1. 질의내용
1) 사실관계=△2012.10월 경기도 안양시 동안구 평촌동 소재 아파트 취득 △2017.12월 조합주택 입주권 매입 △2021.08월 본인, 안양에서 진주(지방)으로 전근 △2021.10월 조합주택 사용승인되었으나 임대함 △2021.12월 자녀 양육을 위해 진주로 전학(당시 초등 4학년) △세대구성원: 본인(여), 시모, 남편, 자(7세), 시모(77세)는 고령으로 아이 교육과 양육 곤란 △조합주택의 전세기한 도래되어 본인과 자녀를 제외한 나머지 가족(남편, 시모)은 조합주택에 입주 예정
2)질의내용=1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 승계 취득하여 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우로서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 초등학교 취학 및 양육 등의 이유로 세대전원이 이사하지 못하는 경우, 조합원입주권을 취득하기 이전에 보유하던 종전주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 여부
2. 질의내용에 대한 검토=국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부 령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다(양도가액 12억원 이상인 고가주택 제외).
이와 같은 비과세를 받으려면 다음과 같은 사항을 모두 충족해야 한다. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주해야 하며, 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도해야 한다.
기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유라 함은 세대의 구성원 중 일부가 다음 사항의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시, 군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.
「초∙중등교육법」에 따른 학교(유치원∙초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학, 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양이다.
3. 답변=상기 사례를 다시 살펴보면, 2012연도에 주택을 구입하고 난 후 5년이 지나서 2017연도에 조합원입주권을 구입했다. 따라서 양도소득세 비과세되기 위한 전제 조건 중 하나인 종전의 주택을 취득한 날부터 1년이 지나서 조합원입주권을 취득한 경우에 해당된다.
두 번째로 2021연도에 조합원입주권이 사용승인 되었으므로 2년 이내에 세대 전원이 이사 해야 된다. 또한 종전주택을 2년 이내에 양도해야 된다. 그런데 본인과 자녀는 근무와 취학으로 지방에서 거주하고 있으므로 세대 전원이 이사하지는 못한다. 이 경우에는 예외적으로 세대전원이 이사할 수 없는 불가피한 사유로 인정되어 양도소득세를 비과세 받을 수가 있다. 따라서 이런 경우에는 일부세대만 입주하고, 종전주택을 조합주텍이 준공된 후 2년 이내에 양도함에 따른 세금을 비과세 받게 된다.