1. 영업손실보상 개념 및 공통대상요건=당해 정비사업으로 인해 영업을 폐지 또는 휴업하는 경우 이에 따른 영업손실에 대한 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 이루어지는 보상을 영업손실보상이라 한다.
구체적으로 영업의 폐지에 대한 손실의 평가 또는 영업의 휴업에 대한 손실의 평가로 나누어지며 각 부분에 따라 대상자와 보상기준이 달라지지만 공통적으로는 ①㈀정비계획공람공고일(2013.11.4.) 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 ㈁인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 하고 있는 분양신청을 한 조합원이 아닌 소유자(현금청산자) 또는 임차인으로서 직접 영업을 영위하는 자로서 ㈂ 영업을 행함에 있어 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우, 정비계획공람공고일 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업을 하는 자가 영업손실보상대상자의 지위를 취득할 수 있다(토지보상법 시행규칙 제45조제1호 및 제2호, 도시정비법 시행령 제54조제3항). 또한 ②토지보상법 시행규칙 제45조제1호 단서 및 도시정비법 시행령 제54조제3항에 따라 무허가건축물등(건축법 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물)에서 영업하는 임차인(현금청산자 X)이라 하더라도 정비계획공람공고일 1년 이전부터 부가가치세법 제8조에 따라 사업자등록을 하고 영업하고 있는 영업자의 경우에는 영업손실보상대상자의 지위를 득할 수 있다.
이때 ①, ②의 경우에 따라 영업보상대상자인지 여부를 판단하는 시점은 ‘협의성립, 수용재결 또는 사용재결 당시’이므로 영업장소가 ‘적법한 장소’에 해당하는지 여부 및 ‘계속적으로 영업을 행하는지 여부’를 판단하는 시점은 협의성립·수용재결 또는 사용재결 당시가 된다. 따라서 협의성립·수용재결 또는 사용재결 당시 적법한 장소가 아닌 곳에서 영업을 한 임차인의 경우에는 다시 ②의 경우에 해당하는지 여부를 판단하기 위해서 사업인정고시일등 1년 전부터 사업자등록을 하고 영업하고 있는지 여부를 판단하여야 한다.
2. 영업의 휴업에 대한 손실보상=공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우 휴업기간에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액은 ‘1)휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용 2)영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액 3)이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용’을 더한 금액을 바탕으로 평가한다(토지보상법 시행규칙 제47조제1항).
휴업기간은 원칙적으로는 4개월 이내로 산정하게 되지만 ①당해 공익사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 4개월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우 또는 ②영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 당해 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우에는 실제 휴업기간을 바탕으로 손실보상금을 인정하되 최대 2년까지 인정할 수 있다(토지보상법 시행규칙 제47조제2항).