1. 문제의 소재=공동주택 재건축 사업을 진행하다보면 기존 전유부분 소유자들로부터 징구한 장기수선충당금 관련하여 입대회와 조합 간 그 귀속 주체 등에 대한 다툼이 생기는 경우가 종종 있는데 판례를 통해서 검토해보기로 한다.
2. 서울고등법원 2015. 6. 26. 판결 2014나19440 판결 취지=공동주택관리법 제30조제1항은 “관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다”고 규정하고, 제90조제3항은 “입주자대표회의 및 관리주체는 관리비ㆍ사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니된다”고 규정함으로써 장기수선충당금의 징수와 적립을 강제하며 그 사용방법을 엄격히 제한하고 있으므로, 장기수선충당금의 납부의무자인 공동주택 전유부분의 소유자와 그 징수·관리주체인 관리단 사이의 법률관계는 금전 위탁계약의 체결이 법으로 강제된 법정 위탁관계에 해당한다.
이처럼 공동주택관리법 제30조제1항에 따른 장기수선충당금은 그 목적과 용도가 특정돼 관리단에 위탁된 독립재산인 만큼 충당금의 징수·적립의 목적이 소멸하는 때에 비로소 공동부분 전유부분 소유자와 관리단 사이의 위탁계약관계 역시 종료하는 것이고, 이와 같이 위탁관계가 종료되는 때 그 수탁자인 관리단은 위탁자인 전유부분 소유자에게 장기수선충당금을 반환해야 한다.
그렇다면 장기수선충당금의 징수 및 적립 목적이 소멸하는 때, 즉 위탁관계가 종료하는 때에 관하여 보건대 위와 같은 장기수선충당금의 적립 목적·사용범위 등을 고려하면 공동주택이 존속하는 한 장기수선충당금을 적립하는 것은 공동주택관리법에 따라 여전히 강제된다고 보아야 하는 바, 그렇다면 장기수선충당금의 목적이 소멸하여 그에 관한 위탁관계가 종료하게 되는 사유는 그 목적이 완전히 소멸하게 되는 공동주택 멸실 또는 철거로 보아야 할 것이고 비로소 이때 수탁자인 관리단은 위탁자인 전유부분 소유자에게 장기수선충당금을 반환해야 하는 것이다.
종합해보면 공동주택 건축물이 완전히 철거되어 공동주택이 존속하지 아니하게 되는 때 장기수선충당금의 목적과 용도가 사라지고 바로 이때를 기준으로 장기수선충당금의 정산이 이루어져야 할 것인 바, 결국 장기수선충당금 정산의 기준이 되는 사업 시점 역시 ‘공동주택 건축물의 철거시’로 보아야 할 것이다.
3. 재건축 미동의자에 대한 장충금 정산 가부=분양신청 마감일까지 분양신청을 하지 않아 분양대상자 지위를 상실한 조합원이 아닌 현금청산대상자들에게도 장기수선충당금을 반환하는 것은 조합에 귀속될 장기수선충당금의 감소를 가져와 조합에 대한 불법행위가 성립할 수 있다.
위와 같은 취지에서 법원은 소유권을 매도해 입주자의 자격을 상실한 자는 장기수선충당금에 대해 반환을 청구할 수 없고 이 장기수선충당금은 아파트 철거 시 구분소유자가 될 재건축조합에 귀속되어야 함에도 당시 입주자대표회의 회장이자 청산위원회 B 대표가 현금청산대상자에게 장기수선충당금 지급한 것은 해당 금액 상당만큼 A 조합에게 손해를 발생시킨 것이라는 이유로 A 조합의 B 대표에 대한 손해배상 청구를 인용한 바 있고(춘천지방법원 2018.1.10. 선고 2016가단76 판결 참조), 장기수선충당금 정산의 대상적 측면에서 보는 경우에도, 재건축에 동의하지 아니하여 분양신청 마감일까지 분양신청을 하지 않아 현금청산의 대상이 되는 미동의자(매도청구 대상자)들은 조합원의 지위를 상실하게 되는 바, 이와 같이 조합원의 지위를 상실하게 되는 자들에게 장기수선충당금을 정산하여 주는 것은 조합에게 귀속될 장기수선충당금의 감소를 야기하는 불법행위에 해당할 수 있으므로 이들에 대한 장기수선충당금의 정산은 적절하지 않을 것으로 판단되는 바, 건물 철거 전 미동의자(매도청구 대상자)에 대한 장기수선충당금의 정산은 신중해야 할 것으로 사료된다.