명암 엇갈린 공공재개발·직접시행 | 공공재개발 ‘소걸음’… 공공직접시행은 사실상 ‘폐기’ 수순

공공재개발과 공공직접시행의 명암이 엇갈리고 있다. 공공재개발의 경우 일부 구역이 시공자 선정에 나서는 등 사업에 진척을 보이고 있다.

반면, 공공직접시행은 추가 후보지 없이 이미 선정된 사업장들마저도 다른 사업유형으로의 전환을 모색하면서 사실상 폐기 수순에 접어들었다.

실제로 공공재개발의 경우 서울시내 28곳이 후보지로 선정돼 사업을 추진 중이다. 이중 흑석2구역과 용두1-6구역의 시공자 선정이 가시화되고 있다.

또 거여새마을구역과 중화112구역 등도 동의율을 충족하면서 공공재개발 추진을 위한 기반을 마련했다. 이에 반해 공공직접시행은 추가 후보지 선정이 무기한 연기됐다. 법적 근거가 담긴 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’이 1년 넘게 국회에 표류 중인 탓이다.

후보지로 선정된 2곳도 각자도생의 길을 택했다. 신안빌라의 경우 민간 재건축을, 내손가구역은 공공재개발 전환 움직임을 보이고 있다.

▲공공재개발은 시범사업장 흑석2구역, 용두1-6지구 등 시공자 선정 목전… 거여새마을구역, 중랑112구역 등도 동의율 충족하면서 사업 추진 기반 마련

공공재개발은 가시적인 성과를 내고 있다는 평가를 받고 있다. 사업을 추진하고 있는 일부 사업장들이 연달아 시공자 선정을 목전에 두고 있기 때문이다.

먼저 시범사업장인 서울 동작구 흑석2구역과 동대문구 용두1-6지구의 경우 시공자 선정이 임박했다. 이 가운데 흑석2구역은 오는 9월 5일 시공자 선정을 위한 두 번째 입찰을 마감한다.

앞서 1차 현장설명회에는 삼성물산, 대우건설, 현대건설, GS건설, 롯데건설, DL이앤씨, HDC현대산업개발, SK에코플랜트 등 8개사가 참석했다. 하지만 입찰에는 삼성물산만 단독으로 참여하면서 자동 유찰됐다.

이에 다시 입찰공고를 냈고 2차 현설에 삼성물산, 대우건설, DL이앤씨, 롯데건설, 포스코건설 등이 참석했다. 이 가운데 삼성물산과 대우건설이 시공권에 상당한 관심을 보이고 있다. 양사가 입찰에 참여할 경우 ‘빅매치’가 성사되는 셈이다.

사업계획에 따르면 흑석2구역은 흑석동 99-3번지 일대로 구역면적이 4만5,229㎡이다. 공공재개발을 통해 최고 49층 높이의 아파트 1,216가구 등이 들어설 전망이다.

용두1-6지구 역시 시공자 선정을 앞두고 있다. 시공권 확보 경쟁은 HDC현대산업개발이 현대엔지니어링과 손을 잡았고, 한신공영은 남광토건과 컨소시엄을 구성해 2파전 구도가 확정됐다. 이달 27일 시공자 선정 총회를 개최하겠다는 방침이다.

이 사업장은 동대문구 용두동 14-1번지 일대로 구역면적이 1만780.4㎡이다. 사업시행자인 서울주택도시공사(SH)는 주민대표회의와 함께 지하8~지상61층 높이의 아파트 995가구와 오피스텔 120실 등을 짓는 공공재개발을 추진하고 있다.

이와 함께 송파구 거여새마을구역과 중랑구 중화112구역 등도 동의율을 충족하면서 사업 추진 기반을 마련했다. 거여새마을구역의 경우 지난 3월 정비계획 입안 및 사업시행자 지정을 위한 주민 동의율 67.3%를 돌파했다. 이곳은 내년 시공자 선정을 목표로 공공재개발을 추진하고 있다.

중랑구 중화122구역 역시 주민 동의율 70%를 넘어섰다. 현재 한국토지주택공사(LH)와의 사업시행약정을 체결한 상태로, 공공재개발을 통해 853가구 규모의 아파트와 부대복리시설 등이 들어설 전망이다.

▲관련 법안 1년 넘게 국회 표류 중인 공공직접시행은 사실상 ‘폐기’… 후보지 2곳 신안빌라, 내손가구역 각각 민간 재건축 및 재개발 전환 움직임

반면 공공직접시행은 공공재개발과의 온도차가 뚜렷하다. 도입한 지 2년이 다돼가는데도 불구하고, 추진 가능한 법적 기반이 마련돼지 않으면서 사업이 중단된 상황이다.

최근 국토교통부는 공공직접시행 후보지 추가 선정을 진행하지 않기로 방침을 정했다. 공공직접시행 추진이 중단된 이유는 절차와 규정을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’이 국회에서 표류하고 있다는 이유에서다.

개정안은 21대 후반기 국회에서의 통과 여부도 불투명한 상태다. 개정안을 대표발의 했던 진성중 더불어민주당 의원이 환경노동위원회로 자리로 옮긴 이후 논의가 중단되는 등 동력을 상실했다는 분석이다. 더욱이 민간 주도의 정비사업 활성화를 통해 주택공급을 늘리겠다던 정부 및 여당과의 정책방향이 다르다는 점도 법안 통과를 어렵게 만들고 있다.

이러한 가운데 이미 후보지로 선정됐던 서울 강서구 신안빌라와 경기 의왕시 내손가구역 등 2곳은 사업유형 전환을 준비하는 등 각자도생의 길을 택했다. 현재까지 선정된 후보지는 이 2곳이 전부다. 당초 인센티브로 제시했던 용도지역 상향과 용적률 완화 등의 특례 적용이 담긴 개정안 통과가 불투명해진 탓에 사업유형을 변경하고 나선 것이다.

특히 공공직접시행에는 재건축초과이익환수제 적용 제외 등의 당근책도 거론됐다. 하지만 여·야간에 합의가 이뤄지지 않아 사실상 없던 일이 됐다는 점도 사업 추진 동력을 잃게 만들었다는 분석이다.

이에 따라 신안빌라의 경우 연내 집행부를 재정비하고, 민간 재건축사업을 추진하기로 의견을 모았다. 공공직접시행정비 추진이 지지부진한데다가 정부가 민간사업에 대한 규제 완화 방침을 내비치면서 사업성이 개선될 것이라는 기대감에 사업유형 전환을 모색하고 나선 것이다. 또 다른 후보지인 내손가구역 역시 공공재개발 전환을 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 사업성 분석에 들어갔다.