(요지) 재정비촉진지구 변경지정에 따른 경계의 변경으로 해당 조합원의 토지지분 중 일부를 조합의 토지지분과 교환하는 경우 해당 교환거래는 조합원입주권의 양도에 해당하지 아니하는 것이다.
(답변내용) 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인해 조합원입주권을 보유하게 된 정비사업조합의 최초조합원이 정비사업조합의 경계구역 변경으로 해당 조합원의 토지지분 중 일부를 조합의 토지지분과 교환하는 경우 해당 교환거래는 조합원입주권의 양도에 해당되지 않는다. 즉 양도소득세가 과세된다.
1. 사실관계
○ 쟁점 교환거래
-2015.09.21: □□4 재정비촉진구역 내의 ‘토지 가’와 부속 무허가 주택 취득(□□동 48-25번지 소재 53㎡)
-2017.08.20.: □□4 재정비촉진구역의 사업시행인가
-2018.01.21.: □□4 재정비촉진구역의 관리처분계획인가
-2018.10.08.: ‘토지 가’에 있는 무허가주택 멸실
-2019.06.05.: 대체주택으로 ■■동 684 소재 아파트 취득(이하 대체주택)
-2019.06.17.~2010.10.25. 대체주택에서 1년 이상 거주
-2021.04.04.: ‘토지 가’가 분할되어 본전에 -188(토지 나) 부여됨
[토지 가(48-25번지 20㎡), 토지 나(48-188번지 33㎡)]
-2021.08.12.: 대체주택 양도 및 양도소득세 비과세 신고
[소득세법 시행령 제156조의2 ⑤에 해당하는 것으로 신고]
-2021.10.29.: ‘토지 나’와 □□4 재정비구역조합 소유 토지를 교환
2. 신청내용=재정비촉진계획에 따라 도시계획도로 건설 등을 사유로 조합 간 구역의 경계가 변경됨에 따라 □□4지구 재개발조합(이하 4지구조합)의 조합원인 조○○ 명의 토지의 일부가 인근 □□ 5지구 재개발조합(이하 5지구 조합)으로 편입됨.
관리처분계획인가 당시 55㎡(4지구) → 20㎡(4지구), 33㎡(5지구)
-신청인 조○○은 4지구 조합의 요청으로 5지구 조합에 편입된 토지 33㎡를 동일한 면적의 4지구 조합 명의 토지와 교환하는 거래를 함(이하 쟁점 교환거래)
4지구조합 내 교환 : 33㎡ (조○○) ↔ 33㎡(4지구조합)
-쟁점 교환거래를 조합원입주권의 양도로 보아 기존에 양도한 대체주택의 양도소득세 과세 여부 등을 질의함. 이후 4지구 조합과 5지구 조합 간 경계변경에 따른 토지 교환거래가 있었으나 신청인은 4지구 조합의 조합원의 지위를 계속 유지하고 있으며, 5지구 조합의 조합원 지위를 취득한 사실은 없음.
3. 관련법령
○소득세법 제88조 [양도의 정의]
1호 가목 – 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
○소득세법 제89조 [비과세 양도소득]
2항 - 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업, 빈집및소규모주택정비에관한특례법에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다(2021.12.8. 개정).