(지난호에 이어)리모델링 유형으로는 1)유지관리형 2)시설확충형 3)전면개량형 4)세대수 증가형으로 나눌 수 있다.
3)전면개량형은 복도형 아파트/ 세대 전용면적 확장/ 세대 평면의 재구성/ 기존 주거환경의 전체적 성능향상이 필요한 단지를 대상으로 한다. 기존세대 평면 재구성을 통해서 전용면적을 확장하고 공간을 최신 트랜드에 맞춰서 구성 할 수 있고, 기존의 복도형 구조를 계단형 구조로 전환함에 따라 프라이버시 보호와 서비스면적까지 늘어나 리모델링 시 가장 높은 만족도를 가져올 수 있다.
앞서 언급한 유지관리형·시설확충형보다 기존 용적률이 높아 재건축이 어려운 단지나 기존면적에서 전용면적의 증가가 필요하고 복도형 타입의 동으로 구성된 경우에는 적극적으로 시도해 볼 만한 가치가 있다. 전면개량형의 경우 수평증축과 코아의 증축 및 새로운 증축 부분을 위한 구조물 보강이 필수이며, 기존구조물에 구조보강을 하는 만큼 정확한 설계도면 및 정밀한 시공능력이 필요한 방식이기도 하다. 세대의 면적은 증가가 되나 신축 분양세대수가 없으므로 분담금이 높다는 단점이 있으나 전용면적 증가와 전면적인 리모델링에 따르는 높은 시세 혜택을 받을 수 있어서 최근에 준공된 성공한 사례를 쉽게 찾을 수 있다.
4)세대수 증가형은 단지에 유휴부지(별동 증축)/ 지반의 상태 및 기존 구조도면 유무(수직·증축)/ 분담금 축소 등 전면개량형＋수직, 수평, 별동 증축을 통해 기존세대수 대비 최대 15% 내 세대수 증가를 시키는 방식이다.
최근 리모델링을 추진하는 단지 대부분은 세대수 증가형으로 사업을 추진하고 있다. 전용면적을 법이 정하는 범위(전용면적 85㎡ 미만 40% 이내, 전용면적 85㎡ 이상은 30% 이내) 내에서 필요한 만큼 증가시키고, 여유가 되는 부분은 일반분양을 통해서 조합원세대의 분담금을 축소시키는 방법을 통해 기존조합원들의 세대분담금을 낮춰주는 효과를 가져올 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다.
세대수 증가형 리모델링의 경우 도시 과밀, 이주수요 등 지역에 미치는 영향이 크므로 인허가권자가 해당 지역의 ‘리모델링 기본계획’에 부합하는 계획범위 내에서 허가하여야 한다. 리모델링 기본계획은 특별시·광역시 및 50만 이상의 대도시가 수립 대상이 된다. 현재 진행되고 있는 현장의 경우 도시계획의 사전단계가 필요한 경우가 있으므로 다른 방식의 리모델링 사업 대비 사업추진 기간에 여유가 필요한 방식이다.
리모델링 범위로는 전면 철거 후 사업을 하는 재건축보다 기존단지 배치와 구조물의 연계를 고려한 계획 및 세대의 증축을 기본바탕으로 하는 방식을 제외하고는 모든 설계는 일반 재건축사업과 다르지 않다고 할 수 있다. 지하층 신설, 지상층 동선계획, 주동 입면 디자인 계획, 주 출입구 디자인 계획, 스카이커뮤니티(브릿지)시설 계획 등 단지 규모와 주민 니즈를 반영한 시설의 신설 및 확충을 통해 전체 단지의 주거 환경을 개선하는 데 목적이 있다.