 부분은 기존 용적률이다, 기존 용적률 200%를 재건축과 리모델링의 사업의 방향을 결정하는데 기준으로 하고 있다. 예를 들어 현재 서울시 3종 일반주거지역의 경우 기준용적률은 220~250%이고 상한용적률은 300%이다. 따라서 기존 단지의 용적률이 200% 이하인 경우는 기준이 되는 상한용적률(300%) 한계점까지 약 100%의 여유 용적률을 어떻게 새로이 분양되는 부분에 적용하여 일반분양을 통해 기존조합원이 분담금을 줄이거나 아니면 기존조합원 세대의 면적증가에 사용할 수 있다.

결과로 용적률 100%의 환산되는 지상 총면적으로 사업성 여부를 판단해야 한다는 논리이며 현재 용적률이 220~250% 되는 단지의 경우 단순히 사업성 분석을 해도 재건축을 하려면 거의 모든 비용을 조합원이 부담해야만 사업이 진행될 수 있고 이 경우 사업을 초기부터 사업을 시작하기 어려우므로 리모델링 사업으로 사업을 진행 전환하여야 하며 사업 초기 단계에서 리모델링 유형 결정을 통해 사업의 방식을 결정하여야 한다(리모델링 유형 : 유지관리형, 시설확충형, 전면개량형, 세대 수 증가형).

재건축사업을 진행 시 기본적인 조건으로는 △임대주택 적용((기준용적률에서 초과하는 범위의 50%를 계획하여야 하며,소셜믹스를 통해 그 동만 특정 동으로 구분하지 못하도록 하고 있다) △기반시설의 기부채납((도로와 공원을 조성해서 기부채납을 하여야 하며 대형단지 및 지역에 따라서 지역의 특정시설이 부족한 경우 부대 복리시설이나 특정시설을 건립해서 인근 지역주민과 공유를 해야 한다) △재건축 초과이익 환수제 대상(가구당 이익이 3,000만 원 초과 시 10~50% 누진과세 적용) △건축기준 완화의 법적인 기준이 없음 △조합설립 동의율 3/4으로 전체 세대수 75%에 해당하며 리모델링보다 기준이 상대적으로 높음 등이다.

이 5가지 중 재건축사업에서 재초환의 부담금이 사업에서 가장 큰 비중을 차지한다고 볼 수 있다. 얼마 전 서울 용산구 한강맨션에서 가구당 7억7,700만원(재초환)이 조합에 전달되었다. 조합이 생각한 4억원의 약 2배의 금액으로 조합원들에게 큰 충격을 주고 있다고 한다.

전국에 재초환이 통보된 조합이 약 63개 단지에 달한다. 강남 대치동 현장에서도 재초환과 관련하여 사업을 중단한 현장 사례가 있다 보니 앞서 진행한 단지의 경우와 현재 사업의 시기가 비슷한 단지들에서 한강맨션이 9월에 예상한 관리처분총회가 원활하게 진행될지 궁금해하고 있다.

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